不動産売却 税金 5年

最終更新日:2017年3月9日

不動産売却にかかる税金が気になっている方へ

不動産売却にかかる税金が気になっている方へ
もしあなたが不動産売却を検討中であれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・不動産売却にかかる税金はどれくらいかかるのだろうか?
・5年をめどに税金の額が変わると聞いたことあるけど本当?

不動産売却における税金と「5年」という期間は、密接な関係があると薄々知ってはいるものの、実態についてはよく知らない人も多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、不動産売却にかかる税金と「5年」という期間について、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、5年という期限が不動産売却で発生する税金にどんな影響を及ぼすのかわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、不動産売却の税金を安くする方法も理解できているはずです。

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不動産売却における税金の基礎知識

不動産売却における税金の基礎知識
まず紹介するのは、不動産売却における税金の基礎知識です。

 

不動産売却にかかる税金と「5年」という期間が、どのような関係をもつのか理解するには基礎知識を把握することが必要不可欠。しっかり頭に入れておきましょう。

 

不動産売却で発生する税金はいくつかありますが、大きな出費となりがちなのが「所得税」と「住民税」です。

 

他にも登録免許税、印紙税がありますが、この二つの税金の平均的な支払い額は以下の通りになります。

  • 登録免許税→約1000円
  • 印紙税→約15000円

見てわかるように出費としてはそこまで多くないため、あまり心配の種にはなりません。

 

一方、所得税や住民税は何十万円をも超える納税になります。

 

その納税額のインパクトのせいか「不動産売却の税金=所得税と住民税」というイメージが根付いているのです。

 

不動産売却で発生する所得税と住民税は、自動的に課税されるものではありません。

 

自分で確定申告することによって、課税されることになります。

 

所得税と住民税が発生する条件

所得税と住民税が発生する条件
ここまで不動産売却の主な税金となる所得税と住民税について紹介しました。

 

登録免許税や印紙税に比べると、かなりの出費になることを理解していただけたのではないでしょうか。

 

しかし所得税と住民税は不動産売却をしたら、絶対に発生するわけではありません。

 

課税されるためには、ある条件が必要なのです。その条件とは「譲渡所得」が発生すること。

 

いわゆる「利益(儲け)」が出た場合にのみ課税されます

 

仮に1000万円を購入した不動産を1,200万円で売却したことにしましょう。

 

そうすると、手元には200万円の利益(儲け)が残ります。

 

手元に残った200万円に対して、所得税と住民税が課税されることになるのです。

 

もし1,000万円で購入した不動産が800万円で売れたのであれば、手元には1円も残りません。むしろ200万円の赤字となります。

 

赤字状態になった場合は、利益が出ていないため、所得税と住民税が課税されることはありません。

 

不動産は経年劣化するものなので、どうしても購入価格よりも売却金額が低くなります。

 

そのせいか、一般的な不動産売却ならば利益はでないことが多く、所得税と住民税が課税されないのが実情です。

 

しかし中には利益を発生する不動産売却も存在します。

 

購入した時は存在しなかった駅やショッピングセンターが出来ていれば、購入価格よりも高く売れる場合もあるのです。

 

「5年」経っているかどうかで納税額が変わる

「5年」経っているかどうかで納税額が変わる
儲け(利益)が出た不動産売却でなければ、所得税と住民税は課税されません。

 

大抵の不動産売却では利益は発生しませんが、ごく稀に儲けがでることも理解していただけたことでしょう。

 

もし儲けが出たのであれば、大人しく所得税と住民税を納税することになるのですが、実は不動産を所有していた期間によって課税率が変わります。

 

ボーダーラインとなるのは「5年」。5年を超えているかいないかによって納税額はかなり変わってくるのです。

 

購入から5年以上で売却した場合の税率は20%(所得税15%+住民税5%)。

 

一方、購入から5年以内で不動産売却した場合、課税率はなんと39%(所得税30%+住民税9%)に跳ね上がります。

 

もし1000万円の利益が発生した不動産売却なら、5年以上が200万円、5年未満が390万円の納税となるでしょう。

 

「5年」というボーダーラインによって、およそ二倍の納税額となってしまいます。

 

5年も待てない場合はどうすればいい?

5年も待てない場合はどうすればいい?
購入してから5年経っているかいないで、二倍以上の納税額になることを理解していただけたと思います。

 

もし利益(儲け)が出そうな不動産売却になるのであれば、購入から5年経ってから売却するのが賢明と言えます。

 

しかし中には、売却するまで5年も待てないという人もいるはず。

 

離婚や転勤・転校などライフスタイルの変化によって、早期の売却を迫られることはよくあるでしょう。

 

また不動産は築年数が浅ければ浅いほど、高い値段で売却することができるため、5年以内か5年以降になるかで、手に入れる金額も変わってきます。

 

もし5年以内で売却しなければならないのであれば、一体どうすればいいのでしょうか。

 

実は個人所有の不動産にしか使えない方法ではありますが、とっておきの制度があるのです。

 

なんと売却で得た儲けの3,000万円まであれば「なかったこと」にしてくれる「特別控除」という制度があります。

 

儲けが出る不動産売却だとしても、一般的な不動産なら3,000万円以上の儲けには高確率でなりません。

 

そのため、すべての不動産売却で特別控除が適用できると言っても、過言ではないでしょう。

 

もし儲けが出そうな不動産を5年以内に売却しないといけない場合でも、心配する必要は一切ありません。

 

個人所有の不動産であれば、特別控除のおかげで所得税と住民税を払う必要はなくなります。

 

3,000万円の特別控除の詳細については「不動産売却の確定申告は必要?3000万円特別控除の条件と注意点」をご確認ください。

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まとめ

以上、不動産売却の税金と「5年」という期間の関係について必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

特別控除があるため、5年を過ぎているかどうか、そこまで気にしなくていいことを理解いただけたと思います。

 

不動産売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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