不動産査定の基礎知識について

最終更新日：2020年6月12日

インターネットで「不動産売却」と検索すると、様々な成功談や失敗談を見る事ができます。

 

「高く不動産を売却するためにはこうした方がいい！」など様々なノウハウや知識が公開されていますよね。

 

ただ不動産売却を経験していない人からすると未知の領域のため、こんな疑問や不安を抱えていませんか？

今回の記事では上記のような「不動産売却」に関する様々な疑問すべてに、元・不動産業者としてお答えします。

 

この記事を読めば、「不動産売却」に関連する知っておくべき知識は、すべて網羅できるでしょう。

 

これから不動産売却に挑戦する人はもちろん、すでに売却中の人にもお役に立てるはずです。

 

ぜひ最後までお付き合いください。

 

「不動産売却」は5つの知識を押さえるとOK

私は元・不動産業者で、不動産売却が仕事でした。

 

不動産売却は複雑で、理解しにくい知識ばかりです。

 

新人の頃は覚える事が多すぎて、大変だったのを今でも覚えています。

 

何年か仕事をこなしても、わからない事はその都度出てきて一生勉強なんだと感じていました。

 

「不動産売却」は、不動産業界でも特に専門性が高い分野です。

 

業務中に飛び交う専門知識を理解するのに、知識ナシの素人である持ち主さんは、さぞかし大変だったでしょう。

 

不動産売却前に様々な知識を勉強する人は18％だと「アットホームの調査」で明らかになっています。

 

ただでさえ理解しにくい不動産売却の世界ですから、これから挑戦する人はぜひ事前に知識を十分につけて欲しいと思います。

 

そんな不動産売却をする人たちのお手伝いをしているうえで、特に質問される事の多かったテーマがあります。

 

今回の記事の主題は、「不動産売却」です。おそらく当時のお客さんと同じ疑問を持つ人は多いはず。

 

だからこそ、今回は当時のお客さんの声を参考にして、下記5つのテーマを重点的に解説する事にしました。

これら5つの知識を押さえておけば、「不動産売却」に関する必要な知識は全て網羅できるでしょう。

 

不動産売却の流れ

「不動産売却」でおさえるべき5つの必須知識から、まず紹介するのは「不動産売却の流れ」です。

 

不動産売却の流れは、以下のステップになります。

さっそく次項より紹介していきましょう。

 

不動産売却の流れ1.売却依頼・不動産会社の選択

不動産に関して知らない人が、不動産会社を通さない「個人間取引」をすることは困難です。

 

そのため、不動産会社に売却を任せるのが普通です。

 

しかしながら、不動産会社といっても賃貸会社・不動産開発・不動産管理会社など様々な種類があるので、綿密かつ慎重に選択する必要があります。

 

不動産会社の選択ポイント

不動産会社の担当者には、売却の依頼人(売主)や買主、他の不動産会社とコミュニケーションを取りながら専門家として丁寧に説明して売却を達成する能力が求められます。

 

あわせて、実際に売れる価格を査定する能力も必要です。

 

売却する不動産と類似した物件をどれほど売却してきたか聞いてみると、会社の価格査定能力を測る事ができます。

 

気になる不動産業者がいるなら、対象の会社がすでに売却している不動産情報をチェックするのが一番です。

 

また、ありのままの状態で売却するだけでなく、掃除・リフォーム提案・土地の形状変更など、少しでも高く売れるように売主にプラスアルファの提案をして、実行・推進できることが望ましいです。

 

売却準備

不動産会社の選択と同時に、いつまでに売却したいか具体的に検討しましょう。

 

もし売却する物件に居住していれば、どこへ引っ越したらよいのか、またその物件に借り入れがあり抵当権がついている場合、残高確認を受けていくらで売却すれば完済できるか知っておく必要があります。

 

不動産売却の流れ2.販売価格決定

媒介契約を締結したら、実際に売り出し価格を決めていきます。

 

一般的に、売り手がいくらで販売したいか希望し、その金額が適切かどうか不動産会社と相談しながら決定します。

 

不動産会社が一方的に売却価格を決めるわけではありません。

 

不動産会社は、売主がいくらで売った方がよいか参考になる査定をするだけです。

 

ちなみに売り出す価格が高ければ高いほど、売れる確率は下がります。

 

「金額の高さ」と「売れる早さ」は両立できないので、どちらかを選ぶ必要があります。

 

自分の優先順位と相談して、最も高くかつ売りやすい価格を決めましょう。

 

不動産売却の流れ3.家と土地の概要調査

土地の面積や道路の幅、上下水道設備、建築基準法上の制限、建物の築年数、現在の状態など調査します。

 

調査結果を参考にし、興味のある人がどのような価格で購入するかどうかを考えながら販売用の資料を制作します。

 

レベルの高い業者ほど、調査結果をうまい具合に資料に落とし込んでくれることでしょう。

 

不動産売却の流れ4.媒介契約の選択

媒介契約とは簡単に言えば、不動産会社と買い手との間で「あなたに決めました」と文書で約束する事をいいます。

 

媒介契約は3種類あります。

 

 

媒介契約は、上記の中から選択します。

 

比較すると、一般媒介契約が良いようにみえますが、競合の存在を恐れた業者がまじめに活動してくれないケースがあるため、無条件で良いとは言えません。

 

また、専属専任媒介契約の場合、契約した不動産業者の能力によって売却価格と売却速度が大きく左右されるので、業者の選択は重要です。

 

このように3つの媒介契約は、長所と短所がありますが、結果的に一般媒介と専属専任媒介契約の中間的な位置づけである専任媒介契約を選択する人が多いです。

 

もし「一社の不動産業者に任せて大丈夫だろうか」と心配されている方は、「複数の不動産業者に売却依頼／主なメリットと注意点を徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却の流れ5.売却の活動開始

売却を依頼した不動産業者は、チラシやオープンハウスなどを利用して多様な広告活動を積極的に展開します。

 

早期の売却を実現するために販売宣伝活動をします。

 

売主の売却不動産のセールスポイントを見つけて、中古物件を探している人たちにアピールします。

 

広告

まずは売り物件の資料を製作します。

 

売却物件の概要、セールスコメントや写真などを記入したものです。

 

また、リフォームをしたり草刈りなどをして、もっと買主にアピールするためのブラッシュアップを実施します。

 

広告手法は不動産会社によって差があります。

 

多様に広告を行う会社もあれば、ほとんど何もせずに他社に任せて「レインズ」に登録だけして何の努力もしない会社もあります。

 

 

そのため、どのような広告活動をしているか、事前に確認してから不動産会社に相談することをオススメします。

 

不動産会社名で検索して様々な不動産サイトが出てくるなら、広告に力をいれている会社なので、期待してもいいでしょう。

 

内覧

購入予定者に実際に不動産を見てもらって、具体的に購入するかどうかを判断してもらうステップになります。

 

内覧の結果は、担当の営業社員のスキルによって差があります。

 

また、売り物件の部屋の整理整頓はもちろん、売主の人柄や住んでいる人ならではのコメントが「売れる」「売れない」の結果に影響があるので注意しましょう。

 

不動産売却の流れ6.売買契約締結

無事に「買いたい」と名乗り出てくれた人がいたら、売却条件を調整して合意のもとで売買契約を締結します。

 

売買契約が締結されれば、契約書に記載された条文に基づいて売主、買主ら双方の権利と義務を履行する事になります。

 

手付金の受領

売買契約と同時に買主から手付金を受ける事になります。手付金は契約金ということもあります。

 

手付金は「買います」という意思表示を表す意味があるのですが、特に金額に規定があるわけではありません。

 

また、この手付金は一般的にも売主が売却をやめた場合、手付金を倍にして、または買主は手付金を放棄する事で、契約を解除する事ができます。

 

売買契約の締結

不動産会社の担当者が、解説しながら行っていきます。

 

専門用語が多く、聞きなれない話もあり、不明点や疑問があれば積極的に質問しましょう。

 

後に「聞いていない」といったことにならないようにしましょう。

 

場合によってはICレコーダーを用意して録音する人もいるほど、重要なフェーズです。

 

契約書に調印し、手付金を受領すると物件の売買契約が完了します。

 

売買契約後、買主の住宅ローン審査手続きが完了するまで1ヶ月ほど売主は待たされます。

 

不動産売却の流れ7.抵当権などの抹消登記

住宅ローンの借り入れがある場合、抵当権が設定されているので、一般的に売却代金から借り入れを一括返済して抵当権を抹消します。

 

抵当権の抹消登記の手続きは、司法書士に依頼しましょう。

 

また、火災保険なども一緒に解約すると、一部払い戻しが受けられます。

 

所有権移転登記

抵当権抹消登記と同様に司法務士に手続きを依頼します。

 

実際には売主が依頼するのではなく、買主がする事になります。

 

そのため、司法書士の費用は買主の負担になります。

 

不動産売却の流れ8.建物と鍵などの引き渡し

売却代金の残金を受領して所有権移転登記書類を渡したら、ついに「引き渡し」です。

 

引き渡しといっても鍵を渡す程度で、とくに何もすることはありません。

 

土地にいたっては、何もせずに引き渡しが終わることも多いです。

 

これをもって、不動産の引き渡しは完了します。

 

不動産売却の流れ9.税金申告

不動産を売る時に税金がかかる場合があります。

 

税金に関して知識があると豪語する不動産会社もありますが、ハッキリ言って過信は危険です。

 

場合によっては数百万の費用がかかる事もあるので、心配な人は税務署に訪問することをおすすめします。

 

不動産売却する際の注意点

ここまででは、「不動産売却の流れや手順」をお伝えしました。

 

どうやって不動産が売却されるのか流れや手順について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却する際の注意点」です。

 

不動産の売却を検討している方で、すぐに高い価格で売却をしたいと思う方は少なくないはずです。

 

また「売却で失敗するんじゃないか」という不安もあるのではないでしょうか。

 

この章では、不動産売却時の絶対におさえておくべき注意点について記します。

 

きっと希望の達成や不安の解消に役立つはずです。

 

不動産売却時の注意点1.対象の不動産相場を知る

不動産の売却を検討する際に、自分の不動産は今いくらで取引されるのか価値を知っておく必要があります。

 

対象物件の相場を知ったうえで、売却の相談をしてみましょう。

 

実際の取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」で調査する事ができるため、ぜひ利用してみてください。

 

相場を頭にたたき込むのは、不動産一括査定サイトの簡易査定（机上査定）を利用するのが一番です。

 

手軽な簡易査定を使って、複数の会社の査定を手に入れ、比較検討していけばおのずと相場感が養われていきますよ。

 

不動産売却時の注意点2.多数の売却実績がある不動産会社に依頼する

対象物件の相場を知ったら、実際の相談をしてみましょう。

 

相談相手は、一括査定サイトで簡易査定を受けた会社の中から選ぶ事になるはず。

 

金額と対応等を踏まえ、もっと正確な金額や条件を確認するために、数多くの不動産会社から訪問査定を依頼する流れになります。

 

そのためには不動産一括査定サイトを利用するのが絶対に外せません。

 

不動産業界から離れてから、いろんな人に「何の不動産一括査定サイトがいい？」と聞かれてきました。

 

筆者がおすすめする一括査定サイトについては、「62サイトを比較してわかった！不動産一括査定のおすすめランキング」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却時の注意点3.信頼できる担当者を選ぶ

不動産の売却を検討される時、信頼できる不動産会社を選ぶのはもちろん大切です。

 

しかし、実はあなたの物件をちゃんと知って、責任を持って販売する「信頼できる担当者」を選ぶ事が最も重要だと言えます。

 

信頼できる担当者を判断するポイント

売却金額の報告時、「金額の根拠」を明示しながら説明をしてくれるかが重要です。

 

住宅ローン金額、物件の現況など物件に関する詳しい情報まで聞き取りをしているかもチェックしましょう。

 

売却理由を確認した後、きちんと状況に合わせて売却計画を提案できているかも必要です。

 

様々な確認事項には丁寧に対応しているか、ちゃんと手続きを踏まえた上で媒介契約提示をする事ができているかも確認してください。

 

また、不動産売却活動の中でも購入希望者と交渉、会社との交渉、契約書作成など、様々な手続きはすべて不動産会社の担当者が実施する事になります。

 

信頼できる担当者を選定する事により、物件を高価な価格で売却するだけでなく、短時間に売却することにもつながります。

 

不動産売却時の注意点4.物件に関する情報をなるべく担当者に伝える

物件に関しての役立つ情報はもちろん、マイナスとなる情報も正直に担当者へ伝えましょう。

 

マイナスな情報は伝えにくいかもしれません。

 

しかし、正直にマイナスの情報を伝えないと、後にトラブルが続く可能性があります。

 

また、信頼できる担当者を選んだら、その担当者がマイナス情報も悪い印象にならないように伝える可能性が高いので、情報は正直に伝えなければなりません。

 

不動産売却時の注意点5.内覧のために部屋をきれいにする

購入希望者による内覧の対応時に、最大限部屋をきれいにする事を心がけましょう。

 

最近の購入希望者は、清潔感を確認しながら部屋の配置や移動のしやすさなどチェックする事が多いです。

 

荷物を散乱させたりする事は避けましょう。

 

また、部屋の汚れがひどい場合は、「クリーニング費用がかかる」という理由で購入希望者から減額交渉される事も考えらます。

 

場合によっては、汚いのが理由で購入を止めてしまうことだってありますので、あらかじめキレイにしておいてください。

 

内覧のコツについては、「マンション売却の成功は「内覧」にアリ！見学者を満足させる11のポイント」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却時の注意点6.交渉の姿勢を持つ

不動産を販売する際、購入希望者から「売却価格」「入居時期」など多様な交渉が入ります。

 

その際、もちろん重要な不動産であるために安売りする必要はありませんが、自分が妥協できる範囲内で最大限交渉に応じる姿勢を持つ事が重要だと言えます。

 

もちろん、購入希望者は自分に有利に交渉してくるので、その時には担当者と相談をしながらどう対応すれば良いか話し合いましょう。

 

交渉については、「値引きしたくない人は必見！「マンション売却の交渉」についてプロが解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却時の注意点7.不動産売買契約書でチェックすべきポイント

買主と交渉が決まれば、いよいよ不動産売買契約書を締結します。

 

契約内容が自分に不利にならないように、契約書を事前にきちんと確認する事が重要です。

 

不動産売買契約書のひな形には、自分の契約に不必要な内容も記載されています。

 

とくに注意すべきポイントを順に紹介していきましょう。

 

売買料金・手付金の項目

非常に重要な項目ですから、細かい数字に注意して誤りがないか確認しましょう。

 

売却予定の物件の売買代金、手付金などの金額と決済日の情報が記載されています。

 

「売買代金に誤りがないか」「手付金の金額は正しいか」「解約特約はいつまでが対象か」「決済日に間違いないか」は絶対に確認するようにしましょう。

 

契約解除・契約違反の項目

不動産売買契約書には、契約解除規定が記載されているので必ず確認してください。

 

様々な理由によって、契約締結後に解除する事も考えられます。

 

デフォルトでも契約解除の規定が記載されていますのでチェックしてください。

 

基本的に、売主は手付金の倍返しで解約する事ができます。

 

手付金額は一般的に、売買代金の20%までの範囲で設定される事が多いです。

 

当事者間に同意があれば「契約解除を認めない」契約解除可能期間を自由に決定する事もできます。

 

この点もあらかじめ確認しておきましょう。

 

契約違反による解除は売主が、債務不履行(契約上の義務を果たさなかった)した場合、その相手が契約を解除することができる規約です。

 

一般的には契約違反により解除した場合の違約金(約束を破った相手が支払う金額)の金額は、売買価格の20%までの範囲で設定される事が多いです。

 

契約不適合責任

契約不適合責任は、売買された物件が「契約の内容に適合しない」場合、売主が責任を負う制度です。2020年4月に民法が改正される前は、瑕疵担保責任といわれていました。

 

買主は売主に対し、追完請求ができます。追完請求とは、契約の内容に適合するように改善を求めることです。

 

なお、追加請求に対する改善がなされない場合には、買主は代金減額や損害賠償も請求できるとされ、内容が軽微な場合を除き契約の解除を求めることが認められています。

 

「買取」という売却方法もある事を知る

不動産の売却を検討している方の中で、「買取」といったワードを耳にした事がある方はいるのではないでしょうか?

 

「買取」は不動産の買取会社などに、直接売却する方法です。

 

売却に時間の余裕がなく、他人に知られる事なく売却をしたい方は検討してみるといいでしょう。

 

不動産の買取については、「元・不動産業者が教える！「不動産売却の方法」知られざる3つの知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却にかかる費用

ここまででは、「不動産売却する際の注意点」をお伝えしました。

 

不動産売却で意識すべき注意が必要なポイントについて、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却にかかる費用」です。

 

不動産は購入する時と同様に売却しても、手数料と税金などの費用がかかります。

 

しかし実際にどんな費用がかかり、どれくらい節約できるかについて詳しく分かる方は多くないはず。

 

この章を参考にして不動産を売却した方が、費用を節約する事ができれば幸いです。

 

不動産売却にかかる費用1.不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介会社に売却の仲介を依頼した場合に支払う費用です。

 

仲介手数料は物件の値段で金額が変わり、法律で上限は「3%+60,000円」と決まっています。

 

しかし、これは上限ですので手数料がこれ以下でも問題ありません。

 

つまり、不動産仲介会社間に手数料の減額交渉は可能なのです。

 

仲介手数料は一般的には売買契約が締結された後に支払う場合が多いです。

 

上限額の設定があるだけで、不動産会社によっては引き下げ交渉が可能な場合があります。

 

例えば、2,000万円の不動産なら、上限の金額で66万円なので50万円も40万円でも法律上は問題はありません。

 

不動産会社は媒介契約を結んだ後に物件を売却する営業活動を実施します。

 

価格引下げ交渉をするのであれば、媒介契約を結ぶ前に行うようにしましょう。

 

不動産売却にかかる費用2.銀行に支払う一括返済手数料

不動産購入の時に金融機関から融資を受けていたら売却する際、金融機関に残っていた融資残債を一括返済する事になり、この時に手数料がかかります。

 

金融機関ごとに異なりますが、概ね3,000円から5,000円くらいです。

 

現金で購入した、もしくは住宅ローンが完済している不動産を売却する売主には無関係の費用となっています。

 

不動産売却にかかる費用3.税務署に納める税金

不動産売却でかかる費用は手数料だけでなく、税金もかかります。

 

不動産売却で発生する税金は、大きくわけて「売買契約書に添付する印紙税」「抵当権抹消登記の免許税」「不動産譲渡所得税」の3つです。

 

それぞれの概要について順に見てみましょう。

 

売買契約書に添付する印紙税

不動産売買契約書の記載金額に対して「印紙税」がかかります。

 

税額は、売買契約書に記載された金額で変わります。

 

細かく分かれていますが、個人の不動産売却なら5,000～30,000円になると覚えておけばOKです。

 

売買契約書は一般的には売主と買主が1通ずつ所有し、それぞれ1通の契約書の印紙税を負担する事になります。

 

売主の場合は、売買契約書の原本を所有する必要がないので、売買契約書をコピーする事で本来負担する印紙税を節約する事ができます。

 

抵当権抹消登記の免許税

不動産を購入する資金を金融機関から融資を受けた場合は、その物件に抵当権の設定がされています。

 

売却時に、その抵当権を抹消する手続きが発生します。

 

抵当権抹消登記をするのにも登録免許税がかかって、1物件につき1,000円がかかります。

 

抵当権の抹消手続きは自分でも対応可能ですが、申請書の作成・提出などで時間がかかるため、やり方を知らない人や時間のない人は司法書士に依頼した方がいいでしょう。

 

司法書士の報酬の相場は一万円前後になります。

 

不動産譲渡所得税

不動産を売却した際、利益がでたら「譲渡所得税」が発生します。

 

不動産を購入した時より高く売る事によって、譲渡差益が出た場合だけ課税されます。

 

譲渡所得は【売却価格－(購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費)】で算出可能です。

 

つまり譲渡所得は、ただ単に売却価格から購入価格を除いた金額ではなく、購入時にかかった諸経費との売却時にかかった諸経費も引いた金額になるのです。

 

譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって異なります。

 

判断基準は、不動産を売却した年の1月1日現在、その不動産の所有期間が「5年」を超過しているかどうかです。

 

5年を超える場合「長期譲渡所得」、超えない場合は「短期譲渡所得」と呼ばれます。

 

節税するなら、購入時と売却時の諸経費をきちんと管理しておくことが重要です。

 

不動産購入時の経費には「仲介手数料」「売買契約書に添付した印紙税」「登録免許税」「登記手数料」「不動産取得税」が該当します。

 

一方、売却時は「仲介手数料」「売買契約書に添付した印紙税」「売却による広告費」が経費になります。

 

これらをきちんと経費として計上して、不動産譲渡所得税をなるべく節税できるようにしましょう。

 

不動産売却の税金については、「不動産売却の税金は4種類！節税方法から確定申告の仕方まで完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却時に返ってくるお金

不動産を売却する事によって、一時的に多く出したお金が帰ってくることがあります。

 

固定資産税、都市計画税は毎年1月1日の所有者に1年分の金額を請求するため、不動産を売却すると売却後の期間分の税金は日割り計算で返してもらう事ができます。

 

決済日が10月1日の場合は10月1日～12月31日期間分の税金は、買主の負担で返してもらう事ができます。

 

マンションの場合は、一般的に前払いで管理費・修繕積立金を管理業者に支払いしています。

 

決済日にて日割り計算で返してもらう事が可能です。

 

例えば、9月20日に決済した場合は9月20日～31日までの費用が返って来ます。

 

不動産売却で求められる必要書類

ここまででは、「不動産売却にかかる費用」をお伝えしました。

 

不動産売却をする際どれくらいのお金がかかるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却で求められる必要書類」です。

 

不動産の売却を順調にすすめるには、事前に必要な書類を準備しておく必要があります。

 

この章では不動産を売る時、どのタイミングでどんな書類を準備しなければならないのかについて書いていきます。

 

不動産売却の事前準備をする際に参考にしていただければ幸いです。

 

不動産売却時に必要な書類

不動産を速やかに、もっと良い条件で売却するには、事前に必要な書類を準備し、売主に物件のプラスになる情報を迅速に提供する事が重要だと言えます。

 

また、準備ができない書類があれば、素早く担当者に相談する事も重要です。

 

具体的に必要な書類を提出するのは、大きく2つのタイミングで分かれています。

 

「物件の売却を依頼する時に必要な書類」と「売却の際に必要な書類」です。

 

それぞれの書類について見てみましょう。

 

売却を依頼する時に必要な書類

不動産の売却を仲介業者に依頼する際、販売面などの関連資料を作成するには、物件の情報を知る事ができる書類が必要です。

 

ちょっと数が多いので、分類して紹介していきましょう。

 

登記簿謄本

登記簿謄本は「登記事項証明書」とも呼ばれ、不動産と関連した情報が記載されており、法務局から誰も取得できます。

 

仲介業者の担当者に発行を依頼する事もできます。

 

購入したときの売買契約書

不動産を購入した時に締結された契約書です。

 

物件の状況や特約がないか等について確認する事ができます。

 

見つからない場合は、購入した時の仲介業者に「コピーはないか？」と連絡してみてください。

 

購入したときの重要事項説明書

こちらも不動産を購入した時に受け取った書類です。

 

「この不動産に関する問題事項がないかどうか」などを確認する事ができます。

 

こちらも見つからない場合は、購入した時の仲介業者に「コピーはないか？」と連絡してみてください。

 

物件の土地測量確認書

一戸建て住宅や土地などを売却する時、土地の面積や境界線を明確にするために必要な書類です。

 

もし境界線が未確認である場合は、事前に隣接地の土地所有者と協議して測量図を作成する必要があります。

 

物件の図面や設備の仕様書

物件の配置や設備に関する情報を確認する事ができます。

 

床暖房や浴室暖房乾燥機など人気のある設備が設置されている場合、販売図面に記載する事により物件の販売ポイントになるので、必ず提示するようにしましょう。

 

固定資産税納税通知書

物件の固定資産税の具体的な金額を知るために必要な書類です。

 

移転登記に必要な登録免許税を算出するのにも必要です。

 

また、固定資産税は、毎年1月1日の所有者に課税されるため、不動産を販売する際、買主と決済日を基準に精算する時の費用の算出根拠となる資料でもあります。

 

維持費などの書類

マンションを売却する際に管理費、修繕積立金などの維持費を確認する事ができます。

 

また、固定資産税と一緒にマンション管理費や修繕積立金も、決済日を基準として清算する事になります。

 

もし手元にないようでしたら、マンション管理組合に確認して再発行してもらいましょう。

 

マンションの管理規約書

マンションで、どのような管理をしていて、ペット飼育が可能かどうかなどの詳細情報を確認します。

 

マンション売却のためには、必要な書類です。

 

こちらも手元にないようでしたら、マンション管理組合に確認して再発行してもらいましょう。

 

不動産売却に必要な査定の基礎知識

ここまででは、「不動産売却で求められる必要書類」をお伝えしました。

 

不動産売却で必要な書類は何があるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却に必要な査定の基礎知識」です。

 

不動産を売却するにあたって、どの段階で査定をするかが重要になります。

 

そうでないと、販売価格が決定されません。

 

昔は街の不動産屋に電話や訪問相談するのが普通でした。

 

しかし、依頼する不動産仲介業者によって、応対も査定額も異なる事が現実です。

 

相場を知らなければ、安い値段で売ってしまった事すら分からないでしょう。

 

そこで登場するのが、不動産売却一括査定サイトです。

 

不動産一括査定サイトは、仲介業者の間でも価格にばらつきがある不動産売買で売却相場を知る事ができる唯一のサービスと言えます。

 

不動産一括査定サイトはどのようなサービスか

複数の会社から査定を受けるためには、それぞれの会社に連絡をしなければなりません。

 

一方、一括査定サービスは情報を一度入力するだけで、複数の業者への依頼が一括で完了できます。

 

すべて不動産を主な事業としていない会社として運営されているのが特徴です。

 

具体的にはWebマーケティングを重視するベンチャー企業や、大企業別の事業部が運営している場合が多いです。

 

また費用は、不動産会社側が誘致の代価として支払う仕組みとなっており、利用者側は無料なのも一括査定サイトに共通する特徴です。

 

不動産一括査定サイトのデメリット

メリット→デメリットの順で解説する流れが通常ですが、短所から知ったほうが分かりやすいです。

 

まずは不動産一括査定サイトのデメリットを紹介していきましょう。

 

求める会社ばかりが登録されているわけではない

不動産仲介業をするためには宅地建物取引業の免許が必要です。

 

この免許も、国土交通大臣に許可を得たものと、都道府県知事に許可を得たものの二種類があります。

 

都道府県知事免許の場合は、その都道府県以外に営業所を構える事ができません。

 

2県以上に営業所を持つ場合は、国土交通省認可の免許が必要です。

 

営業所がなければ他の県で営業をしてはいけないため、知事の免許=営業所が所在する都道府県だけが対象になります。

 

しかしながら、1つの都道府県といってもエリアが広いので、全ての物件を把握して対応する事は難しく、現実的に営業所の付近が取りあつかいの対象エリアとなっています。

 

ちなみに国土交通省認可の免許は業者全体の約2%しかなく、残り98%が知事免許、つまりほとんど1つの都道府県でしか営業所を持っていない中小規模の会社です。

 

宅地建物取引業者の割合

不動産一括査定サイトの中でも特に登録数が多い「イエウール」や「イエイ」などは1,000社以上の会社と連携しています。

 

ただ平成30年に行われた国土交通省の調査によると、日本全国に宅地建物の事業者は124,451社もあります。

 

12万の中には賃貸仲介を専門に行う会社も含まれるので、1,000社の中でもごく一部である事に違いありません。

 

業者の少ない地方では査定依頼できる候補が少ない、もしくは1社もない場合もあります。

 

営業的な側面がある

仲介業者の収入は成果給となっており、具体的には売買が成立した時、その金額による仲介手数料を受け取る形式になっています。

 

売る側の仲介をするには、物件の所有者と媒介契約を結ばなければなりません。

 

これは業者側の事情であり、こちらは一切気を使う必要はありませんが、事業者が媒介契約に結び付けるための営業的な側面も浮き彫りになりがちです。

 

営業といえば、しつこく電話などをイメージするかもしれませんが、もともと見積もりを依頼した後に、その結果の確認連絡がくるのは当たり前です。

 

それ以上の連絡は「検討します」といえばいいのです。

 

筆者は実際に一括査定サイトを利用していますが、必要以上の営業電話はほとんどありませんでした。

 

不動産一括査定サイトのメリット

ここまで少々手厳しく不動産一括査定サイトのデメリットを紹介してきましたが、当然メリットもあります。

 

どちらかと言えばメリットの方が多いぐらいです。

 

ここからは、具体的なメリットを紹介していきましょう。

 

地域・物件に対応した会社を簡単に探すことができる

不動産営業は、会社が対応できる範囲は限られています。

 

不動産は誰にとっても高い買い物であるため、簡単には売れません。

 

そして買う人は決まって、対象物件の近くに住んでいる人になる事が多いのです。

 

広い範囲を対象とする事が、かえって非効率にもなる事にもなります。

 

不動産会社が全国に12万社あるとはいえ、1つ1つの対象地域は限られています。

 

そんな中、不動産一括査定サイトを使えば、自分の不動産に対応した会社を効率的に探すことが可能になります。

 

査定無料

不動産査定は無料です。無料なのは査定が営業を兼ねている場合が多いのが理由です。

 

一括査定サービス運営会社は、登録している不動産会社から掲載料を受けて、そこで利益を上げています。

 

つまり一括査定サイトは不動産業者にとって「広告」「集客」の一環なのです。

 

多くの査定を受けることは集客の成功を意味するので、無料で提供しています。

 

ちなみに世の中には有料の査定も存在しますが、一般人が使うことはなかなかないでしょう。

 

有料の不動産査定については、「不動産査定に料金はかかる？有料・無料それぞれの査定について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。

不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。

サイトを選ぶ基準としては下記3つ。

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。

大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。

ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。

逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。

ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。

筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。

それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。

不動産一括査定の詳細については「62サイトを比較してわかった！不動産一括査定のおすすめランキング」で詳しく解説しています。

 

査定をするうえで押さえておきたい4つの注意点

不動産一括査定サイトをさらに理解してもらうため、利用するうえでの注意点を紹介します。

 

使用法を誤らなければ便利なサービスなので、4つのポイントを押さえておいてください。

 

簡易査定・訪問査定は目的に合わせて選択する

一括査定サイトの多くは簡易査定（机上査定ともいう）と、訪問査定を選択するようになっています。

 

違いはいくつかあり、いずれもメリット・デメリットがあります。

 

簡易査定は、オンライン上で完結させる方法で、入力された情報だけで査定します。

 

景観の問題や物件周囲の状況など、見ないとわからない点が反映されていないため、実際の価格や各社の査定額に差が出やすくなります。

 

一方、訪問査定は実際に物件があるところまで担当者が訪問して査定をする方法です。

 

現物を見るので簡易査定より正確度が上がりますが、複数の不動産業者に依頼した場合、その社数分の査定が必要になるので時間が取られてしまうのが問題です。

 

どちらを選ぶのかを、「求める精度で選ぶべき」と解説するサイトもありますが、「何の目的で利用するのか」を考えてみてもいいのではないでしょうか。

 

依頼人側が査定を受ける目的は、主に「契約を結びたい不動産会社を選ぶ」「物件の大まかな相場を知る」の2つです。

 

2つを同時に達成したいなら、ある程度の面倒を覚悟しなければいけませんが、訪問査定を選ぶのが適しています。

 

ただ、一括査定のサイトに登録された不動産会社は、日本全国の登録業者のほんの一部に過ぎないために、必ず希望する会社に出会うとは限りません。

 

査定額を知っておきたい場合などは簡易査定で充分です。

 

前述のとおり、不動産査定には営業的な一面もあり、あえて少し高い金額を提示する事があります。

 

それでも完全にデタラメな数字を出す事は絶対にありません。

 

査定は不動産会社の査定精度と体制を吟味する材料になりますし、物件の大まかな価格観をイメージするのに役立ちます。

 

最低4社、できれば5～6社程度選べば、仮に相場から外れた査定額を提示する会社があっても、残りの3つで相場観が養えます。

 

多くの会社に訪問査定を依頼すれば、後に大変です。

 

しかし簡易査定であれば、ある程度の相場観を握ると同時に適正価格を提示する会社を選定できます。

 

それ以上先の話を望むなら、その中で訪問査定を依頼すればいいのです。

 

査定額は参考程度にする

先ほど査定額は周辺の取引状況を参考にして算出すると説明しましたが、査定額が絶対でない事も忘れてはいけません。

 

不動産は2つと同じ物はなく、周辺の事例も参考にしかなりません。

 

また不動産は、仲介で取引される事が多いのに、「査定額」＝「売却価格」にはならない性質をもちます。

 

さらに査定は不動産会社の営業的一面もあるので、操作する事ができるのも問題です。

 

ここにもう1つ加えると、査定はあくまでも査定であって、「売れる価格」とは異なります。

 

査定は無料でできますが、無料だから悪いというわけではなく、それ自体に法律的拘束力はないのがポイントなのです。

 

つまり査定は不動産を販売する際、必要な業務の一環として行われている行為でしかありません。

 

絶対に「売れる金額」ではなく、どちらかと言えば「売れるかもしれない金額」にすぎません。

 

だからこそ、査定額だけで会社の是非を決めてしまわないように気をつけてください。

 

「一括査定で高く売れる会社を選択すべき」なんて記事をネット上ではよく見ます。

 

しかし、それを本当に実行すれば売却まで時間がかかったり、売れなくなるリスクがある事が見過ごされています。

 

「高い査定額」と「高く売る力」は別物です。査定額は参考程度にして、会社選びの方に力を入れてください。

 

信頼して任せられる会社選びについては、「大手か地場か分かる！不動産売却業者の選び方5つのポイントを解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

一括査定サイトごとに登録会社は違う

現在人気の不動産一括査定サイトは、登録している不動産会社がそれぞれ異なっています。

 

同じ情報を入力しても、サイトによって全く違う候補会社が出てくる事があります。

 

登録件数が多いサイトの方が、候補が多くなる傾向にあるのは確かです。

 

しかし候補として出てくる会社には、バラツキが出るので注意が必要となり、安易に決めることはできません。

 

一番いいのは、すべての不動産一括査定サイトを利用して過不足なく会社を選択する事です。

 

主要の不動産一括査定サイトを全て使えば、一括査定サイト経由で査定依頼ができる会社はすべて網羅できます。

 

ただ不動産一括査定サイトに提携していない会社とは、どうやっても知り合えないので注意が必要です。

 

媒介契約は慎重にする

査定が不動産会社の営業の一環である事はさんざん伝えてきましたが、それは不動産会社側の事情です。

 

どうせなら会社側の事情を逆手にとって、だれよりも上手に不動産一括査定サイトを使いこなしましょう。

 

サイトを使いこなすと、めぼしい不動産が決まります。

 

気になる不動産業者を決めて査定に進むと、早いタイミングで希望する「媒介契約」を聞いてくる会社があります。

 

前半でも媒介契約について解説してますが、簡易査定や訪問査定をする段階で媒介契約は決めなくてOKです。

 

まずは、一番重要な不動産業者選びを優先してください。

 

 

まとめ

以上、「不動産売却」を主題として5つの必須知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

 

解説してきた5つのテーマさえ押さえておけば、「不動産売却」で困る事はありません。

 

今後、不動産を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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