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最終更新日:2018年2月5日

「中古住宅を探す方法」に関する知識を全て解説

「中古住宅を探す方法」に関する知識を全て解説
「中古住宅を探す方法」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・満足いく中古住宅を探すには、どうすればいい?
・一般的な中古住宅よりも格段に安い住宅を探す方法を教えて
・毎日検索しているけど、なかなか良い物件が見つからない・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、中古住宅を探し続けても無意味です。

 

中古住宅を探す方法に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではいつまで経っても見つかりません。

 

せっかく中古住宅を探すのであれば、効率的に満足いく住宅を見つけたいですよね?

 

そこで今回の記事では「中古住宅を探す方法」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「中古住宅を探す方法」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「今日からできる満足いく中古住宅を探す方法」
  • 「一般的な中古住宅よりも格段に安い住宅を探す方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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今日からできる満足いく中古住宅を探す方法

今日からできる満足いく中古住宅を探す方法ラ
まず紹介するのは「今日からできる満足いく中古住宅を探す方法」です。

 

インターネットの普及により、近年不動産業界はかなり便利になりました。

 

わざわざ不動産屋に行かなくても、ウェブサイトで物件検索できるのです。

 

しかし、実際に情報サイトで検索をして、絶対に満足するわけではありません。

 

「いい物件がない」「同じ物件ばかり」 と感じたことはありませんか?

 

実は本当にいい物件は、情報サイトでは見つからないことの方が多いのです。

 

もし仮に物件が見つかっても、問い合わせたらすでに売れたのが大半でしょう。

 

このような事態ならば、せっかく便利になったのにあまり意味がないですよね。

 

そこでこの章では元・不動産業者の筆者が、「物件探しのコツ」を教えます。

 

これから物件を探し始めようとしている方は、必見ですよ。

 

当然、いつも探しているけど、 いい物件が見つからない方も役に立つでしょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

満足いく中古住宅を探す方法

  1. ネットに良い物件が出るのはかなりレア
  2. ネットに出ているのは「売りたい物件」
  3. 良い物件情報は不動産業者から直接手に入れるべし
  4. 良い物件情報をもつ不動産会社の探し方

 

ネットに良い物件が出るのはかなりレア

物件の情報サイトを見れば、全ての物件情報をあると思っていませんか?

 

実は掲載されているのは、全物件のうちほんの一部だけなのです。

 

数にすると、全体の40%程度に過ぎません。

 

なぜ全て掲載されないかというと、実は隠された理由があります。

 

中古物件の場合、サイト上に現地写真が掲載されるのは間違いありません。

 

持ち主が近所に売却中であることや、売却価格を知られるのを嫌がるからです。

 

とりわけ、人気エリアにある物件の場合だと顕著になってきます。

 

掲載写真や記載住所で、掲載物件を探し当て勝手に見る人が増えるからです。

 

勝手に見に来る人が多くなれば、売主さんや近隣の住人に迷惑がかかります。

 

だからこそ、ネットに大々的に告知されるのを持ち主は嫌がるのです。

 

また「そもそも論」ですが、良い物件というのはアピールなんて不要です。

 

わざわざネットに掲載しなくても、業者内ですぐ売れてしまうでしょう。

 

ネットに出ているのは「売りたい物件」

では実際不動産サイトには、どんな物件が掲載されているのでしょうか。

 

不動産情報サイトは不動産業者が1物件ごとに「掲載料」を支払いしています。

 

そのため「売り急いでいる物件」「なかなか売れない物件」を掲載しています。

 

つまりは不動産業者が「売りたい物件」を掲載している場合が多いのです。

 

同じような物件ばかり掲載される理由

サイトを見ていると、同じ物件情報が掲載されているのに気が付きませんか?

 

外観やお部屋の中の写真が違うため、一見違う物件に見えるでしょう。

 

しかしよく見れば、価格や住所が同じなはずです。

 

このようにサイト上には、同じ物件が何件も表示される事は珍しくありません。

 

なぜかというと、持ち主の許可さえあれば別の会社も掲載OKだからです。

 

このような理由から、サイト上に同じ物件が一気に並ぶ現象が起きるのです。

 

相場感は養える

内情を知ると、情報サイトは参考にしない方が良いと感じるでしょう。

 

しかし、利用するのが無意味かというと、そういう訳でもないのです。

 

サイト内の数多くの物件を見る事で、物件の相場感を養うことが出来ます。

 

そのうえ、運が良ければ、ニーズに合った物件が見つかるかもしれません。

 

あくまで「掲載物件情報は40%だ」と、参考程度に見るのをお勧めします。

 

良い物件情報は不動産業者から直接手に入れるべし

掘り出し物の良い物件というのは、サイト上に掲載されることは少ないです。

 

もっといえば、掲載する前に短期間で売れてしまうことが多いのです。

 

なぜかといと、不動産会社は「見込み客」から先に物件を紹介するから。

 

紹介しても売れなかった物件をネットに掲載しているのが内情といえます。

 

だからこそ、いい物件を手に欲しいのなら、不動産屋に相談するのが一番です。

 

また、沢山の人が同時に物件を探している事も忘れてはいけません。

 

他の人に先んじるために、住宅ローン事前審査を先に通すのは重要でしょう。

 

いい物件を見つけたら、いつでも購入出来る準備をしておくのが大切です。

 

売主さんには「できるだけ早く物件を売りたい」という気持ちがあります。

 

住宅ローンの準備ができている人と準備なしの人が希望したらどうでしょうか。

 

同時に購入の申し込みが入ったら、やはり前者の買主さんに売ってしまいます。

 

良い物件が見つかった時に備えて、事前審査はとおしておきましょう。

 

事前審査については、当サイトの過去記事である「審査基準から甘い銀行まで解説!住宅ローン「事前審査」完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

良い物件情報をもつ不動産会社の探し方

では、物件探しを相談するならどんな会社がいいのでしょうか?

 

全ての物件情報をすぐに提案できる状態でいるかどうかが重要です。

 

会社サイト上に売りに出ている物件であれば、基本的に紹介は出来るでしょう。

 

しかし新着物件や価格更新物件の情報を理解している会社は少ないのです。

 

ほとんどの会社はゲストの要望を聞き、その都度ニーズに近い物件を探します。

 

その都度探しているようでは、短期間で売れる良い物件は逃してしまいます。

 

いち早く新鮮な情報を確実に提案できる会社に相談するのがお勧めです。

 

情報管理という観点では、やはり大手の方が優れているといっていいでしょう。

 

ネットで気長で探すのもアリ

気長に物件を探したい、相場感を養いたいな、サイトで探すのもアリです。

 

しかし、早く要望に合った物件を見つけたい場合は、お勧めできません。

 

やはり最新の情報を持っている不動産会社に、早めに相談するのがベストです。

 

あなたに合った探し方で、条件に合った物件を手に入れるようにしてください。

 

ここまでは、「今日からできる満足いく中古住宅を探す方法」をお伝えしました。

 

あなたが満足いく中古住宅を探すには、どんな方法を活用すればいいのか、理解していただけたと思います。

 

ただし、一般的な中古住宅では満足できない人も多いでしょう。

 

もっと格段に安い住宅を探す方法を、求めているのではないでしょうか。

 

そこで次は「一般的な中古住宅よりも格段に安い住宅を探す方法」について紹介していきます。

 

一般的な中古住宅よりも格段に安い住宅を探す方法

一般的な中古住宅よりも格段に安い住宅を探す方法
新築住宅よりも格段に安いのが、中古住宅です。

 

そんな中古住宅の中でも、格段に安い物件があります。

 

格段に安い中古住宅のことを不動産業界では「任意売却物件」と呼びます。

 

相場よりも安い物件を手に入れるなら、任意売却物件を入手する他ありません。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

一般的な中古住宅よりも格段に安い「任意売却物件」の知識

  1. 任意売却物件とは「競売目前の物件」のこと
  2. 任意売却物件には利点だけでなく欠点もある
  3. 任意売却物件は専用サイトで簡単に見つかる
  4. 購入にかかる費用は一般的な中古住宅と変わらない
  5. 購入の流れも一般的な中古住宅と変わらない
  6. 任意売却物件は一般的な中古住宅より注意点が多い

 

任意売却物件とは「競売目前の物件」のこと

まず「任意売却」について理解しておきましょう。

 

住宅ローンや借金等を借りた債務者の全てが、完済できるわけではありません。

 

何らかの理由により、返済を滞納してしまった場合もあるでしょう。

 

過度に滞納すると、銀行は担保にした不動産を差押えして競売を実戦します。

 

任意売却とは不動産を競売にかけられる前に、売却することです。

 

債権者と話し合いをして、不動産業者に一般の不動産と同じように売却します。

 

不動産業界では「任売」と呼ばれる、業界的にはよくあるケースです。

 

任意売却物件には利点だけでなく欠点もある

一般の物件と比較したら、任意売却物件を購入するのはどうなのでしょうか。

 

任意売却物件を買うメリットとデメリットについてみてみましょう。

 

任意売却物件のメリット

任意売却物件における最大の長所は、何と言っても「安さ」です。

 

一般の売却不動産よりも、格段に安く購入することでしょう。

 

どれほど安く購入できるかというと、一般的な中古より「3割安」です。

 

一般で2,000万円の場合、任意売却にあれば、1,400万円前後で購入可能です。

 

任意売却物件4つのデメリット

一方、任意売却物件を購入するデメリットとしては、何があるでしょうか。

 

具体的には、次に挙げるようなマイナスポイントがあります。

任意売却物件4つのデメリット

  1. 入手までに時間がかかる場合が多い
  2. 瑕疵担保責任が売主に問えない
  3. 一定額以上の値引き交渉は絶対にできない
  4. 残置物がよく残っている

 

入手までに時間がかかる場合が多い

任意売却の物件の売買価格などに関しては、債権者の同意が必要です。

 

さらに債務者が同意するだけでは、取引が成立するわけではありません。

 

結果的に債権者との交渉に、時間がかかる場合があります。

 

そのため、一般の不動産の購入より、入手までに時間がかかるでしょう。

 

具体的にはプラス1ヶ月から2ヶ月は覚悟してください。

 

瑕疵担保責任が売主に問えない

一般の不動産取引の場合は、売主は瑕疵担保責任を負います。

 

しかし任意売却の場合、売主は物件の瑕疵担保責任を負いません。

 

そのため、万が一物件購入後に物件に欠陥(瑕疵)を見つけても無意味です。

 

買主ご自身の負担となるので、余計な出費が増えるでしょう。

 

リスクを回避する方法としては、物件購入前の要チェックです。

 

部屋の設備状況をきちんと確認するのは、入念にやっておきましょう。

 

また設備状況確認書など、物件に関する書類をもらって確認するのも重要です。

 

一定額以上の値引き交渉は絶対にできない

任意売却は、債権者に借金を返済することが目的になります。

 

そのため、債権者はできるだけ債権額に近い金額での返済を望んでいます。

 

だからこそ、最初に提案された価格からの値下げできないと思ってください。

 

残置物がよく残っている

任意売却の場合でも、基本的には残置物がないままでの引渡しが原則です。

 

しかし中には処理ができず、荷物が残されたままの引渡しになる事もあります。

 

残留物がある場合、後にトラブルにならないよう、最善の注意を払いましょう。

 

自身で処分をするのではなく、一旦不動産会社に相談するようにしてください。

 

任意売却物件は専用サイトで簡単に見つかる

任意売却の場合、不動産売買の知識の他に、債務整理の専門知識も必要です。

 

さらに債権者と交渉をしたりなど、様々な専門性が求められます。

 

従って、任意売却物件は、普通の不動産会社は取り扱っていません。

 

任意売却物件に限定して取り扱いをしている専門業者は限られています。

 

そのため、任意売却物件を専門としている会社探しをするのが良いでしょう。

 

また任意売却物件専門のポータルサイトを使うのも効率的です。

 

参考までに任意売却を専門に取り扱っているサイトをピックアップしました。

 

自分では見つけられそうにない人は、ぜひ活用してみてください。

 

筆者がお勧めするのは「NBC不動産情報センター」です。

 

他にも色々サイトはありますが、首都圏だけの対応ばかりです。

 

一方、NBC不動産情報センターは全国対応なので地方でも役に立ちますよ。

 

購入にかかる費用は一般的な中古住宅と変わらない

任意売却物件を購入する場合の費用はどうでしょう。

 

一般の中古住宅を購入する場合と、変わりません。

 

なお、たまには引っ越しの費用を出してほしいという債務者がいます。

 

しかし必ずしも出さなければならない費用ではないのを覚えておいてください。

 

一般的な購入費用については、当サイトの過去記事である「住宅買い替えの流れ・費用・書類・注意点を解説!4つの要素を完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

購入の流れも一般的な中古住宅と変わらない

実際に任意売却の物件を購入する際の流れはどうでしょうか。

 

取引の流れについても、一般的な不動産を購入する際の流れと変わりません。

 

一般的な購入の流れについては、当サイトの過去記事である「不動産売買を6つの要素で大解剖!流れ・費用・必要書類などを完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

任意売却物件は一般的な中古住宅より注意点が多い

任意売却の物件を購入する際に、以下の点について注意するようにしましょう。

任意売却物件の注意点

  1. 手付金をオーナーに出すのは控える
  2. 競売と差押えの取消はできたか要注意

 

手付金をオーナーに出すのは控える

普通の不動産取引では、売買契約書締結のタイミングで手付金が必要です。

 

物件の売買価格における1割程度の手付金を、売主に支払う事になるでしょう。

 

しかし、任意売却の場合は、債務者に手付金を持ち逃げされる危険があります。

 

そのため、売主である債務者に手付金を支払うのは控えてください。

 

売主側の業者に預かり金として払い、決済時に債権者に支払う流れになります。

 

少し抵抗はありますが、手付金は債務者に渡さないように気をつけましょう。

 

また、手付金を支払った際は領収書には注意しなければいけません。

 

不動産会社名義の預り証をもらうので、あらかじめ留意してください。

 

競売と差押えの取消はできたか要注意

任意売却物件は、任意売却の手続きをする前に、債権者に差押えされています。

 

つまりは、裁判所に競売の申立てを受けているのです。

 

だからこそ、任意売却の際には「競売の取下げ」「差押え取消」が必要です。

 

取り下げ等は、一般的に司法書士がきちんと手続きをしてくれます。

 

不必要に心配することありませんが、中には手続き漏れの場合も考えられます。

 

そのため、物件の引渡しを受ける際にはチェックが必要です。

 

キチンと手続きが実践したかどうかを欠かさず確認しましょう。

 

任意売却については、当サイトの過去記事である「ケース別対処法を解説!離婚でローンがある家を売却する人が知るべき全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

新築住宅でも中古住宅並に安く手に入る

ここまで任意売却物件を紹介しましたが、正直ちょっと不安ではないですか?

 

「安くて安心の物件を」と思うなら、ローコスト住宅にしてみましょう。

 

今はローコスト住宅といって、低価格ながら質の良い新築が建築できます。

 

ローコスト住宅については、当サイトの過去記事である「ローコスト住宅で後悔しない7つのポイント!低価格の仕組みも解説」にて詳しく解説しております。

 

しかしどの業者なら良い住宅を建てられるかなんて、分からないですよね?

 

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まとめ

以上、「中古住宅を探す方法」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「中古住宅を探す方法」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、良い住宅と巡り会いたいのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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