住宅 買い替え

これを読めば「住宅買い替え」に関する知識は完全網羅

最終更新日:2019年9月29日
これを読めば「住宅買い替え」に関する知識は完全網羅
「住宅買い替え」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・住宅買い替えって、どんな流れで行われるの?
・住宅買い替えにかかる費用を事前に知っておきたい
・住宅買い替えで求められる必要書類って何?
・住宅買い替えする際の注意点を教えてほしい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、住宅買い替えに挑戦してはいけません。

 

住宅買い替えに関する知識が圧倒的に足りていないので、100%納得のいく住宅買い替えにはならないでしょう。

 

せっかく住宅買い替えするのですから、誰よりもうまく、自分の納得いく結果にしたいですよね?

 

そこで今回の記事では「住宅買い替え」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「住宅買い替え」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「住宅買い替えの流れ」
  • 「住宅買い替えにかかる費用」
  • 「住宅買い替えで求められる必要書類」
  • 「住宅買い替えする際の注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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住宅買い替えの流れは3パターンある

住宅買い替えの流れは3パターンある
まず解説するのは「住宅買い替えの流れ」です。住宅買い替えは通常の不動産売買よりも複雑になります。

 

所有する住宅の売却時期と、新たに買い替えして手に入れる住宅の取得時期の調整が求められるでしょう。

 

何度もいいますが、一般的な住宅買い替えの流れよりも若干複雑になるので、細心の注意を払うようにしてください。

 

一般的に住宅買い替えが行われる際、以下の3つのパターンが考えられます。

住宅買い替えの流れは3パターン

  1. 「売却」と「買い替え」を並行する
  2. 「売却」を優先する
  3. 「買い替え」を優先する

 

次項よりそれぞれのパターンについて、詳しく解説していきましょう。

 

「売却」と「買い替え」を並行する場合の住宅買い替えの流れ

売却と買い替えを同時に成し遂げていくことは、とりわけハードルが高くなります。

 

現在保有している住宅のバイヤーと、新しい家になる住宅の販売者サイドと同時にやりとりすることが求められます。

 

一般的な「住宅購入」の流れにくわえ、「住宅売却」の立場でも流れを同時に実践していくことになるでしょう。

 

ちなみに一般的な「住宅購入」と「住宅売却」の流れについて知りたい人は、当サイトの過去記事である「これからスタートする初心者必見!5分でわかる不動産売却の流れ」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

また「売却」と「買い替え」を同時進行すると、価格や譲り渡す時期など、さまざまな要素を最適化しながら話を進めていくことが不可欠です。

 

どう頑張っても流れが混濁し混乱するのであれば、あなたの担当会社は1つに絞り込みをするのがいいでしょう。

 

販売も買い替えも同じ住宅会社に委託したら、すべてのスケジュールをうまく調整してくれますよ。

 

「売却」を優先する場合の住宅買い替えの流れ

基本的には、今保有している住宅を売却してから、新たな住宅を購入する流れとなります。

 

現在の所在地の売却計画をしっかりと完了させて、新しい家の買い替え計画を進展させましょう。

 

新たなる家の買い替え計画をスタートさせていいのは、今まで住んでいた住まいの売買契約を締結した後です。

 

バイヤー(購入者)側の住宅ローン審査結果をむかえる間、新しい家をどこにするか決めましょう。

 

売却価格をもとに、新しい住居の住宅を決定するので、資金プランを立てるには最適となるでしょう。

 

不安材料は準備スパンが1~2ヶ月だけしかないことです。

 

普通であれば、新居の選択には何時間も何時間もかけるものなのです。

 

圧倒的に時間がないことを認識しながら、物件探しをスタートさせてください。

 

「買い替え」を優先する場合の住宅買い替えの流れ

「買い替え」を先に考える場合は、じっくりと物件をチョイスできます。

 

わかり易い流れとしては、新しい家を買い替えして転居した後、既存の住宅を売却する流れになるでしょう。

 

ただしこの流れで買い替えできるのは、新居をキャッシュで購入できる人だけです。

 

住宅ローンを利用して旧居を購入した人は、新しい家を買い替えするための住宅ローンは使えません。

 

なぜかというと住宅ローンは、2つ同時に用いることができないからです。

 

住宅ローンで保有している住宅を取得している人は注意するようにしてください。

 

ここまでは、「住宅買い替えの流れ」をお伝えしました。

 

住宅買い替えはどのようにして実行されていくのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「住宅買い替えにかかる費用」です。

 

住宅買い替えにかかる3つの費用

住宅買い替えにかかる3つの費用
住宅買い替えには手数料や税金等、バラエティーに富んだ費用が求められます。

 

実際にいかなるコストが幾らくらいかかり、どれほど節約できるかご存知の方は少ないでしょう。

 

この章では住宅買い替えをすることによって生じてくるコストについて、詳しくピックアップしていきます。

 

先に結論をいっておきますと、住宅買い替えで発生する費用は以下の通りになっています。

住宅買い替えでかかる3つの費用

  1. 業者に対する仲介手数料
  2. 銀行に対する一括返済手数料
  3. 税務署に対する税金

 

住宅買い替えでかかる費用1.業者に対する仲介手数料

仲介手数料とは、不動産屋に住宅買い替えの仲介をオーダーする際に発生するコストです。

 

住宅住み替えの場合は、売却時と購入時にそれぞれ1回ずつ請求されることになるでしょう。

 

仲介手数料は法令で「不動産価格×3%+ 6万円」と設定されています。

 

最大値なので、手数料がこれ以下でも差し支えありません。

 

そのため、不動産仲介会社への手数料の引き下げ交渉はできます。

 

2,000万円の住宅が対象なら最高金額で66万円ですが、50万円や40万円でも法的にOKです。

 

つまり制限額の規定があるだけで、住宅業者に対する減額交渉は可能なのです。

 

ちなみに売却する立場の話になりますが、住宅業者は媒介契約を結んだ後に営業活動を実行します。

 

その際、仲介手数料から予測して広告費などをセッティングしているケースも多いです。

 

そのため、予算を決めたあとに仲介手数料のプライスダウンを取り上げられても、却下されるのがほとんどでしょう。

 

もしプライスダウン交渉をするつもりなのであれば、媒介契約を交わす前に、実施するようにしてください。

 

また仲介手数料は、一般的にいって売買契約が取引された後に現金で支払うコストとなっているので要注意です。

 

住宅買い替えでかかる費用2.銀行に対する一括返済手数料

不動産を買い入れる際に金融機関からのローンを受けた場合、ローンの残りの債券を一括返還します。

 

住宅ローンの残債を一括返還するとき、事務手数料がかかります。

 

金融機関ごとにバラバラになってきますが、ほとんどのケースで3,000円から5,000円程度です。

 

言うまでも無く、現金で買い入れた不動産を売買する場合には無縁の費用となっています。

 

住宅買い替えでかかる費用3.税務署に対する税金

住宅買い替えでかかるコストは手数料だけでなく、税金も生じます。

 

住宅買い替えの税金は「売買契約書の印紙税」「抵当権抹消登記の免許税」「不動産譲渡所得税」の3種類です。

 

それぞれの税金の全容について、ひとつずつ見てみましょう。

 

住宅買い替えでかかる費用3-1.売買契約書に添付する印紙税

契約書の入力された金額に対して「印紙税」が求められます。

 

基本的には、買うときと売るときの契約書それぞれで、発生することになるでしょう。

 

税額は売買契約書に記述された額面によって、移り変わるのが特徴です。

 

細々と小さく分けられていますが、個人の取引においては、10,000~15,000円になると意識しておけばOKです。

 

売買契約書は一般的にいって、販売する方とバイヤーが1通ずつ所有します。

 

そのため、それぞれ自分自身がもつ契約書の印紙税を請け負う形になるでしょう。

 

ちなみに売る立場の場合は、売買契約書の原本を保有する必要がないため、売買契約書を複製にできます。

 

複製の売買契約書には印紙を貼る必要性がないので、本来負担するべき印紙税をカットできますよ。

 

住宅買い替えでかかる費用3-2.抵当権抹消登記の免許税

不動産を買い入れる資金を金融機関から受けたケースだと、その不動産には「抵当権」の仕込みがされています。

 

譲渡する際に、その抵当権を抹消する義務がオーナー側だけに発生します。買う立場になると無関係です。

 

抵当権抹消登記をするとき、登録免許税が求められ、1つの不動産につき1,000円が生じます。

 

ちなみに抵当権の抹消手続きは自分でも対応できます。

 

しかし申請書の作成・提出に経験を必要とするため、自信のない方は司法書士にオーダーしましょう。

 

住宅買い替えでかかる費用3-3.不動産譲渡所得税

不動産を取引した際、オーナー側に利益がでたら「譲渡所得税」が生じます。

 

もちろん売る立場の時だけが対象なので、買う立場になった時には関係ない税金です。

 

不動産を買入れたときよりも高く売れて、譲渡差益が見られたケースでのみ課税されます。

 

譲渡所得は「販売価格-(購入価格+購入で生じた必要経費+セールス時にかかったコスト)」で算出可能です。

 

計算で示された譲渡所得には税率がかけられ、実質的な納税額が決定します。

 

肝心の税率ですが、不動産の保有期間に応じて異なっています。

 

境界線は不動産を取引した年の1月1日現在で、物件の所有期間が5年経過しているかどうかです。

 

5年をオーバーした場合、「長期譲渡所得」、オーバーしていないと「短期譲渡所得」と称されます。

 

5年超えるか下回るかによって、納税すべき金額はかなり異なってくるので気をつけましょう。

 

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」については、「購入して5年以内に不動産を売却するなら!絶対に知っておくべき必須知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

住宅買い替えの際に戻ってくるお金もある

ここまでは住宅買い替えに発生する費用についてピックアップしてきましたが、実は反対に「返還されてくるお金」もあります。

 

売る立場になった時に限る話ですが、住宅買い替え時に固定資産税・都市計画税が返還されてくるのです。

 

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日のオーナーに徴収される税金です。

 

事前に1年分の税金をすべて納税するやり方なので、住宅買い替え後の期間分の税金は、日割り計算で返金してもらえます。

 

仮に住宅買い替えした日が10月1日のケースでは、10月から12月31日までの税金は、バイヤーから返還してもらえますよ。

 

またこれも売る立場の時だけの対象ですが、マンションを売買したケースで限り、先に決済しした今月分の管理費・修繕積立金も決済日から日割計算で返還してもらうことができます。

 

12月20日に支払いた場合は、12月20日~31日までのコストが戻ってきます。

 

ここまでは、「住宅買い替えにかかる費用」をお伝えしました。

 

住宅買い替えでかかるコストは何があるのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「住宅買い替えで求められる必要書類」です。

 

住宅買い替えで求められる8つの必要書類

住宅買い替えで求められる8つの必要書類
住宅買い替えを円滑にしたいのであれば、事前に必要な書類を確保することが重要になります。

 

後でオロオロと準備するのと、先に揃えておくのでは全然違うので可能であれば先に準備しておきましょう。

 

この章でピックアップする必要書類に目を通してもらって、実際に住宅買い替えをするときのたたき台にしていただければ幸いです。

 

ちなみに今回紹介する必要書類は売る立場になった時の必要書類であり、最低限必要な書類だけを取りあげています。

 

住宅買い替えで買う立場になった時に用意すべき必要書類については、「借り換えやフラット35も徹底解説!住宅ローンの「必要書類」完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、チェックしてみてください。
これらの前提条件を加味したうえで、今回紹介する住宅買い替えに必要書類は、以下のようになっています。

住宅買い替えで必要な8つの書類

  1. 登記簿謄本
  2. 売買契約書
  3. 重要事項説明書
  4. 土地測量確認書
  5. 物件の図面や設備の仕様書
  6. 固定資産納税通知書
  7. 維持費関係の書類
  8. マンションの条件書

 

住宅買い替えで必要な書類1.登記簿謄本

登記簿謄本は、「登記事項証明書」と呼称されており、不動産に関する情報が入っていて、法務局でゲットできます。

 

自分で準備する時間が取れない場合は、仲介業者のセールスマンに発行を依頼できますよ。

 

住宅買い替えで必要な書類2.売買契約書

以前、不動産を買いいれたとき発行された文書です。不動産の状況や特約のチェックのために必要となっています。

 

持ち合わせていない場合は、以前売却を務めた会社に「コピーが欲しい」と連絡してみてください。

 

住宅買い替えで必要な書類3.重要事項説明書

契約書と同じく、不動産を買い入れた際にゲットした書類です。不動産に関する懸念材料をチェック出来ます。

 

持ち合わせていない場合は、以前売却を務めた会社に「コピーして」と連絡してみてください。

 

住宅買い替えで必要な書類4.土地測量確認書

一戸建て住宅や土地を買い取ってもらう場合、土地の面積との境界をハッキリと教えるために必要な文書です。

 

境界が未確認の場合、初めに隣接地の土地オーナーと協議して測量図を作成することが求められます。

 

住宅買い替えで必要な書類5.物件の図面や設備の仕様書

建物の配置や設備の情報をチェックできる書類です。

 

ニーズがある設備が設置されている場合は、販売図面に入力したら、反響が増えるかも知れませんので、必ず準備しましょう。

 

住宅買い替えで必要な書類6.固定資産納税通知書

物件の固定資産税の直接的な金額を認識するためには、必要な文書です。

 

移転登記に要求される登録免許税をはじき出すのにも必要なかなり大切な書類といえます。

 

前述したように固定資産税は、毎年1月1日のオーナーに課税され、不動産を売り出すとき、決済日を基準に返還してもらう際の算出根拠となる資料です。

 

手元にない場合は、最寄りの税務署に足を運んで事情を話せば、固定資産税の税額は知らせてもらえますよ。

 

住宅買い替えで必要な書類7.維持費関係の書類

マンションを譲り渡す際、管理費、修繕積立金等の維持費をチェックしなければいけません。

 

もしお手元にないようでしたら、マンション管理組合にいって再度の発行をしてもらいましょう。

 

住宅買い替えで必要な書類8.マンションの条件書

マンションを買い取って貰う際に必要な文書です。ペット飼育可能か否かなどの情報をチェックします。

 

もし手元になさそうでしたら、マンション管理組合にいけば、再度の発行が可能となっています。

 

ここまでは、「住宅買い替えで求められる必要書類」をお伝えしました。

 

どんな書類を住宅買い替えのために用意しなければならないのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「住宅買い替えする際の7つの注意点」です。

 

住宅買い替えする際の7つの注意点

住宅買い替えする際の7つの注意点
住宅買い替えを検討する人なら、新たな新居を楽しみに待っている方は多いでしょう。

 

しかしそれとは反対に、住宅買い替えに対する不安や疑問もたくさんあるのではないでしょうか。

 

「どうすればトラブルを起こさないだろうか」「満足いく結果に結びつくためにはどうすればいい?」と考えていませんか?

 

そこで、この章では住宅買い替えの際、絶対におさえておくべき留意点を選び出していきます。

 

疑問や不安の解消に効果がある知識ばかりになっていますので、ぜひ最後まで目を通してみてください。

 

ちなみにこの章も強いて言うなら、売る立場の時に使える内容となっていますのでご容赦ください。

 

もちろん、買う立場で使う知識も提示していますので、是非最後まで目を通して貰えればと思います。

 

では本題に入りましょう。この章で紹介する住宅買い替えする際の注意点は、以下の通りになっています。

住宅買い替えする際の7つの注意点

  1. 不動産相場を理解しておく
  2. 信頼できるセールスを選ぶ
  3. 物件情報はできるかぎり伝える
  4. 売却する家は必ずキレイにする
  5. 値段交渉から逃げない
  6. 締結前で契約書をチェック
  7. 依頼する会社を一社一社回るのは非効率的

 

住宅買い替えする際の注意点1.不動産相場を理解しておく

住宅買い替えを考えてみる際に、自分の不動産は今どれほどで取引されているのかを把握している必要があります。

 

対象物件の相場を念頭に置いたうえで、業者に相談をしてみましょう。

 

マーケットプライスを頭にたたき込むのは、不動産一括査定サイトの簡易査定(机上査定)を取り入れるのがベストです。

 

手軽な簡易査定を活用して、複数の会社の査定をモノにし、比較検討していけば自動的に相場感が養われていきますよ。

 

住宅買い替えする際の注意点2.信頼できるセールスを選ぶ

住宅買い替えをやり遂げたいのであれば、高い評価を得ている住宅買い替え業者の選択は大事です。

 

もっといえば、企業ではなく、責任を持ってセールスしてくれる「セールスマンの選択」にかかってきます。

 

信頼するセールスマンを判断するポイントとしては、あらゆる部分で「根拠」を明示しながら解説をしてくれるかで判断するのがベストです。

 

丁寧に接してかどうかは当たり前として、販売価格・広告方法・値引きのタイミングなど、きちんと確証がある提案をしているかどうかをチェックしてみましょう。

 

購入志望者との交渉、会社との交渉、契約書の作成等々・・・様々な行程は、住宅買い替え業者のセールスマンが実施します。

 

信頼できるセールスマンを選定できれば、満足いく住宅買い替えになるパーセンテージは一気に上昇しますよ。

 

住宅買い替えする際の注意点3. 物件情報はできるかぎり伝える

不動産に関する情報は、マイナスを被る情報もセールスマンに連絡することが大事になります。

 

ウィークポイントとなる情報は隠したいかもしれませんが、正直に情報を伝えなければ、後からめんどうなことが起きます。

 

信頼性の高いアドバイザーを選択した場合は、マイナスの情報も悪い捉え方にならないようしてくれます。

 

だからこそ、余計な心配はせずに、情報は正直に伝えることが不可欠です。

 

住宅買い替えする際の注意点4. 売却する家は必ずキレイにする

購入志望者による内覧の対応中は、できることなら部屋をキレイにしましょう。

 

最近の購入志望者は、内覧時に清潔感をチェックして部屋の間取りや移動しやすさをウォッチしていきます。

 

もし部屋の汚れが落第点の場合は、「清掃コストがかかりそう」という理由で減額交渉をされるでしょう。

 

下手をすると汚いのが理由で購入を諦めてしまうことだってありますので、あらかじめキレイにしておいてください。

 

住宅買い替えする際の注意点5. 値段交渉から逃げない

不動産を販売したとき、購入希望者から「希望価格」「入居タイミング」など、様々な交渉が入ります。

 

交渉を持ちかけられると否定的な気分になる人はたくさん見られますが、可能な限りの交渉に応じるスタンスを持つのが重要です。

 

だからこそ、住宅買い替えをするのであれば、値段の駆け引きは避けられないと事前に腹をくくっておきましょう。

 

購入志望者は、自分に有利になるようにと話を持ちかけてくるので、難航するのは明らかです。

 

しかし毅然と立ち向かう気持ちを心に刻んでください。

 

また自分が買い手となったときも、カンタンに譲歩せずに限界まで値引きができるように交渉すべきです。

 

具体的な交渉テクニックについては、「値引きしたくない人は必見!「マンション売却の交渉」についてプロが解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

住宅買い替えする際の注意点6. 締結前で契約書をチェック

買い主・売り主お互いに納得いく条件が確定したら、いよいよ契約書を完了します。

 

その際、契約内容があなたにとって不利にならないように、契約書を事前にチェックしてみましょう。

 

契約書について、特に留意しなければいけない点を順にピックアップしていきましょう。

 

売買価格・契約金の事項

非常にキーポイントとなる項目ですから、細かい数字に意識して、ミスがないことをチェックしましょう。

 

他にも「契約金額の正確性」「解約特約の日にち」は、絶対にチェックするようにしましょう。

 

契約解除・契約違反の事項

契約書には、契約解除規定が取り上げられているので絶対チェックしてください。

 

原則として「持ち主は契約金の倍返しで解約」「買い主は契約金の満額で解約」「買い主の住宅ローン不合格で無条件解約」という内容作られているはずです。

 

これ以外の解約条件が付帯されていれば、何らかのミスか悪意の可能性が見受けられます。担当者にコンタクトを取っておきましょう。

 

瑕疵担保責任の事項

瑕疵担保責任の事項とは、売買されたものの不完全さが探し出されてた場合に、売主側がどう落とし前をつけるのかという項目です。

 

多くの場合、対象の瑕疵は「水漏れ・シロアリ」で、対象期間は瑕疵を知ったタイミングになっています。

 

もし瑕疵が見つけ出されたら無条件解約やコスト負担になることが多いのですが、自分の契約書はどんな内容か見逃さないようにしておきましょう。

 

住宅買い替えする際の注意点7.依頼する会社を一社一社回るのは非効率的

前述したように、買い換えをするなら一社に絞り込むのがベストです。

 

しかし一社に絞り込むと言っても、一件一件会社を回って探すのは非常にめんどうですよね。

 

実際に住宅買い替えに対応した会社を探しだして、直接通うとなるともう大変です。

 

訪問で数時間は拘束されますし、ネットでの各種情報収集にも時間がかかります。

 

一日がかりですめばいいですが、へたをすると数週間かかる作業となってしまうでしょう。

 

住宅住み替えは普通の会社よりも難易度が高いからこそ、なるべくなら多くの時間を割きたいと思うはずです。

 

しかし現実的な問題としては、そこまで時間とエネルギーを注ぐことが不可能なのも間違いありません。

 

特に住み替え先の住宅が新築注文住宅になると、さらに手間暇がかかってしまうでしょう。

 

そんなあなたに試していただきたいのが、効率的に住宅建築会社から資料を一括でもらう方法です。

 

一括請求なら自分の時間や手間を使うことなく、複数の住宅会社から助言してもらうことができますよ。

 

住み替えに強い住宅会社を効率的にピックアップする

一括請求サービスを行ううえで重要なのは、住み替えと新居の同時進行に慣れた会社を選択することです。

 

注文住宅を専門とする会社であれば、新居の設計は当然ながら、いま住んでいる家に対しての売却も責任もって行ってくれますよ。

 

また、同一条件でいくつかの会社よりアプローチをもらえば、各住宅会社の特徴などが対比させやすくなります。

 

統一された条件で複数社を一気に対比させたら、住み替えのための会社選びで失敗することが可能です。

 

どうすれば有能な会社に一括で資料請求できるのか

どうやって一括請求するのかわからないなら、筆者おすすめの「HOME’S」の一括資料請求サービスを利用してみて下さい。

 

お気に入りの条件を入力すれば、あなたの住み替えを完全サポートしてくれる会社の資料を一気にお取寄せできます。

 

毎回毎回「住み替えするつもりなのですが・・・」と同じ説明をする手間暇を掛けることがありません。

 

幾つかの業者より統一された条件で、住み替えのための最適なプランを提案してもらうことが可能になりますよ。

 

基本的には、予め決められた項目を入力していくだけですので、依頼にかかる時間は数分ほどで済みます

 

予算・住宅・テーマなど「業者絞り込み機能」もあるので、細かなニーズについても応えてもらうことが可能ですよ。

 

これから住み替えを始めるという方に対して、新居用の土地探しもサポートしてくれます。

 

今ある家の売却だけでなく、新居のための資金計画も親身になってしてくれる会社と巡り会うことができます。

 

「HOME’S」の一括資料請求サービスを上手に利用して、満足いく住み替えを目指しましょう。

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まとめ

以上、「住宅買い替え」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「住宅買い替え」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、住宅買い替えに挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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