家購入 流れ

最終更新日:2018年4月3日

「家購入に必要な流れ」を完全ガイド

「家購入に必要な流れ」を完全ガイド
家購入に必要な流れといえば、知識がない人にとっては非常に重要な要素です。

 

しかし難解になりがちな知識になので、色々と読んでみたものの、結局よくわからないという人も多いでしょう。

 

だからこそ、家購入に必要な流れについて、いまだに納得いく回答や解説を得られぬまま、調べ続けている人は本当に多いです。

 

具体的には「家購入に必要な流れ」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・家購入をするときに使う住宅ローン利用の流れを知りたい
・家の契約から融資実行日までの流れって、どうなっているの?
・建て売り新築の家を購入する流れはどうなる?
・中古の家を購入する流れは、新築購入の時とどう違う?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、家の購入に着手してはいけません。

 

家購入に必要な「流れ」をしっかりと理解できていないので、このままでは物件を手に入れるまでの工程で何らかのミスをしてしまう可能性が高いでしょう。

 

せっかく家の購入に挑戦するのであれば、自分が納得いく物件をトラブルに巻き込まれることなく、スムーズに入手したいですよね?

 

そこで今回の記事では「家購入に必要な流れ」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者がシンプルにわかりやすく回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「家購入に必要な流れ」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「家購入における住宅ローン利用の流れ」
  • 「家購入における契約から融資実行日までの流れ」
  • 「新築(建て売り)の家を購入する流れ」
  • 「中古の家を購入する流れ」

上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

 

家購入における住宅ローン利用の流れ

家購入における住宅ローン利用の流れ
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「家購入における住宅ローン利用の流れ」の要点

  1. 事前審査を通過できたら売買契約を結んでローン本審査に進む
  2. 本審査では保証会社の審査・団信の加入審査を突破しなければいけない
  3. 本審査に通れば金融機関と「金銭消費貸借契約」を結んで融資実行

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

事前審査を通過できたら売買契約を結んでローン本審査に進む

一般的な住宅ローンでは、購入したマイホームを担保に融資が実行されるので、売買契約が取り交わして、住宅ローンを借り入れようとする人が、所有者になってからでないと申し込みができません。

 

そうなると、もしも売買契約を結んだにもかかわらず、残代金決済のための融資が受けられないとなると大変です。

 

そこで多くの場合、住宅ローン「事前審査」を実施して、本申し込みの前に、ローンの本審査に合格できる人なのかどうか、あらかじめ簡単な審査を受けておくのです。

 

事前審査は一般的に3営業日程度で結果が伝達され、その後、売買契約を交わした上で住宅ローンの本審査の申し込みを行います。

 

ただ、事前審査と本審査は別物なので、もしも事前審査を合格したといって、絶対に住宅ローンが受ける事が可能なわけではありません。

 

本審査では保証会社の審査・団信の加入審査を突破しなければいけない

住宅ローン契約の正式な申し込みが実施されたら、本審査に入り、年収に対する返済の負担割合、今の仕事に就いてからの年数や雇用形態、車のローンやカードローンなどの借入れ状況、健康状態などがチェックされます。

 

なお民間の住宅ローンでは、信用保証会社への協力・活用や、団体信用生命保険への加入が申込資格条件として義務付けられている仕組みです。

 

そのため、融資を実行する銀行は当然の事、信用保証会社や生命保険会社も独自の調査を行います。

 

信用保証会社が調べるのは、重点的に「購入者の返済能力」と「購入した物件の担保価値」の2点で、団体信用保険を提供する生命保険会社は、契約者の健康状態について確認を行います。

 

本審査に通れば金融機関と「金銭消費貸借契約」を結んで融資実行

本審査に通ったら、いよいよローン貸し付けの実行で、住宅ローンを提供する金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結することで融資実行となります。

 

契約内容および金利などはこのタイミングで確定し、ローンを実行する日のスケジュールなども一緒に決定します。

 

融資実行日には売主に対して残代金を入金していくことになるので、あらかじめ売主と買主、銀行のスケジュール調整を行っておくようにしましょう。

 

残代金を振り込んで物件を登記し、無事に「抵当権」が設定されたら、住宅ローン借り入れの全プロセスが無事完了したことになります。

 

ちなみに住宅ローンの流れについては、当サイトの過去記事である「これを見ればすべてわかる!住宅ローンの流れを6ステップで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

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以上、「家購入における住宅ローン利用の流れ」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「家購入に必要な流れ」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

次章ではあなたに「家購入に必要な流れ」をより深く知ってもらうために、「家購入における契約から融資実行日までの流れ」について詳しく解説していきます。

 

家購入における契約から融資実行日までの流れ

家購入における契約から融資実行日までの流れ
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「家購入における契約から融資実行日までの流れ」の要点

  1. 事前審査を通過したら売買契約を結んで「決済日」を決める
  2. 本審査が通れば決済日の前に金銭消費貸借契約の締結を済ませる
  3. 金銭消費貸借契約から融資実行日までは3日から1週間ほど待たされる

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

事前審査を通過したら売買契約を結んで「決済日」を決める

住宅ローンの事前審査を通過したら対象となる不動産の売買契約を結び、手付金を支払って残金決済を行うスケジュールを確定していきます。

 

ローン融資実行予定日が定まったら、ローン実行と対象の住宅の譲り渡しに向けて手続きを進めていきます。

 

具体的には、住宅ローンの本審査にチャレンジすることになりますが、本審査を通過し、融資の承認を手に入れて初めて融資の実行が確定するのです。

 

本審査が通れば決済日の前に金銭消費貸借契約の締結を済ませる

融資の承認が得られたからといってホッとしてはダメで、金銭消費貸借契約の締結・融資の実行(残ったお金の決済)が残っています。

 

金銭消費貸借契約とはローンの承認を銀行が用意した専用の契約書を締結する手続きで、契約書を交わすことで正式に住宅ローン手続きが済んだことになります。

 

金銭消費貸借契約書には、借入金額や返済期間はもちろんのこと、金利など、返済にあたっての条件などが全部記録されることになるので、締結する前に契約内容をしっかり確認しておきましょう。

 

金銭消費貸借契約を取り交わす際には、契約を交わす銀行の営業時間内に窓口へ行くことケースが多いので、丸一日仕事を休みにするなどして、窓口へ足を運ぶ時間を割くことになります。

 

中には、平日の営業時間外や土日に対応してくれる銀行や担当営業マンもいるので、あらかじめ住宅ローンを利用する金融機関に確認しておくことをおすすめします。

 

金銭消費貸借契約から融資実行日までは3日から1週間ほど待たされる

こうして金銭消費貸借契約を結んだ後は、住宅ローンの実行(残金決済)を待つのみで、融資実行日までには銀行別に違いはありますが、3日~1週間くらいを見ておけばいいでしょう。

 

つまり不動産売買契約を締結してから、住宅ローンが実際に貸し出しされるまでは、おおよそ1ヶ月~1ヶ月半程度は必要になると考えておくようにしてください。

 

融資実行日の当日は、不動産会社のセールスマンや司法書士・持ち主・購入者が立ち会って、最終的なお金のやりとりをします。

 

同時に鍵の引き渡しを行って取り引きはすべて完了となり、鍵の引き渡しがあった時点から、「あなたのマイホーム」としていつでも引っ越しすることが可能です。

 

以上、「家購入における契約から融資実行日までの流れ」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「家購入に必要な流れ」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

次章では「家購入に必要な流れ」をもっと深くあなたに知ってもらうために、「新築(建て売り)の家を購入する流れ」について詳しく解説していきます。

 

新築(建て売り)の家を購入する流れ

新築(建て売り)の家を購入する流れ
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「新築(建て売り)の家を購入する流れ」の要点

  1. 検索サイトまたは業者の力を使って新築建て売りの情報をキャッチする
  2. いい物件があれば「購入申し込み」と一緒に「申込証拠金」を数万円入れる
  3. 引き渡し前に再度建物の内覧をして物件に問題ないか確認する

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

検索サイトまたは業者の力を使って新築建て売りの情報をキャッチする

新築一戸建ての物件探しは、検索サイトなどの方法で自分で行うほか、仲介会社に頼むこともでき、会社によっては地域に深く根付いているためか、新築建て売りの新しい情報をより早く提供してくれる会社もいます。

 

現地見学時には、事前に「見学予約」をしてすぐに対応してくれるスタッフを確保しておくと、疑問をストレスなく解消でき、複数見学すると比較検討できておすすめです。

 

ちなみに仲介会社を介する場合は、仲介手数料が加算されることとなり、仲介手数料は「不動産価格の3%+6万円(税別)」が目安になります。

 

「購入申し込み」と一緒に「申込証拠金」を数万円入れる

購入の意思を伝える「購入申し込み(購入予約)」を実施する際、「申込証拠金」として数万円から10万円までのお金が必要な物件もあります。

 

購入申し込みから1週間~10日たったあと、「重要事項説明」を受けて「売買契約」を交わし、手付金(頭金)を所定の口座に振り込むことになるでしょう。

 

引き渡し前に再度建物の内覧をして物件に問題ないか確認する

新築建て売り物件の場合、物件の受け渡しを実施する前に再度建物の内覧を実行し、建物の状態に先日交わした契約と異なる部分はないか確認しましょう。

 

内覧して問題がなければ、残金決済(残代金と手数料などの支払い)をすませ、引き渡しをすればこれにてすべての流れが完了します。

 

以上、「新築(建て売り)の家を購入する流れ」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「家購入に必要な流れ」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

次章では「家購入に必要な流れ」に関してあなたにもっと理解してもらうべく、「中古の家を購入する流れ」について詳しく解説していきます。

 

中古の家を購入する流れ

中古の家を購入する流れ
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「中古の家を購入する流れ」の要点

  1. 購入時期の目安を決めて物件探しや頭金の用意に着手する
  2. 後々の瑕疵問題を回避すべく重要事項説明書と売買契約書を事前確認する
  3. 前住民との兼ね合いや一時住まいを考慮しつつ引き渡しを待つ

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

購入時期の目安を決めて物件探しや頭金の用意に着手する

新築とは違って家を買うには、まとまった頭金を求める持ち主が多いので、購入する家に対してあなたがどれくらいお金を用意すべきなのか、大まかな目通しが必要でしょう。

 

不動産屋でシュミレーションしてもらい、今のあなたの自己資金で購入できる物件はいくらかアドバイスを受けることもできます。

 

また住み替えなどを考えている場合、誰も住んでいない家を買うならばすぐに入居できますが、まだ居住している状態ならば、引き渡しまで自分たちがどこに住むか考えないといけません。

 

また今は賃貸で住んでいて、購入してから引っ越すならば、賃貸の契約なども考えないといけないので、物件を入手する時期の目安を決めて計画を立てていきましょう。

 

後々の瑕疵問題を回避すべく重要事項説明書と売買契約書を事前確認する

中古物件の場合は、見た目が綺麗でも中の構造などがシロアリで食われたり、歪みがあったりなど、後で問題が発覚した場合は修繕するのは購入者になります。

 

だからこそ、重要事項説明書と売買契約書については、契約を取り交わす前に不動産屋さんにもらっておきましょう。

 

もし契約書に「瑕疵担保責任」の項目が筆記されているのであれば、1年以内の隠れた欠陥などは売主サイドに保証してもらうことができます。

 

また築年数によって住宅ローン控除をはじめとする特例控除などが受けられますので、契約前に控除が適用できるかどうか不動産業者に聞いて確認してください。

 

ちなみに住宅ローン控除については、当サイトの過去記事である「住宅ローン控除を利用する人は必見!住宅ローンと「年末調整」の関係性を解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

前住民との兼ね合いや一時住まいを考慮しつつ引き渡しを待つ

中古住宅なので、まだ前住民が居を構えている物件の場合、引っ越しまでの間どこに住むかが問題になります。

 

現在、賃貸物件に住んでいるケースなのであれば、ぎりぎりまで住めるかどうか確認しておきましょう。

 

一時的に引っ越しを余儀なくされることも想定できるので、完全にいつから住めるようになるか要チェックしておきしょう。

 

以上、「家購入における住宅ローン利用の流れ」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「家購入に必要な流れ」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、「家購入に必要な流れ」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【家購入における住宅ローン利用の流れ】
・事前審査を通過できたら売買契約を結んでローン本審査に進む
・本審査では保証会社の審査・団信の加入審査を突破しなければいけない
・本審査に通れば金融機関と「金銭消費貸借契約」を結んで融資実行

 

【家購入における契約から融資実行日までの流れ】
・事前審査を通過したら売買契約を結んで「決済日」を決める
・本審査が通れば決済日の前に金銭消費貸借契約の締結を済ませる
・金銭消費貸借契約から融資実行日までは3日から1週間ほど待たされる

 

【新築(建て売り)の家を購入する流れ】
・検索サイトまたは業者の力を使って新築建て売りの情報をキャッチする
・いい物件があれば「購入申し込み」と一緒に「申込証拠金」を数万円入れる
・引き渡し前に再度建物の内覧をして物件に問題ないか確認する

 

【中古の家を購入する流れ】
・購入時期の目安を決めて物件探しや頭金の用意に着手する
・後々の瑕疵問題を回避すべく重要事項説明書と売買契約書を事前確認する
・前住民との兼ね合いや一時住まいを考慮しつつ引き渡しを待つ

 

上記に記した知識は、「家購入に必要な流れ」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回テーマにした「家購入に必要な流れ」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです。

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