マンション購入 予算

最終更新日:2018年2月3日

「マンションの購入予算」に関する知識を全て解説

「マンションの購入予算」に関する知識を全て解説
「マンションの購入予算」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・マンション購入における予算の決め方を教えてほしい
・予算以下でマンションを購入するための値引き術を知りたい
・予算以内にマンション購入するために注意すべき点はある?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、マンションの購入に挑戦しようとしてはいけません。

 

マンションの購入予算に関する知識が足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

 

せっかくマンション購入に挑戦するのであれば、自分が納得いく予算で、素敵な物件を買いたいほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「マンションの購入予算」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知るべき「マンションの購入予算」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「予算から決めるあなたが購入できるマンション価格」
  • 「予算以下で購入するためのマンション値引き術」
  • 「予算以内にマンション購入するための4つの注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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予算から決めるあなたが購入できるマンション価格

予算から決めるあなたが購入できるマンション価格
まず紹介するのは「予算から決めるあなたが購入できるマンション価格」です。

 

物件選びの前に、いくらまでOKか考えて予算を決める必要があります。

 

大きな買い物だけに、無理をして後悔することだけは避けたいもの。

 

いろいろな要素を考えて、マンション購入の予算を決めてください。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

予算から決めるあなたが購入できるマンション価格

  1. マンション予算は無理なく決めるべし
  2. 生涯収入と支出で予算は決まる
  3. 予算イコール物件価格ではダメ

 

マンション予算は無理なく決めるべし

購入に着手すると、新聞のチラシや不動産情報に関するWEBページを見るのが面白いです。

 

このところの不動産広告には「月○万円で買える!」と、よく紹介されています。

 

そのため賃貸に暮らす人では家賃と比較して、購入を考えるでしょう。

 

ただ、住宅を購入する場合には、ローンのことを考えないといけません。

 

20年以上支払い続ける、長期的なローンを組むケースが大半です。

 

長期ゆえに無理なく支払っていけるよう、さまざまな角度から考えましょう。

 

慎重に資金計画を立て、購入できる物件の価格を決める必要があります。

 

堅牢な資金計画を立てるためには、まずは収入の見込みを確かめることです。

 

そのうえで、返済財源をいくら確保できるかを把握するのが重要です。

 

もしも検討していく中で迷った場合には、各金融機関を頼りましょう。

 

住宅ローンセンターなどの相談窓口を利用するのもいいかもしれません。

 

生涯収入と支出で予算は決まる

住宅の購入費用は、「生涯収入+預貯金」から「生涯支出」を差し引いた分です。

 

計算を超えた額を住宅購入費用として支払うと、生活に無理が出てきます。

 

生涯収入は「年収×働く年数+退職金」という計算式で試算可能です。

 

自営業の方では、退職金がないかわりに定年もありません。

 

働く年数を調節することで、生涯収入を増減できるでしょう。

 

共働きのファミリーなら、妻の生涯給料も算定して、合算してみてください。

 

住宅費用とは異なる生涯支出は、子供の学資・老後の資金・家計費の合計です。

 

多くの家庭で最も大きいのは生活費ですが、生活様式によって大きく違います。

 

海外旅行などの趣味を楽しむ家庭では、どうしても多めになるでしょう。

 

趣味や旅行なども支出がなければ、低く抑えられることが可能です。

 

まずはあなたの家庭が、どの位の生活費を支出するか計算してみてください。

 

家計簿などを頼りに計算してみると、効率的に生活費を算出できるでしょう。

 

予算イコール物件価格ではダメ

生涯収入と生涯支出が出てきたら、いよいよ購入可能な価格の計算です。

 

「生涯収入+預貯金」から生涯支出を引いた額が、住宅購入資金(予算)です。

 

しかし、勘違いしてはいけないのが「予算イコール物件価格」ではないこと。

 

なぜなら実際に住まいを購入するときには、諸費用がかかってくるためです。

 

さらに、住宅ローンを活用したら、利息を加えて返済することになります。

 

実際に購入できる物件の価格を考慮に入れるときには、まずは「頭金」に注目です。

 

用意できる頭金の額を確認し、月々支払える返済額と返済期間からを決めます。

 

そのうえで、借入れ可能な額を試算するのです。

 

さらに、総支払額が住宅購入資金より小さくなるよう、調整してみてください。

 

こういった流れを実際に行うことで、おおむね組める予算が見えてきます。

 

ちなみに住宅ローンについては、当サイトの過去記事である「これを見ればすべてわかる!住宅ローンの流れを6ステップで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

ここまでは、「予算から決めるあなたが購入できるマンション価格」をお伝えしました。

 

あなたが購入できるマンション価格の決め方について、理解していただけたと思います。

 

ただし、予算以下でマンションを購入するための値引きテクニックについては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「予算以下で購入するためのマンション値引き術」について紹介していきます。

 

予算以下で購入するためのマンション値引き術

マイホームの購入は「生涯でもっとも大きな買いもの」です。

 

重要で、高価なショッピングだからこそ、上手くしたい買いたいものですよね。

 

しかし、大きな買いものだけに、そう何度も身をもって知るわけではありません。

 

そのため、おトクに購入するノウハウは分からないままの人もいます。

 

そこでこの章では、マンションを予算内で購入できる値引術をお伝えします。

 

中古マンションに、明確な「定価」はありません。

 

だからこそ、予算オーバーとあきらめる前に、この章をご一読ください。

 

持ち主が誰かによってマンションは安くなる

中古マンションの値引き交渉は、売主がだれかによって変わってきます。

 

具体的には不動産会社か、個人所有者かで事情が異なってしまいます。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

持ち主が誰かによってマンションは安くなる

  1. 会社売主の場合は値引きの可能性大
  2. 個人売主の場合は状況によって成否が異なる

 

会社売主の場合は値引きの可能性大

不動産会社が所有する物件を売りに出している場合です。

 

この場合、値引き可能か否かは、物件の販売状況次第で決まるでしょう。

 

不動産会社は、一定期間買ってもらえない物件を処分価格で売り捌くことがあります。

 

つまり「売り切る」ことが目的なので、値引きを要求すれば高確率で通ります。

 

とはいえ、人気エリアや、反響の大きい物件だと話は変わってくるでしょう。

 

「希望価格での購入者が現れるまで待つ」という選択になる可能性大です。

 

個人売主の場合は状況によって成否が異なる

個人オーナーが住み替え等の事情により、物件を手放す場合もあるでしょう。

 

個人売主の場合、値引きの成否はオーナーの状況に大きく左右されます。

 

具体的には、金銭・時期的な余裕があり、売り急ぐ必要がない場合です。

 

逆に金銭・時間的な余裕がなく、早く売ろうとしている場合もあるでしょう。

 

前者だと、売主は売り急ぐ必要がありません。

 

価格設定を高めにし、購入希望者が現れるまでじっくり待てます。

 

値引き交渉も、当然ながら難しくなるでしょう。

 

一方、後者の場合は価格を低めにして、早く購入者を見つけようと必死です。

 

値引き交渉にもスピーディーに応じてもらえる可能性が高いでしょう。

 

好条件で物件を手に入れるチャンスです。

 

冒頭でも述べましたが、中古マンションに「定価」はありません。

 

「売りたい」「買いたい」という気持ちが、一致したところで価格が決まります。

 

値引きを成功させるには、売主の事情をよく知り交渉するのを意識しましょう。

 

家の値引きについては、当サイトの過去記事である「建て売りの家を安く購入する9つのコツを伝授!失敗した時の対策も紹介」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

建売をテーマにしていますが、マンションに通じる知識を多く解説しています。

 

値引き交渉を成功させるための4つの準備

値引き交渉を成功に導くためには、次の4つの準備が重要です。

 

順番にくわしく見ていきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

値引き交渉を成功させるための4つの準備

  1. 売主は売り急いでいるか確認する
  2. 物件に交渉材料がないか確認する
  3. 周辺エリアの価格相場から交渉材料を探す
  4. ローン事前審査が終わっていれば有利になる

 

売主は売り急いでいるか確認する

値引き交渉を成功させるには、売主の情報をつかむことが大切となります。

 

具体的には、「慌てて売ろうとしているか否か」を見極めることが重要になるでしょう。

 

そこでまずは売出しを始めて、どの位の期間が過ぎているかチェックします。

 

仲介する不動産会社に確認すれば、一発で判定することができるでしょう。

 

売出しからの時間が経っている物件ほど、大チャンスです。

 

あなたの提示する値引き交渉に、応じてくれる確率はアップします。

 

大チャンスになるのは売主が業者のケースでも、個人オーナーのときも同一です。

 

とくに売主が個人オーナーなら、売却理由が分かればさらに有利になりますよ。

 

なぜ手放すことを決めたのか、仲介する不動産会社に聞いてみましょう。

 

物件に交渉材料がないか確認する

気に入った物件が見つかったら、まずは状態を確認しましょう。

 

現況の設備状況や住環境で、交渉材料となる「問題」がないかチェックします。

 

まずは過去にリフォーム・リノベーションの実施があるか聞いてみましょう。

 

とくに配管の補修や交換については、不動産会社に必ず聞いておいてください。

 

購入後にリフォームする必要があるなら、その分だけ値引きにチャンスです。

 

また、一度の内見で判断してしまわないことも重要です。

 

時間帯を変えて、再度見に行くことをお勧めします。

 

昼間は気付かなくても、夕方の訪問で発見する問題もあります。

 

たとえば壁・床の防音性能は顕著な例でしょう。

 

居住者の多くが家に帰る夕方以降の方が、現実の姿が分かりやすいです。

 

防音リフォームを希望する場合、その分値引きが実現できないか、交渉の余地があります。

 

とはいえ、とくにオーナーが居住中件のケースでは、訪問には思いやりが必要です。

 

収納を開けたり、写真を撮影したりする際は許可をとってからにしましょう。

 

家具にやたらベタベタと触らないのもエチケットです。

 

よそのお宅にお邪魔している感覚は、忘れないようにしてください。

 

オーナーの心証を悪くしてしまったとなっては、本末転倒です。

 

周辺エリアの価格相場から交渉材料を探す

売りに出される金額がどうなのかは、周辺相場を知らないと判断ができません。

 

周辺相場より高い場合、あらかじめ値引きを見越している場合があります。

 

あるいは改修済み物件で、その費用分が上乗せされるケースもあるでしょう。

 

反対に相場より安い場合は、買い手がつかず値下げを繰り返す可能性大です。

 

あるいは、実は訳あり物件だったということもあるでしょう。

 

売主としても、周辺相場は価格を決める一つの基準です。

 

そのため、相場をしっかり把握しておくことが非常に重要です。

 

相場の把握については、当サイトの過去記事である「マンション売却相場がわかるサイト11選!相場の仕組みや高く売る方法も解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

ローン事前審査が終わっていれば有利になる

住宅ローンを利用する場合、値引き交渉前に事前審査を済ませましょう。

 

事前審査を早めに終わらせておくだけで、買主と売主双方に利点があります。

 

買主としては、事前審査に受かれば、購入に対してより前向きになるでしょう。

 

値引き交渉をする上で「融資が落ちる人かも」と思うのは印象が違います。

 

やはり「ローンが組める人だ」と思うのでは、臨む姿勢も変わってくるでしょう。

 

また、事前審査を合格しておくのは、買主の本気度がわかり信頼感がもてます。

 

提示したプライスダウンに応じれば「取引成立」になるため、値引きもしやすいのです。

 

ここまでは、「予算以下で購入するためのマンション値引き術」をお伝えしました。

 

予算以下でマンションを購入するためには、どんな値引きをすればいいのか、理解していただけたと思います。

 

ただし予算以内にマンション購入するための具体的な注意ポイントについては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「予算以内にマンション購入するための4つの注意点」について紹介していきます。

 

予算以内にマンション購入するための4つの注意点

予算以内にマンション購入するための4つの注意点
ここまで値引き交渉の実態や、交渉のコツについて紹介してきました。

 

ここからは実際に交渉で注意すべき点をとりあげ、解説していきます。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

予算以内にマンション購入するための4つの注意点

  1. 限度を超えた値引きはできない
  2. 現金一括購入が有利になるわけではない
  3. 契約後の値引きがあるので気を抜かない
  4. 予算以内のマンションがないなら戸建に変える

 

限度を超えた値引きはできない

いくらでも値引きを応じてもらえることはやはりありません。

 

値引きしてもらうといっても限度があります。

 

端数分の値引きなどは、通りやすい内容でしょう。

 

仮に売り出し価格2,980万円なら、そのうち80万円は値引きしてもらえます。

 

また配管の修繕等、リフォームが不可欠の設備の不備があればチャンスです。

 

不備を修理するための費用分の値引きをしてもらえます。

 

ただし、実際に応じてもらえそうか否かは、別問題です。

 

仲介を担当してもらう不動産会社とよく相談して、交渉内容を決めましょう。

 

現金一括購入が有利になるわけではない

一般的には現金一括購入か、ローンかで、有利不利になるのはありえません。

 

ローン審査による契約キャンセルがない分、現金一括購入が喜ばれるでしょう。

 

しかし、何か具体的な優遇があるわけではなく、ただ喜ばれるだけです。

 

審査に通る可能性の高い買主なら、ローン購入がネックにはならないでしょう。

 

だからこそ、現金購入が有利にならないのです。

 

ただし、住宅ローンは事前審査に1週間ほど、本審査には2週間くらい必要になります。

 

先だって事前審査に合格してていたとしても、本審査に関しましては売買契約後の実施です。

 

結果的に、どうしても決済・引き渡しまで1~2週間はタイムラグができます。

 

タイムラグを嫌い、「即金なら割引してもいい」と考える売主も、中にはいます。

 

だからこそ、まず売主がどういう考えをもっているのか確認すべきでしょう。

 

仲介する不動産会社に、売主の意向を確認してもらってください。

 

契約後の値引きがあるので気を抜かない

物件も決まり、晴れて売買契約をしても安心してはいけません。

 

契約後に思わぬ変調をきたすケースは、時としてあります。

 

多いのが、契約前の内見では気づかなかった「欠陥」です。

 

契約後に雨漏りや給排水設備のトラブル等の欠陥がわかった場合は厄介です。

 

また「ペット可物件」が、契約後に「1匹のみ」とわかった場合も問題です。

 

このように、売主責任で問題が発生したときは、ある意味チャンスといえます。

 

厳密には値引きとは異なりますが、責任に応じた費用負担が発生します。

 

結果的に購入にかかる費用の一部が、減免されることがなるでしょう。

 

予算以内のマンションがないなら戸建に変える

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今はローコスト住宅といって、低価格で質の良い新築が建築できます。

 

ローコスト住宅については、当サイトの過去記事である「ローコスト住宅で後悔しない7つのポイント!低価格の仕組みも解説」にて詳しく解説しております。

 

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まとめ

以上、「マンションの購入予算」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「マンションの購入予算」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、マンションを購入する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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