不動産売買

「不動産売買」に関する知識をすべて把握しておきたい人へ

最終更新日:2017年12月21日
「不動産売買」に関する知識をすべて把握しておきたい人へ
「不動産売買」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・不動産売買ってどんな流れで行われるの?
・不動産売買にかかる費用を事前に知っておきたい
・不動産売買で求められる必要書類って何?
・査定をするうえで知っておくべきことってある?
・不動産売買する際の注意点を教えてほしい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産売買に挑戦してはいけません。

 

何もわからないまま不動産業者の言いなりになってしまうので、納得のいく結果の不動産売買にはならないでしょう。

 

せっかく大切な不動産を売買するのですから、誰よりもうまく、自分の納得いく結果にしたいですよね?

 

そこで今回の記事では「不動産売買」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産売買」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「不動産売買の流れ」
  • 「不動産売買にかかる費用」
  • 「不動産売買で求められる必要書類」
  • 「不動産売買に必要な“査定”の基礎知識」
  • 「不動産売買する際の注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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9つのステップで分かる不動産売買の流れ

9つのステップで分かる不動産売買の流れ
まず紹介するのは「不動産売買の流れ」です。不動産売買をするなら、流れは必ず把握しておかないといけません。

 

具体的な不動産売買の流れは、以下のようになっています。

不動産売買の流れ9ステップ

  1. 不動産売買の流れ1.不動産売買業者の選択
  2. 不動産売買の流れ2.販売価格決定
  3. 不動産売買の流れ3.家と土地の概要調査
  4. 不動産売買の流れ4.媒介契約の選択
  5. 不動産売買の流れ5.マーケティング活動を開始
  6. 不動産売買の流れ6.売買契約を締結
  7. 不動産売買の流れ7. 売買代金の受領と各種登記
  8. 不動産売買の流れ8.引き渡し
  9. 不動産売買の流れ9.税金申告

 

各工程で何をするのか、具体的な内容について次項より紹介していきましょう。

 

不動産売買の流れ1.不動産売買業者の選択

不動産を知らない人が、不動産売買業者を通さない「個人間取引」をするのは困難です。

 

専門の不動産売買業者に不動産売買を任せるのが普通です。

 

不動産売買業者はリース会社・不動産開発・不動産管理会社など様々な種類があるので、綿密かつ慎重に選択する必要があります。

 

不動産売買業者選びのポイント

不動産売買業者にはハッキリとしたコミュニケーションをとりながら、丁寧に説明しつつマーケティングを達成する能力が求められます。

 

また実際に売れる価格を評価する能力も必要です。

 

売買物件と類似した不動産をどのよう販売してきたか聞いてみると、会社の価格評価能力を測定できますよ。

 

さらにあるがままの状態で販売するだけでなく、掃除・リフォーム提案・土地の形状変更など、高く売れるための「プラスアルファの提案」が望まれます。

 

気になる不動産業者がいるなら、対象の会社がすでに売却中の不動産情報をチェックするのが一番です。

 

物件情報を見れば、どんな「プラスアルファの提案」をしているのか、簡単に把握することができますよ。

 

物件情報の欄に「リフォーム物件!」「清掃してきれいにしています」「家具のプレゼント付き」などの文言があれば、力のある不動産業者の可能性は高いです。

 

不動産売買の流れ2.販売価格決定

不動産売買を担当する業者が決まれば、住宅の販売価格を決定します。

 

一般的に、売り手がいくらで販売したいかを希望し、その金額が適切かどうかを決定します。

 

また、不動産売買業者側から一方的に決定される場合もあります。

 

不動産の発売価格は高いほど、売れる確率が低くなります。

 

一方、不動産の販売価格が低いほど、売れる早さは格段に早くなるでしょう。

 

「金額の高さ」と「売れる早さ」は両立できないので、どちらかを選ぶ必要があります。

 

自分の優先順位と相談しながら、販売可能な価格を決定しましょう。

 

不動産売買の流れ3.家と土地の概要調査

土地の面積や道路幅、上下水道、設備、建築基準法上の制限、建物の建築年数等々、現在の状態の調査をします。

 

調査結果を参考にし、どのような価格で着地できるかを考えながら、販売用の資料を製作します。

 

レベルの高い業者ほど、調査結果をうまい具合に資料に落とし込んでくれることでしょう。

 

不動産売買の流れ4.媒介契約の選択

媒介契約は、不動産売買業者と買い手の間で交わす「文書での約束」です。

 

媒介契約には3つの方法があり、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任契約」の中から選択しましょう。

 

専属専任媒介契約は、販売活動のすべてを、特定の不動産売買業者に依頼する契約です。

 

専任媒介契約は販売活動を特定の不動産売買業者に依頼して、自分でも販売可能な契約です。

 

一般媒介契約は、複数の不動産売買業者に販売活動を依頼して、自分でも販売可能な契約です。

 

ぱっと比較すると、一般媒介契約が良いようにみえますが、競合の存在を恐れた業者がまじめに活動してくれないケースがあるため、無条件に良いとも言えません。

 

また専属専任媒介契約の場合、契約した不動産売買業者の能力によって売買価格と売却速度が大きく左右されるので、会社の選択は重要です。

 

このように3つの媒介契約は、長所と短所がありますが、結果的に一般媒介と専属専任媒介契約の中間的な位置づけである専任媒介契約を選択する人が多いです。

 

不動産売買の流れ5.マーケティング活動を開始

売却を依頼した不動産売買業者は、チラシやオープンハウスを利用して、様々な広告活動を積極的に展開しています。

 

早期販売実現のために、不動産売買業者はいろいろな面から販売促進活動をします。

 

具体的には売り手のもつ売買物件のセールスポイントを見つけて、中古物件を探している人に対して効果的にアピールするのが重要です。

 

業者がやっていることが正しいかどうかジャッジできるようにしておくためにも、不動産業者がどんなマーケティング活動をしてくれるのか、ちゃんと理解しておきましょう。

 

不動産業者がマーケティング活動として行うのは、以下の2つです。

不動産売買業者が行う2つのマーケティング活動

  1. 不動産売買業者のマーケティング活動1.広告
  2. 不動産売買業者のマーケティング活動2.現地案内

 

不動産売買業者のマーケティング活動1.広告

まずは広告用の物件資料を作成します。具体的には売買物件の概要、営業コメントや写真を用意することになるでしょう。

 

さらに清掃をしたり、草刈りをして、買受人にアピールできるポイントについて、ブラッシュアップを行います。

 

肝心の広告手法ですが、不動産売買業者で違いがあります。

 

さまざまな広告をしている会社もあり、ほとんど何もしない業者もいます。

 

レインズ登録だけで満足して、何の努力もしていない会社も少なくありません。

 

だからこそ、媒介契約を結んだ後に広告活動を確認していては遅いです。

 

不動産売買業者に相談する前から、ちゃんと業者が行っている広告活動について確認しておきましょう。

 

具体的には不動産売買業者がすでに展開しているインターネット広告をチェックしてみるのです。

 

不動産売買業者名で検索して、様々な不動産サイトが出てくる場合は、広告に注力している会社です。期待していいでしょう。

 

不動産売買業者のマーケティング活動2.現地案内

購入予定者に実際に不動産を見てもらい、具体的に購入するかどうかを判断してもらいます。

 

現地案内の結果は、担当営業員の能力に応じて異なります。

 

少しでも営業マンの力になれるように、あなたがやっておくべきなのは「清掃」です。

 

物件の部屋の整理整頓や土地の草刈りは、「売れる」「売れない」の結果に大きな影響を及ぼすので注意しましょう。

 

不動産売買の流れ6.売買契約を締結

マーケティングの結果、無事に「買いたい」と名乗り出てくれた人がいたら、販売条件を調整して、合意のもとに売買契約を締結します。

 

売買契約が締結されると、契約書に記載された条件に従って、売主買主が双方の権利と義務を履行します。

 

契約書を結ぶ場所は基本的に不動産売買会社の事務所ですが、場合によっては売主または買い主の自宅で行うこともありますよ。

 

不動産売買における「契約金受領」の基礎知識

売買契約と同時に買主から頭金(契約金)を受け取れます。

 

契約金は「買う」という意思表示を示す意味がありますが、特に金額の規定はありません。

 

ちなみに契約金は売り手が一方的に販売を終了する場合、契約金を倍増して返還することで契約を解除できるお金でもあります。

 

また買主は契約金を放棄することで、契約を解除できるという制度もあるので覚えておきましょう。

 

不動産売買契約の締結は集中して臨むべし

不動産売買契約は、不動産会社の担当者が解説しながら行っていきます。

 

専門用語も多いですし、不慣れな話ばかりでしょうから、疑問がある場合は積極的に質問していきましょう。

 

後から 「聞いてない」ということにならないよう、不動産売買契約には集中して臨んでください。

 

場合によってはICレコーダーを用意して録音する人もいるほど、重要なフェーズです。

 

契約書に調印したあと、契約金を受領して不動産売買契約は完了します。

 

不動産売買契約後、買い主の住宅ローン審査手続きが完了するまで1ヶ月ほど持ち主サイドは待たされます。

 

もし待つのがイヤなのであれば、マーケティング活動中に「審査に通過した人のみ対応」と設定しておくのをオススメします。

 

不動産売買の流れ7.売買代金の受領と各種登記

買い主側の住宅ローンの準備が出来たら、不動産売買の流れも佳境になってきます。

 

不動産の売買代金を受領して、不動産を引き渡すための最終的な手続きを終わらせていく作業に突入していきます。

 

まずは不動産の売買代金の受領をすませて、その後に「抵当権の抹消登記」を行いましょう。

 

持ち主に住宅ローンがある場合、抵当権が設定されているので、売買代金で一括返済して抵当権を抹消します。

 

抵当権の抹消登記は司法書士に依頼しましょう。一緒に火災保険も解約すると、一部の還付を受け取れますよ。

 

所有権移転登記も抵当権抹消登記一と緒に行う

抵当権抹消登記と一緒に「所有権移転登記」も司法書士に手続きを依頼します。

 

所有権移転登記は持ち主を変えるための「名義変更手続き」で、司法書士に依頼すれば10~30万円ほどで行ってくれます。

 

司法書士の費用は買い主側の負担となりますので、注意してください。

 

売買代金の受領から各種登記申請の流れについては、「一日の流れから司法書士の見つけ方まで!住宅ローン「融資実行日」の全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売買の流れ8.引き渡し

売買代金の残金を受領して、抵当権の抹消登記や登記所有権移転登記を終わらせると、ついに「引き渡し」です。

 

引き渡しといっても鍵を渡す程度で、とくに何もすることはありません。

 

土地にいたっては、何もせずに引き渡しを終わらせたことになることも多いです。

 

この引き渡しを終えれば、主な不動産売買の流れは完了となります。

 

不動産売買の流れ9.税金申告

買い主サイドに限った話ですが、不動産売買をした結果、税金が課されることがあります。

 

場合によっては何百万の費用がかかりますので、心配な人は不動産売買後に近くの税務署に行ってみましょう。

 

不動産売買につかった書類をすべてもっていけば、税務署の職員が状況を判断してくれ、いくらの税金が発生するのか、どうやって納税すればいいのか等を教えてくれますよ。

 

気になる不動産売買で発生する税金については、次章以降にて詳しく紹介していきます。

 

ここまでは、「不動産売買の流れ」をお伝えしました。

 

不動産売買はどうやって実行されていくのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売買にかかる費用」です。

 

不動産売買にかかる3つの費用

不動産売買にかかる3つの費用
不動産売買には手数料や税金等、さまざまな費用がかかります。

 

実際にどのようなコストがどのくらいかかり、いくかほど節約できるか知っている方は少ないでしょう。

 

この章では不動産売買をすることによって発生するコストについて、詳しく紹介していきます。

 

先に結論をいっておきますと、不動産売買で発生する費用は以下の通りになっています。

 

不動産売買でかかる3つの費用

  1. 不動産売買でかかる費用1.不動産売買業者に支払う仲介手数料
  2. 不動産売買でかかる費用2.銀行に支払う一括返済手数料
  3. 不動産売買でかかる費用3.税務署に納税する税金

 

不動産売買でかかる費用1.不動産売買業者に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産仲介会社に不動産売買の仲介を依頼する際に発生する費用です。

 

仲介手数料は法律で「不動産価格×3%+ 6万円」と定められています。

 

上限なので、手数料がこれ以下でも問題ありません。そのため、不動産仲介会社への手数料の減額交渉は可能です。

 

2,000万円の不動産売買なら上限金額で66万円ですが、50万円や40万円でも法的に問題はありません。

 

つまり上限額の設定があるだけで、不動産売買業者で引き下げ交渉は可能なのです。

 

ちなみに持ち主サイドの場合の話になりますが、不動産売買業者は媒介契約を結んだ後に営業活動を行います。

 

その際、仲介手数料から逆算して広告費などを決めているケースも多いです。

 

そのため、予算を決めたあとに仲介手数料の値下げを提案されても、却下されるのが大半でしょう。

 

もし値下げ交渉をするつもりなのであれば、媒介契約を締結する前に、実施するようにしてください。

 

また仲介手数料は、一般的に売買契約が締結された後に現金で支払う費用となっています。

 

不動産売買でかかる費用2.銀行に支払う一括返済手数料

不動産を購入する際に金融機関からの融資を受けた場合、金融機関に残っていたローンの残りの債券を一括返済します。

 

住宅ローンの残債を一括返済するとき、手数料がかかります。

 

金融機関ごとに異なりますが、だいたい3,000円-5,000円程度です。

 

もちろん、新たに住宅ローンを組む買い主側には関係ない費用ですし、現金で購入した不動産を売買する持ち主さんにも無関係の費用となっています。

 

不動産売買でかかる費用3.税務署に納税する税金

不動産売買でかかる費用は手数料だけでなく、税金もかかります。

 

不動産売買で発生する税金は「売買契約書に添付する印紙税」「抵当権抹消登記の免許税」「不動産譲渡所得税」の3種類です。

 

それぞれの税金の概要について、順番に見てみましょう。

 

不動産売買でかかる費用3-1.売買契約書に添付する印紙税

不動産売買契約書の記載金額に対して「印紙税」がかかります。

 

税額は売買契約書に記載された金額によって、変化するのが特徴です。

 

細かく分類されていますが、個人の不動産売買においては、10,000~15,000円になると覚えておけばOKです。

 

売買契約書は一般的に販売する方法と買い手が1通ずつ所有します。

 

そのため、それぞれ自分がもつ契約書の印紙税を負担する形になるでしょう。

 

ちなみに売り手の場合は、売買契約書の原本を所有する必要がないため、売買契約書をコピーにできます。

 

コピーの売買契約書には印紙を貼る義務がないので、本来負担するべき印紙税を節約できますよ。

 

不動産売買でかかる費用3-2.抵当権抹消登記の免許税

前章でもすこし触れましたが、不動産を購入する資金を金融機関からの融資を受けた場合は、その不動産に抵当権の設定がされています。

 

引き渡しの際に、その抵当権を抹消する義務が持ち主側だけに発生します。買い主は関係ありません。

 

抵当権抹消登記をする際、登録免許税がかかり、1つの不動産につき1,000円がかかります。

 

抵当権の抹消手続きは自分でも対応可能ですが、申請書の作成・提出に時間がかかるため、時間のない方は司法書士に依頼しましょう。

 

不動産売買でかかる費用3-3.不動産譲渡所得税

不動産を売買した際、利益がでたら「譲渡所得税」が発生します。もちろん持ち主側だけが対象なので、買い主には関係ない税金です。

 

元の持ち主が不動産を購入したときよりも高く売れて、譲渡差益が発生した場合にのみ課税されます。

 

譲渡所得は「販売価格-(購入価格+購入にかかった諸経費+マーケティング時にかかった費用)」で算出可能です。

 

計算で出された譲渡所得には税率がかけられ、実際の納税額が決定します。

 

気になる税率ですが、不動産の所有期間に応じて異なります。

 

判断基準は不動産を売買した年の1月1日現在で、物件の所有期間が5年突破しているかどうかです。

 

5年を超えた場合、「長期譲渡所得」、超えていないと「短期譲渡所得」と呼ばれます。

 

5年超えるか超えないかによって、納税すべき金額はかなり変わってくるので注意してください。

 

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」については、「5年後の方がお得になる?!不動産売却における税金ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売買の際に戻ってくるお金もある

ここまでは不動産売買に発生する費用について紹介してきましたが、実は反対に「戻ってくるお金」もあります。

 

売主だけの対象になりますが、不動産売買時に固定資産税・都市計画税が返ってくるのです。

 

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日の所有者に請求される税金です。

 

先に1年分の税金をすべて納税する方式なので、不動産売買後の期間分の税金は、日割り計算で返してもらえます。

 

仮に不動産売買した日が10月1日の場合、10月1日~12月31日の期間中の税金は、買い手の負担で返してもらえますよ。

 

またこれも売主だけの対象ですが、マンションを売買した場合に限り、先に支払いした今月分の管理費・修繕積立金も決済日から日割計算で返してもらうことが可能です。

 

12月20日に決済した場合は、12月20日~31日までの費用が返ってきます。

 

ここまでは、「不動産売買にかかる費用」をお伝えしました。

 

不動産売買でかかる費用は何があるのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「不動産売買で求められる必要書類」です。

 

不動産売買で求められる8つの必要書類

不動産売買で求められる8つの必要書類
不動産売買を円滑に進めたいのであれば、事前に必要な書類を準備する必要があります。

 

後でバタバタと準備するのと、先に準備しておくのでは全然違うのでなるべくなら先に準備しておきましょう。

 

この章で紹介する必要書類に目を通してもらって、実際に不動産売買をするときの参考にしていただければ幸いです。

 

ちなみに今回紹介する必要書類は不動産を売却する側の必要書類であり、最低限必要な書類だけをピックアップしています。

 

不動産売買で買い主側が用意すべき必要書類については、「借り換えやフラット35も徹底解説!住宅ローンの「必要書類」完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、チェックしてみてください。

 

また持ち主側のさらに詳しい必要書類について知りたい人は、「家売却の必要書類は21つ!取得方法から紛失時の対処法までプロが解説」に詳しく解説しておりますので、チェックしてみてください。

 

これらの前提条件を踏まえたうえで、今回紹介する不動産売買に必要名書類は以下のようになっています。

不動産売買で必要な8つの書類

  1. 不動産売買で必要な書類1.登記簿謄本
  2. 不動産売買で必要な書類2.売買契約書
  3. 不動産売買で必要な書類3.重要事項説明書
  4. 不動産売買で必要な書類4.土地測量確認書
  5. 不動産売買で必要な書類5.物件の図面や設備の仕様書
  6. 不動産売買で必要な書類6.固定資産納税通知書
  7. 不動産売買で必要な書類7.維持費関係の書類
  8. 不動産売買で必要な書類8.アパートの条件書

 

不動産売買で必要な書類1.登記簿謄本

登記簿謄本は、「登記事項証明書」と呼ばれ、不動産に関する情報が含まれており、法務局で得ることができます。

 

自分で用意する時間がない場合は、仲介業者の担当者に発行を依頼できますよ。

 

不動産売買で必要な書類2.売買契約書

以前、不動産を購入したとき発行された書類です。不動産の状況や特約の確認のために必要となっています。

 

見つからない場合は、以前売却を担当した会社に「コピーはないか?」と連絡してみてください。

 

不動産売買で必要な書類3.重要事項説明書

不動産売買契約と同じく、不動産を購入した際に、受け取った書類です。「不動産に関する問題点」を確認できます。

 

見つからない場合は、以前売却を担当した会社に「コピーをほしい」と連絡してみてください。

 

不動産売買で必要な書類4.土地測量確認書

一戸建て住宅や土地を売却する場合、土地の面積との境界を明確に教えるために必要な書類です。

 

境界が未確認の場合、事前に隣接地の土地所有者と協議して測量図を作成する必要があります。

 

不動産売買で必要な書類5.物件の図面や設備の仕様書

建物の配置や施設の情報を確認できる書類です。

 

人気のある設備が設置されている場合は、販売図面に記載することにより、反響が増える場合がありますので、必ず用意しましょう。

 

不動産売買で必要な書類6.固定資産納税通知書

物件の固定資産税の具体的な金額を知るためには、必要な書類です。

 

移転登記に必要な登録免許税を算出するのにも必要なかなりの重要書類といえます。

 

先述したように固定資産税は、毎年1月1日の所有者に課税され、不動産を販売するとき、決済日を基準に返金してもらう際の算出根拠となる資料です。

 

手元にない場合は、最寄りの税務署に行って事情を話せば固定資産税の税額は教えてもらえますよ。

 

不動産売買で必要な書類7.維持費関係の書類

マンションを売買する際、管理費、修繕積立金等の維持費を確認しなければいけません。

 

もし手元にないようでしたら、マンション管理組合にいって再発行してもらいましょう。

 

不動産売買で必要な書類8.アパートの条件書

マンションを売却する際に必要な書類です。ペット飼育可能かどうかなどの情報を確認します。

 

もし手元にないようでしたら、マンション管理組合にいけば、再発行が可能となっています。

 

ここまでは、「不動産売買で求められる必要書類」をお伝えしました。

 

どんな書類を不動産売買のために準備しなければならないのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「不動産売買に必要な“査定”の基礎知識」です。

 

不動産売買に必要な「査定」の基礎知識

不動産売買に必要な「査定」の基礎知識
不動産売買において「査定」は切っても切れない関係です。

 

この章では不動産売買における「査定」に関する様々知識を解説していきます。

 

持ち主側・売主側の事情に特化した内容となっていますので、買い主側の読者様はあらかじめご容赦ください。

 

買い主サイドなら読み飛ばしてもらってかまわない内容ですが、「交渉を有利にすすめたいので買い主側の事情を知っておきたい」という人には必見の内容となっていますよ。

 

現在の不動産売買には一括査定が必要不可欠

昔は町の不動産に電話し、査定するのが普通でした。

 

しかし依頼する不動産仲介業者によって、応対も査定額も異なるのが現実です。

 

査定額が相場に合っていないと知らないまま、安い価格で売ってしまった人も少なくありません。

 

こんな不利益な状況を打開するために生まれたのが、不動産売買一括査定サイトです。

 

不動産売買一括査定サイトは、仲介業者の間で価格に差がある不動産売買で売買相場を知ることができる唯一のサービスです。

 

現在の不動産売買において、非常に重要なファクターである「不動産売買一括査定サイト」について詳しく紹介していきましょう。

 

不動産売買一括査定サイトはどんなサービスなのか

一括査定サービスは、情報を一度入力すると、いくつかの業者に査定が一括で行えるサービスです。

 

大抵の不動産売買一括査定サイトは、不動産事業以外の会社で運営されているのが特徴。

 

具体的にはWebマーケティングを重視するベンチャー企業や、大企業の他の部門が運営している場合が多いです。

 

利用する費用は不動産売買業者側が誘致の対価として支払う仕組みになっているので、利用者側が無料なのも一括査定サイトの一般的な特徴です。

 

不動産売買一括査定サイトの欠点

実際に利用する前に絶対に知っておきたいのが「欠点」です。

 

ここでは不動産売買一括査定サイトの欠点を紹介しましょう。

 

不動産一括査定サイトの欠点とは「営業的な側面がある」ことです。

 

仲介業者の収入は成果給で、売買が成立したとき、その金額に応じた仲介手数料を受け取る形式になっています。

 

そのため、とにかく結果を出さないと1円もお金が入ってきません。

 

だからこそ、契約を成功させるための営業的な一面が不動産売買業者にはあり、一括査定サイトを利用している時も不動産業者の営業面が浮き彫りになりがちなのです。

 

もっともわかりやすい例が、不動産業者からの「しつこい電話」です。

 

「査定をみてもらえましたか?」「ウチにまかせてもらえませんか?」とやたらとしつこい電話が続くことがよくあるのです。

 

しかし最近の不動産一括査定サイトは「しつこい営業」をシステム上で排除する動きも増えています。

 

実際に人気一括査定サービスの「イエイ」は「イエローカード制度」というシステムによって、しつこい営業をする業者を完全排除するように努めています。

 

一括査定サイト「イエイ」については、「不動産一括査定のイエイ/最大の強み・リアル評判とデメリット総まとめ」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売買一括査定サイト2つの利点

不動産一括査定サイトの欠点を紹介してきましたが、どちらかと言えば利点の方が多いです。

 

ここからは具体的な利点を紹介していきましょう。

 

先に結論をいっておきますと、不動産売買一括査定サービスの利点は以下の2つです。

不動産売買一括査定サイト2つの利点

  1. 不動産売買一括査定サイトの利点1.会社を簡単に探せる
  2. 不動産売買一括査定サイトの利点2.サービスは利用無料

 

不動産売買一括査定サイトの利点1.会社を簡単に探せる

不動産会社が対応できる範囲は限定されています。広い範囲を対象とすると、非効率になります。

 

全国12万の不動産会社がありますが、とはいっても一つ一つの対象地域は限られています。

 

そんな中、不動産一括査定サイトを使えば、自分の不動産に対応した会社を効率的に探すことが可能になりますよ。

 

不動産売買一括査定サイトの利点2.サービスは利用無料

不動産一括査定サービスは利用無料です。

 

無料査定が営業を兼ねている場合が多いので無料になっています。

 

つまり一括査定サイトは、不動産売買業者にとって「広告」や「誘致」の一環なのです。

 

多くの査定をすればするほどは、集客の成功を意味するため、無料で提供しています。

 

一括査定を使いこなすための3つのポイント

ここからは初めて不動産一括査定サイトを使用する人のために、サービスを使いこなすポイントについて紹介します。

 

一括査定サービスを上手く活用するためには必ず必要な知識なので、ぜひ目を通すようにしてください。

 

先に結論をいっておきますと、不動産売買一括査定を使いこなすポイントは以下の3つです。

不動産売買一括査定を使いこなす3つのポイント

  1. 不動産売買一括査定を使いこなすポイント1.簡易査定・訪問査定は目的に合わせて選択
  2. 不動産売買一括査定を使いこなすポイント2.査定額は参考程度にする
  3. 不動産売買一括査定を使いこなすポイント3.一括査定サイトごとに登録会社は異なる

 

不動産売買一括査定を使いこなすポイント1.簡易査定・訪問査定は目的に合わせて選択

一括査定サイトのほとんどは、「簡易査定」と「訪問査定」を選択できます。

 

簡易査定はオンラインで完結させる方法です。入力された情報だけで評価されます。

 

景観問題や不動産周辺の状況を見ないとわからない点が反映されていないため、会社ごとで査定額にかなりの差が出るのが特徴です。

 

一方、訪問査定は実際に物件がある所まで担当者が訪問し、評価する方法です。

 

現物を見るために簡易査定より精度が向上しますが、複数の売買業者に要求すると、そのたびに査定が必要になります。

 

どちらを選択するかを「要求する精度で選択する」と説明しているサイトもありますが、筆者としては「どのような目的で利用するか」を考えるべきだといえます。

 

依頼人側が査定を受けるのは、主に「契約を締結しようとする不動産売買業者を選択するため」「 物件の相場を知るため」の2つです。

 

一括査定サイトに登録された不動産売買業者は、日本全国の登録業者の一部にすぎないため、必ず希望する会社に会えるとは限りません。

 

そのため、評価額を知りたい目的の場合は、簡易査定で十分です。

 

簡易査定はいくつもの査定結果を手軽に比較できるので、自分の経価値観を育てるのに役立ちますよ。

 

少なくとも4社、可能な場合は5~6社程度選択すれば、相場から外れた査定額を提示する会社があることに気づけますし、十分な相場観も養えます。

 

一方、本気で不動産売買するつもりなのであれば、最初から訪問査定を選択するのがベストです。

 

簡易査定と違って、一社一社を家に呼び込んで対応していく必要があるので、複数の会社に依頼すると大変です。

 

訪問査定を選択する場合は、多くても3~4社にとどめておくのがいいでしょう。

 

訪問査定をもっと上手くつかいこなしたい人は、「マンション売却で必要不可欠な「訪問査定」の準備しておくべきポイントと注意点」をチェックしてみてください。

 

不動産売買一括査定を使いこなすポイント2.査定額は参考程度にする

査定額は周囲の取引状況を参考にして算出するものですが、査定額が絶対的な数値ではないことも忘れてはいけません。

 

不動産は2つとして同じものはなく、周辺の事例も参考程度しかなりません。

 

だからこそ、査定額イコール実際に売買される価格ではないのです。

 

また査定は不動産売買業者の営業的な一面もあり、操作可能なのも問題です。

 

査定は不動産を販売する際に必要な業務の一環として行われている行為でしかありません。

 

ご機嫌取りのために、異常に高い金額に設定している会社も実際にいます。

 

仮にどんなに精度が高い査定だったとしても、決して「売れる金額」はありません。どちらかと言えば「売れるかもしれない金額」です。

 

絶対に査定額のみで会社の是非を決定してしまわないでください。

 

「高い査定額」と「高く売る力」は異なります。

 

査定額は参考程度にし、会社の選択に力を入れてください。

 

会社選びについては、「プロが教える不動産売却5つの注意点/手続き・費用・会社選びまで完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売買一括査定を使いこなすポイント3.一括査定サイトごとに登録会社は異なる

現在人気のある不動産一括査定サイトは、登録されている不動産売買業者がそれぞれ異なります。

 

情報を入力しても、サイトによってはまったく他の企業が出てくることがあります。

 

登録件数が多いサイトの方が、候補が多い傾向にあるは確かです。

 

しかし候補が多いからといって、その一括査定サービスが優れているというわけでもありません。

 

「HOME4U」のように、提携数は少なくても質の高い会社ばかりと提携している一括査定サービスも実際にあるので注意してください。

 

ちなみに「HOME4U」については、「評判から特徴までプロが徹底解剖!「HOME4U」知られざる3つの知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ですので、ランキングの判断として

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ここまでは、「不動産売買に必要な“査定”の基礎知識」をお伝えしました。

 

不動産売買で必ず行うことになる「査定」について、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「不動産売買する際の注意点」です。

 

不動産売買する際の6つの注意点

不動産売買する際の6つの注意点
不動産売買を検討する人なら、「高い価格で売買されるだろうか」と、わくわくしている方は多いでしょう。

 

しかしそれ以上に不動産売買に対して不安や疑問が渦巻いているのではないでしょうか。

 

「どうすれば失敗しないだろうか」「満足いく結果になるためにはどうすればいい?」と思っていませんか?

 

そこで、この章では不動産売買の際、絶対におさえておくべき注意事項をピックアップしていきます。

 

疑問や不安の解消に役立つ知識ばかりになっていますので、ぜひ最後まで目を通してみてください。

 

ちなみにこの章もどちらかというと、不動産を売却する持ち主側向けの内容となっていますのであらかじめご容赦ください。

 

もちろん、買い主側にも精通する知識も紹介していますので、買い主サイドの読者の方も是非目を通していただければと思います。

 

では本題に入りましょう。この章で紹介する不動産売買する際の注意点は、以下の通りになっています。

不動産売買する際の6つの注意点

  1. 不動産売買する際の注意点1.不動産相場を十分に把握しておく
  2. 不動産売買する際の注意点2.信頼できる担当者を選定する
  3. 不動産売買する際の注意点3.物件に関する情報を可能な限り伝達する
  4. 不動産売買する際の注意点4.売却対象の部屋は必ず掃除する
  5. 不動産売買する際の注意点5.値段交渉は避けられない
  6. 不動産売買する際の注意点6.不動産売買契約書は隅から隅までチェックする

 

不動産売買する際の注意点1.不動産相場を十分に把握しておく

不動産売買を検討する際に、自分の不動産は今いくらで取引されている価値を知っている必要があります。

 

対象物件の相場を知ったうえで、売却の相談をしてみましょう。

 

相場を頭にたたき込むのは、不動産一括査定サイトの簡易査定(机上査定)を利用するのが一番です。

 

手軽な簡易査定を使って、複数の会社の査定を手に入れ、比較検討していけばおのずと相場感が養われていきますよ。

 

簡易査定(机上査定)については、「マンション売却に必要な「机上査定」を使いこなすコツと注意点」でも詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売買する際の注意点2.信頼できる担当者を選定する

不動産売買を成功したいのであれば、信頼できる不動産売買業者の選択は重要です。

 

もっといえば、会社ではなく、責任を持って販売してくれる「担当者(営業マン)」の選択が必要になってきます。

 

信頼する営業マンを判断するポイントとしては、すべてにおいて「根拠」を明示しながら説明をしてくれるかで判断するのが一番です。

 

丁寧に対応しているかどうかは当然のこととして、販売価格・広告方法・値引きのタイミングなど、きちんと根拠がある踏んだ提案をしているかどうかを確認してください。

 

購入希望者との交渉、会社との交渉、契約書の作成などなど・・・様々な手続きは、すべての不動産売買業者の担当者が実施します。

 

信頼できる担当者を選定できれば、満足いく不動産売買になる可能性は一気に高まりますよ。

 

不動産売買する際の注意点3.物件に関する情報を可能な限り担当者に伝達する

不動産に関する有用な情報は、マイナスになる情報も正直担当者に連絡することが必要です。

 

マイナス情報は伝え難しいかもしれませんが、正直に情報を伝えなければ、後から問題が起きます。

 

信頼性の高い担当者を選択した場合は、担当者がマイナスの情報も悪い印象されないように使ってくれる可能性が高いので、情報は正直に伝える必要があります。

 

不動産売買する際の注意点4.売却対象の部屋は必ず掃除する

購入希望者による内覧の対応中は、可能な限り部屋をきれいにしましょう。

 

最近の購入希望者は、内覧時に清潔感を確認しながら部屋の間取りや移動しやすさをチェックしていきます。

 

もし部屋の汚れがひどい場合は、「清掃費用がかかりそう」という理由で購入希望者から減額交渉をされるでしょう。

 

場合によっては汚いのが理由で購入を止めてしまうことだってありますので、あらかじめきれいにしておいてください。

 

不動産売買する際の注意点5.値段交渉は避けられない

不動産を販売するとき、購入希望者から「販売価格」「入居時期」など、様々な交渉が入ります。

 

交渉を持ちかけられるとネガティブな気分になる人は多いですが、可能な限りの交渉に応じる姿勢を持つのが重要です。

 

だからこそ、不動産売買をするのであれば、値段交渉は避けられないと事前に覚悟しておきましょう。

 

購入希望者は、自分に有利になるようにと交渉してくるので、難航するのは間違いありません。

 

しかし逃げずに立ち向かう気持ちを忘れないようにしてください。当時は担当者と相談をしながら、どのように対応すればいいか論議すればなんとか乗り切ることができますよ。

 

具体的な交渉テクニックについては、「値引きしたくない人は必見!「マンション売却の交渉」についてプロが解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売買する際の注意点6.不動産売買契約書は隅から隅までチェックする

買い主・売り主両者ともに納得いく条件が決まったら、いよいよ不動産売買契約書を締結します。

 

その際、契約内容が自分に不利にならないように、契約書を事前に確認することが重要です。

 

不動産売買契約書について、特に注意すべき点を順に紹介していきましょう。

 

売買価格・契約金の項目

非常に重要な項目ですから、細かい数字に注意して、ミスがないことを確認しましょう。

 

他にも「契約金額は正しいのか」「解約特約はいつまでなのか」は、絶対に確認するようにしましょう。

 

契約解除・契約違反の項目

不動産売買契約書には、契約解除規定が記載されているので必ず確認してください。

 

基本的には「契約金の倍返しで解約(持ち主サイド)」「契約金の満額で解約(買い主サイド)」「買い主の住宅ローン否決で無条件解約」と設定されているはずです。

 

これ以外の解約条件が付いていれば、何かしらのミスか悪意の可能性が考えられます。

 

この点もあらかじめ確認しておきましょう。

 

瑕疵担保責任の項目

瑕疵担保責任の項目とは、売買されたものの欠陥が発見された場合に、売主側がどう責任をとるのかという項目です。

 

一般的に対象の瑕疵は「水漏れ・シロアリ」で、期間は瑕疵を知った時点で、1年以内に請求できると設定されているのが大半です。

 

もし瑕疵が発見されたら無条件解約や費用負担になることが多いのですが、自分の契約書はどうなっているのか必ずチェックしておきましょう。

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まとめ

以上、「不動産売買」をテーマとして主に6つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「不動産売買」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、不動産売買に関わる機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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