住宅購入

最終更新日：2020年6月12日

「一生に一度の買い物」ともいわれている住宅の購入ですが、人生でもっとも大きな買い物だけに失敗したくないと思われている方も多いのではないでしょうか？

 

特に、はじめて住宅を購入する方は、何をどうしたら良いかわからないと思います。

 

住宅購入では全体の流れを理解し、注意点をしっかり知った上で行動に移すと失敗が少なくなります。

 

そこで、この記事は「住宅購入」を検討されている方に向けて解説します。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「住宅購入の流れと注意点」について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

住宅購入で後悔しないためにも、ぜひ最後までご覧ください。

 

 

8つのステップでわかる住宅購入の全体的な流れ

最初に住宅購入の流れについて解説します。

 

住宅購入では、頭金や住宅ローンなどお金のことから、物件探しや売買契約の締結、引っ越しするまで多くの段階を踏んでいかなければなりません。

 

一般的な住宅購入の流れは下図の通りです。

最初に資金計画を立てて、予算を確定します。

 

次に物件の情報を集め、気に入ったら積極的に色々な物件を見に行くことがポイントです。

 

住宅の購入では、売買契約と引き渡しが別日になるのが特徴です。

 

「売買契約」では住宅購入に関する契約書を締結し、その後の「引き渡し」で住宅のカギが受け渡されて所有権が買主に移ります。

 

売買契約時には手付金が必要となるので、手付金相当の現金は必ず持っていきましょう。

 

住宅ローンが実行されるのは引き渡し当日となります。

 

引き渡しが完了したら、引越しを行って住宅購入は完了です。

 

ちなみに注文住宅では、請負契約を締結した後に着工し、竣工時点が引き渡しとなります。

 

注文住宅の請負契約から引き渡しまでの間は6ヶ月程度です。

 

完成前に販売をしている新築マンションでは、販売時に売買契約を締結し、建物竣工後に引き渡しとなります。

 

販売のタイミングにもよりますが、売買契約から引き渡しまでの間は短いもので半年程度、長いもので2年程度といった幅があります。

 

中古住宅の場合は、売買契約から引き渡しまでの期間が1～2ヶ月程度です。

 

住宅購入で気をつけたい11個の注意点

住宅購入の全体的な流れについて、理解いただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは住宅を購入するときの注意点です。

 

住宅を購入するなら、注意点を知った上で行動に移すと失敗が少なくなります。

 

具体的な住宅を購入するときに注意する点は、以下になります。

住宅を購入する流れのタイミングに分けて具体的に紹介しますので、ご確認ください。

 

住宅購入の注意点1.全体計画を立てる

住宅購入では最初に全体計画を立てることが必要です。

 

多くの人が住宅購入前に住んでいる家があり、賃貸または所有していると思われます。

 

今の住宅が賃貸であれば賃貸借契約の契約解除が必要ですし、所有であれば売却が必要です。

 

住宅の購入では、まずは今の住宅の契約解除や売却の期間も考慮した全体計画を立てることから始めます。

 

賃貸の場合、一般的に住宅の賃貸借契約では、借主からの解約の申入れは30日前からとなっていることが多いです。

 

念のため、自分の賃貸借契約書を確認し、解約申入れ期間に合わせて解約を申し入れるようにしてください。

 

所有している場合、売却期間は余裕をもって半年程度見込んでおくことが必要です。

 

住宅の売却は、販売期間に標準で3ヶ月、売買契約から引き渡しまでに1ヶ月ほどかかります。

 

準備も含めれば半年くらいは見込んでおいた方が良いので、所有の場合は全体計画をしっかり立てるようにしてください。

 

また、全体計画の中では、購入物件で譲れない条件だけ決めておくことも必要です。

 

住宅を購入する際、家族全員の意見や理想をすべて満たせる100点満点の物件を見つけることは、なかなか難しいでしょう。

 

最低限、外せない条件や優先順位を決めておき、条件に合致する物件が見つかったらすぐに買えるようにしましょう。

 

まだ購入する物件が決まっていなくても、いくらまで住宅ローンを借りることができるのか、このタイミングで知ることができれば物件を探す予算の基準になるため、事前に確認することをオススメします。

 

住宅購入の注意点2.無理のない住宅ローンの額を知る

住宅の購入では無理のない住宅ローンの額を知ることが必要です。

 

適切な住宅ローンの目安は以下の3つの要件が目安となります。

返済比率とは、額面年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合のことです。

 

「額面年収」とは手取り年収とはちがい、税金や社会保険料を差し引く前の総収入を指します。

 

年収倍率とは、額面年収に対して何倍程度の借入金総額を借りることができるかという倍率になります。

 

完済年齢とは、住宅ローンを返し終わる年齢のことです。

 

中でも、返済比率が一番重要な指標ですので、理想として20％以下に押さえるようにしてください。

 

一方で、銀行の貸出基準は返済比率が30％、年収倍率が8倍、完済年齢が80歳となっており、適正額を超える範囲で借りることができてしまいます。

 

銀行の基準で借りてしまうと借り過ぎとなってしまうため、注意が必要です。

 

また、住宅ローンは年収の他、職業や勤務先、勤続年数なども考慮されます。

 

そのため、住宅を購入する前に仮審査を行い、いくらくらいまで借りることができるのか確認しておくことが重要です。

 

仮審査は購入前に行うことができるので、予算を確定するためにも早めに行うことをオススメします。

 

住宅購入の注意点3.頭金を用意する

住宅の購入では頭金を用意することが必要です。

 

頭金は物件価格の20％程度用意するのが理想となります。

 

その他、頭金以外にも住宅購入では登記費用や住宅ローンの事務手数料などの諸費用が必要です。

諸費用は10％程度が目安ですので、自己資金は頭金と合わせると30％程度になります。

 

銀行によっては諸費用を住宅ローンで借りることもできますが、諸費用まで住宅ローンで借りると、将来、他の銀行に借換えできない可能性がありますので注意が必要です。

 

借換の条件は、住宅ローンの中に諸費用を含んでいないこととする銀行が多いため、諸費用はなるべく自己資金で用意するようにしてください。

 

住宅購入の注意点4.物件情報を集める

予算が確定したら、物件情報を集めるようにします。

 

インターネットを活用したり、折り込みチラシや広告などありますが、実際に住宅を購入した友人から話を聞くなど色々な角度から情報を集めましょう。

 

注文住宅では、住宅展示場などに出向き、ハウスメーカーの情報収集も必要です。

 

ハウスメーカーの決定にあたっては、建築費やデザイン性などに重点をおいて比較・検討しましょう。

 

また、注文住宅では土地探しも必要なのでお忘れなく。

新築マンションでは、モデルルームに見学へ行くことで物件の情報収集ができます。

 

新築マンションでは、予算に合わせて階数やバルコニーの方位など選択することができます。

 

値段的に新築物件に手が届かないような場合は、中古も含めて検討することも必要です。

 

中古住宅の場合、住宅ローン控除が利用できる物件には築年数に条件があります。

 

住宅ローン控除とは、自宅の購入で返済期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度です。

 

中古住宅では、住宅ローン控除が利用できる物件はマンションなら築25年、戸建てなら築20年以内が原則です。

 

しかも売主によって控除できる限度額も異なります。

 

中古住宅は、個人が売主の物件は2,000万円まで、不動産会社が売主の場合は4,000万円までと金額が大きく異なっています。

取引形態	控除対象の借入限度額	控除期間	控除率	最大控除額
個人が売主	2,000万円	10年	1％	200万円
不動産会社が売主	4,000万円			400万円

そのため、中古住宅を購入する場合には、不動産会社が売主の物件の方が有利です。

 

売主が誰かについては、物件広告の「取引態様」を確認すると把握できます。

 

取引態様に「売主」と書かれていたら、広告を出している不動産会社が売主であるということです。

 

それに対して取引態様に「媒介」や「一般」、「専任」などが書かれていたら個人が売主の可能性が高くなります。

 

特に中古住宅の物件情報を集める際は、築年数や取引態様にも注意しながら情報を集めましょう。

 

住宅購入の注意点5.現地では周辺環境も見る

気に入った物件が見つかったら、物件見学を申し込みます。

 

物件見学では、必ず周辺環境も見ることが注意点です。

 

不動産の購入は環境の購入ともいわれていますので、住宅購入では周りの環境の良否をしっかりチェックすることが重要となります。

 

環境が気に入れば、物件に多少の難があっても我慢することができます。

 

逆に環境が劣悪な場合、良い物件を購入してもすぐに引っ越したくなるのが一般的な心情です。

 

特に、買物しやすいスーパーなどが近くにあることを確認することがポイントになります。

 

せっかくなので、実際に買物してみて商品までチェックしてしまうのも一つです。

 

また、駅から自宅までの道のりが暗くないかなどもチェックのポイントとなります。

 

治安についても住みやすさの重要なポイントですので、必ず周辺環境もチェックするようにしましょう。

 

住宅購入の注意点6.買付証明書で申込を行う

購入したい物件が決まったら、売主に対して買付証明書で申込を行います。

 

買付証明書では購入希望価格を記載する欄がありますので、値引き交渉したい場合には売り出し価格よりも低い金額を記載することになります。

 

一般的に、新築マンションが値引きされることはほとんどありません。

 

建売分譲の戸建ても、よほど売れ残っているケースでない限り、値引きできるケースは少ないです。

 

一方で、中古物件の場合は値引き交渉が良く行われます。

 

以下に、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」 より、中古住宅の売り出し価格と成約価格の差を見てみます。


売り出し価格とは売値のことであり、成約価格とは実際に売却が決まった金額のことです。

 

過去10年間の平均価格を比較すると、売り出し価格と成約価格の差はマンションが25万円、戸建てが770万円です。

 

つまり、中古住宅でもマンションはほとんど値引きできないことが分かります。

 

一般的にマンションで値引きができるのは50万円程度です。

 

戸建てに関しては大きく値引きできる可能性がありますので、不動産会社とよく相談して購入希望価格を決めるようにしてください。

 

住宅購入の注意点7.重要事項説明をしっかりと聞く

住宅を購入する際は、不動産会社から重要事項説明をしっかりと聞くようにしてください。

 

重要事項説明は、最終的に物件を購入すべきかどうかの判断材料となります。

 

重要事項説明を聞いて、やっぱり購入できないと思えば、購入を見送ることができます。

 

買うかどうかの最終局面ですので、落ち着いてしっかりと聞くようにしましょう。

 

住宅購入の注意点8.手付金を用意する

住宅の購入では、手付金を用意します。

 

手付金の相場は売買代金の10％程度です。

 

手付金は売買契約の時に売主へ渡しますが、いまだに現金を封筒に入れて手渡しすることが多いです。

 

手付金は金額が大きいため、ATMから一度に引き出せないことが良くあります。

 

現金で用意する際、ATMの場合は数日に分けて現金を引き出すか、銀行の窓口で引き出すなど手付金を用意するようにしてください。

 

住宅購入の注意点9.売買契約を締結する

住宅の購入では先に書面で売買契約を締結します。

 

手付金は売買契約締結時に支払います。

 

支払った手付金は、そのまま売買代金に割り当てられますので、引き渡し時は残金の90％を支払うことになります。

 

手付金は、売買契約締結から引き渡しまでの間に、万が一、契約を解除したい場合は手付金を放棄することで契約が解除できることになっています。

 

手付金は非常に高いと感じますが、手付金が高いのは安易に契約を解除されないためです。

 

そのため、基本的には契約は解除しない前提で、売買契約を締結することが必要となります。

 

中古住宅を購入する場合は、仲介手数料も支払います。

 

仲介手数料は売買契約時に50％、引き渡し時に50％と2回に分けて支払うことが一般的です。

 

なお、新築住宅を購入する場合でも、売主以外の不動産会社が仲介する物件を購入する場合には、仲介手数料が発生するケースもあります。

 

注文住宅の場合でも、土地を不動産会社以外から購入する場合は、土地の購入で仲介手数料が必要です。

 

住宅購入の注意点10.住宅ローンの本審査を行う

売買契約を締結したら、速やかに住宅ローンの本審査を行うようにしてください。

 

住宅ローンの本審査には、売買契約書が必要ですので、本審査は売買契約後に行うのが普通です。

 

もし住宅ローンの本審査に通らないと、せっかくの物件が買えなくなってしまいます。

 

そのため、売買契約を終えた後に本審査が通らず解約となるという事態を避けるために、事前に仮審査は行っておくようにしましょう。

 

住宅購入の注意点11残金決済を行う

最後は引き渡し時に残金決済を行います。

 

引き渡しと残金決済は同日とすることが一般的です。

 

住宅ローンも残金決済日に実行されます。

 

物件の所有権については、引き渡し時に残金決済を行うことで買主に移転します。

 

中古物件の購入の場合には、引き渡し時に残りの50％の仲介手数料の支払も必要です。

 

引き渡し当日にトラブルを発生させないためにも、やるべきことを不動産会社にしっかりと確認した上で引き渡しに臨むようにしてください。

 

 

まとめ

以上、住宅購入について解説してきました。

 

住宅購入で気をつけたい注意点は以下の11個です。

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