不動産売却には必須?「権利書」に関する3つの必須知識をプロが解説

更新日:2020/1/1

賃貸との比較や決断方法まで!家の購入を迷う人が知るべき3つの知識

筆者が不動産業者になる前、権利書に関するイメージは「なくなると不動産を失うレベルの重大書類」でした。

不動産の持ち主さん達も「権利書がないと不動産売却できない」「不動産を失う」なんて思っている人がいました。

おそらくテレビドラマや映画などによって、ねじ曲げられた権利書のイメージが染みついているのでしょう。

「権利書がないからもう不動産売却できない!」と人知れず、売却を諦めた人にも出会った事があります。

たしかに権利書は大事な書類ですが、正しい知識をしらない持ち主さんが少なすぎるのが現状です。

権利書について正確な知識を持たないと、納得のいく不動産売却ができないかもしれませんよ?

筆者が関わってきた不動産オーナー達は、不動産の権利書についてこんな悩みや不安、疑問をもっていました。

・そもそも不動産売却に使う「権利書」って何?
・権利書なしで不動産売却はできるの?
・権利書って再発行できる?どうやって保管すればいい?

今、不動産の権利書について、情報収集している人は同じ疑問を持っている事でしょう。

そもそも上記のような疑問は、不動産売却を検討している人なら必ず行き当たる疑問です。

しっかりとした「回答」を得ないままでは、あなたの不動産売却は失敗するかもしれません。

そこで今回の記事では上記のような「権利書」に関する疑問全てに、不動産のプロとして回答していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「権利書」に関する知識はすべて網羅できます。

読み終えた時には、「不動産の権利書の基礎知識」「権利書なしで不動産売却する方法」をしっかりと理解できているはずです。

さらに「権利書の再発行と保管の仕方」についても、明確になっていることでしょう。

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不動産の権利書の基礎知識

不動産の権利書の基礎知識
まず紹介するのは「不動産の権利書の基礎知識」です。

押さえておくべき権利書の知識を、次項よりさっそく紹介していきます。

不動産権利書とはどのような書類なのか

「権利書」とは「不動産と土地の所有権に関する権利書」のことです。

つまり、「あなたが不動産、土地を所有しています」という証明書です。

権利書は正式名称ではなく通称名になります。 所有権以外に何の権利があるのか、抵当権、賃借権、地上権があるのかが記されている書類です。

昔は紙による権利証でしたが、現在では識別情報となっています。

12桁の数字暗号で、あなたの所有不動産や土地が識別される仕組みです。

パスワードはありませんが、紙の権利書と同様の正式な登記証です。

識別情報を公的機関に提示することにより、法務部が管理するコンピューターで不動産や所有者の情報を確認することができます。

紙の権利書の時代には、権利書に登記されている人間や受付年月日及び受付番号による情報が一致するかどうかが確認されていました。

登録を識別情報管理に移行することにより、法務部だけが管理可能になりました。

つまり今の「権利証」は昔にくらべて圧倒的にセキュリティ面は強化されているのです。

代わりに「紛失の危険性がある」「自分で確認できない」などの不具合もあります。

権利書をなくしたらどうなる?悪用される?

権利書を紛失した場合、心配するのは「悪用」です。

悪用される場合にはどのようなケースがあるのかを知っていきましょう。

不動産の所有者や権利者を変更するには、登記の変更が必要です。

登記の変更には登録の権利書だけでなく、印鑑証明書が必要になります。

したがって、勝手に不動産所有者、権利者が変更されるということはありません。

また「権利書だけで不動産を売却されることはないのか?」という心配もあるでしょう。

しかし不動産売却は権利書だけで行なわれることはありません。

法務局ホームページでも権利書そのものは権利に何も関係しないと名言されています。

登記とは不動産会社の人、法務局の人がするのではなく、司法書士などの法律のプロが行ないます。

そのため、書類だけで売却することは禁止されています。

権利書と厳重な本人確認があって、初めて売却が行なわれるのです。

司法書士も売却に関する記録を残さないといけない義務があるので、本人確認書類を偽装されない限り、安全だと言えます。

仮に本人確認書類を偽装されて登記が変更されてしまった場合、偽装だと証明すれば登記は完了されません。

権利書をなくした場合に困ること

権利書をなくせば、どのような手続きの時に困るのかを説明します。

前述したとおり、不動産を売却する際には権利書と印鑑証明書がないと売却できません。

そのため、不動産を売却したいときに紛失していると、再発行手続きなどに時間がかかってしまいます。

また、不動産を担保にローンなどを組みたいとき、不動産を他人に譲る時も権利書は必要です。

権利書が手元になく登録識別番号が分からない場合、司法書士に頼んで不動産所有者が本人確認書類を作成する必要があります。

その場合、いくらかの費用がかかってしまうので注意してください。数万円は覚悟しておいた方がいいでしょう。

権利書なしで不動産売却する方法

権利書なしで不動産売却する方法
ここまででは、「不動産の権利書の基礎知識」をお伝えしました。

不動産の権利書が一体どんなものなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「権利書なしで不動産売却する方法」です。次項より紹介していきましょう。

権利証なしで売却する方法は3つある

土地や建物など不動産を売却したり、担保にしたりする時には、権利書や登記識別情報が必要です。

しかし権利書や登記識別情報を失くした場合、どうすればいいのでしょうか。

権利書なしで不動産売却する際には、3つの方法のうち、一つの手続きをとることになります。

事前通知制度

権利書がない状態で所有権移転登記などの登記を申請すれば、法務局から本人限定受取郵便で通知(事前通知)が発送されます。

通知書にサインし、印鑑を押して法務局に返送します。

すると法務局で「間違いなく本人の意思での登記申請」だと確認することができます。

しかし、司法書士または公証人の本人確認情報とは違い、事前通知を返送しない場合には、登記申請が棄却され、名義を移す事ができなくなってしまいます。

このようなリスクがあることから、一般的な不動産売却時に事前通知制度を利用する事はほとんどありません。

司法書士の本人確認制度

申請代理人である司法書士が当事者に直接面談し、パスポートや運転免許証など身分証明書の提示を受けて本人であることを確認します。

司法書士の責任で本人確認した後、「本人確認情報」という文書を作成して法務局に提供します。

本人確認情報があれば事前通知を省略して登記が実行可能です。 法務局ホームページでも明記されています。

ただあくまでも「登記を代理して申請する司法書士」が本人確認をしなければなりません。

本人確認だけ司法書士などに依頼して、登記だけは他の司法書士に依頼するのは不可能なので要注意。

司法書士が本人確認をすると、住所通知などの時間が節約されるので、権利書を紛失した場合に最も多く使われる方法です。

また司法書士が自分の権限と責任によって証明するため、本人確認情報の作成には数万円の費用がかかります。

公証人の本人確認制度

権利書なしでの不動産売却をする場合、「本人確認情報」は司法書士だけでなく、公証人でも作成が可能です。

「公証人の本人確認制度」は公証人の前で登記申請の委任状などに署名します。

公証人が間違いなく本人であることを確認して、書類が正しいものであることの証明を受けます。

その後、公証人認証を受けた登記委任状を添付して法務局に登記申請を行う流れです。

公証人を使う制度は数千円程度の認証手数料を支払うだけですむので、本人確認情報を作成するコストをおさえることができます。

ただ、公証人の本人確認は、印鑑証明書、実印、運転免許証など身分証及び認証文を付けた委任状を持って、公証事務所が空いている時間(平日)に公証事務所に直接行く必要があるのがネックです。

権利書の再発行と保管の仕方

権利書の再発行と保管の仕方
ここまででは、「権利書なしで不動産売却する方法」をお伝えしました。

権利書なしで売却する場合はどのようにしていくべきなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「権利書の再発行と保管の仕方」です。次項より紹介していきましょう。

紛失したら再発行できる?紛失時の対処法

権利書を紛失した場合、再発行ができません。再発行されると、前の書類は効果がなくなるのが通例です。

しかし権利書は再発行できないがゆえに、なくした権利書は効果をもったまま放置されることになります。

もし権利証をなくしたなら、悪用のリスクを減らすためにしておいたほうが良い対策を説明していきましょう。

否定登記防止要求の申告

簡単に言えば「申請されてから3カ月間は不動産の名義変更を受けないようにすること」です。

申請は紙の権利書でも登録の識別情報でもどちらでも可能です。

申請をしておけば誰が名義を変更する手続きを取ったとしても、却下することができます。

キャッシュカードやクレジットカードを紛失した時の利用禁止の手続きと同じです。

まずは法務局に「否定登記防止要求の申告書」を提出します。その後3ヵ月間は登記の変更はできません。

すでに権利書または印鑑証明を紛失したと申告されており、変更しようとすれば犯罪の可能性があるされ、疑わしい人物として取り扱われます。

登記変更申請者は調査され、調査結果もあなたに報告されるので安心できる制度です。

必要書類と費用

否定登記防止要求や登記識別番号の取消申請をする時にかかる費用と必要書類について説明します。

結論からいいますと、否定登記防止申請も登記識別番号取り消しの申請も費用は無料となっています。

否定登記防止申請の時は、申請書に記入し、法務局がデータを確認します。必要書類はとくにありません。

ただ登記識別番号の取消申請する時には、印鑑証明が必要です。

権利書を保管する方法

最後に権利書、登記識別番号情報を紛失しないためのお薦めの保管方法を伝えます。

法務局のホームページにも保管の大切さとオススメの保管方法が記されているので参照するのもいいでしょう。

登記識別情報は,本人だけが知っている情報であることが前提となるものです。したがって,登記識別情報の管理については,第三者に盗み見られないような方法で管理する必要があります。書面で交付する登記識別情報通知書については,登記識別情報を記載した部分を覆う目隠しシールを貼り付けて,第三者に盗み見られな
いような工夫がされています。この目隠しシールをはがした後には,通知書を封書等で封印した上で,金庫等に保管することが望ましいでしょう。

また,オンラインで送信された登記識別情報は,復号しないまま電子媒体等に保管し,復号ソフトと共に適切に管理することも考えられます。ただし,媒体は経年劣化のおそれがあるので,定期的な格納媒体の更新が必要になります。その他,復号した登記識別情報を書面に印刷し,これを封筒等に封印して金庫等に保管する方法が考えられます。
※出典:法務局「○登記識別情報は,どのようにして管理すればよいのですか?」より

紛失すると一手間かかるので、権利書が手元にあるうちにしっかりと保管しておいてください。

銀行の貸金庫

権利書は銀行等の貸与金庫に入れておくのが一番安全です。

印鑑と権利書を不動産専用にして一緒に入れておくとさらに安心です。

費用がかかる短所はありますが、悪用、盗難の被害にあう確率は0に等しくなります。

自分の家や実家の金庫

手元にあると心配ですし、もし自分に何かあったときのために相続人になる人(実家や他の家族)の金庫に入れておくという方法をとる人もいます。

当然、無料の方法ですが金庫が盗難に遭う可能性も否定できません。

また信頼できる家族なのかという信用問題に関連してくるという問題もあります。

自宅のタンス

中には自宅のたん笥に入れているという人もいます。筆者の経験則だと一番多いかもしれません。

保管方法としては危険度が高く、どこに置いたのか分からなくなる心配もあります。

権利書がなくなっても悪用されるリスクは低いので、なくなっても問題ないと考える人はこの方法でもよいかもしれません。

不動産を高く売るなら不動産一括査定は欠かせない

不動産を高くスムーズに売りたい!

そう考えるなら2つのポイントがあります。

  1. あなたの不動産に強い会社を見つけること
  2. あなたと相性の良い不動産会社を見つけること

2つ書きましたが、まとめると「信頼できる不動産会社を見つけること」。

ただ、信頼できる不動産会社と言われても、探せられないですよね…

そんな時に便利になるのが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。不動産一括査定を利用

不動産一括査定を使うと、あなたの複数の不動産会社を一気に見つけることができます。

不動産一括査定のオススメランキング

不動産一括査定のオススメランキング

筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。

不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。

サイトを選ぶ基準としては下記3つ。

不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること
ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。

大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。

ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。

逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。

不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。

筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。

当サイトがオススメする不動産一括査定サイトの賢い選び方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断

都市部や県庁所在地など人口が多いエリアの物件にオススメ

  1. 超大手不動産会社が探せる「すまいValue
  2. 大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
  3. 知名度No.1ポータルサイトの実績を活かした「SUUMO
  4. 両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)

都市部での一括査定サイトの活用法についてはこちらの記事で詳しく解説しております。

田舎や地方の人口の少ないエリアの物件にオススメ

  1. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
  2. 地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
  3. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U

地方での一括査定サイトの活用法についてはこちらの記事で詳しく解説しております。

収益・投資用物件にオススメ

  1. 投資物件に特化した一括査定サイト「リガイド
  2. マンションに強く賃料査定も可能な「マンションナビ
  3. 超大手不動産会社が探せる「すまいValue
  4. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U

投資物件の売却に特化した「リガイド(RE-Guide)」をベースに、物件特性に合わせて他の一括査定サイトの併用がオススメです。

それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。

安心感抜群!大手6社に唯一依頼ができる「すまいValue」
すまいValue
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟
サービス開始年月2016年10月
実績年間成約件数 11万件
提携会社数6社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウスの超大手不動産会社6社が全て参加している唯一の不動産一括査定サイトです。

これら6社で日本の仲介取引の1/3以上を占めるほど大きい会社ですので、対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。

他の一括査定サイトは、すまいValueが依頼できる国内TOP3(三井不動産リアルティネットワーク、住友不動産、東急リバブル)の不動産会社には依頼ができませんので、これらの不動産会社に査定依頼したい方はすまいValueの利用をオススメします。

「すまいValue」を使う際には注意が必要
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。
その対策として、筆者としては、「すまいValue」を使う際は、売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」も併せて申し込んでおくことをオススメします。
SRE不動産(旧ソニー不動産

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社で、以前がソニー不動産という名称でした。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産の対象エリアである、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、京都、奈良在住の方は申し込んでおくことをオススメします。

安心のNTTグループが運営!「HOME4U」
HOME4U
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション一室/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/その他
サービス開始年月2001年11月
実績売却査定数累計40万件
提携会社数約1,500社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能

HOME4Uは、NTTグループが2001年から運営している日本初の一括査定サイトです。

長い歴史と実績から培ったノウハウを活かし、不動産会社を優良会社に厳選しているのが特徴です。

HOME4Uでは、個人向けのマンションや戸建て、土地だけではなく、アパート一棟や店舗・事務所・倉庫などの収益物件も査定できますので、不動産売却を検討しているなら、HOME4Uを利用しておけば間違いないでしょう。

また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。

※TEL:0800-080-4326 受付時間:平日10時30分~18時

知名度No.1ポータルサイトの実績を活かした「SUUMO」
スーモ(SUUMO)の一括査定とは?有名不動産ポータルサイトを使った売却方法を解説
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地
サービス開始年月2009年8月(前身は『住宅情報ナビ』で1976年から運営)
実績月間訪問者数 約2188万人
提携会社数2,000社以上
同時依頼数10社以上
机上査定対応
備考欄・要望可能
スーモは、不動産ポータルサイトとしては言わずと知れたメジャーなサイトであり、アットホーム、ホームズ含めて3大ポータルサイトと呼ばれることが多いです。

スーモは、買主や借主向けに物件広告をインターネット上に展開しており、住宅の売買や賃貸をする際に多くの方がスーモを利用します。

基本的には買主または借主向けのサイトですが、売主向けに不動産一括査定サービスも行っており、査定依頼できる不動産は、「マンション」「一戸建て」「土地」の3つです。

事務所や店舗、工場、倉庫、アパート、1棟賃貸マンション等の物件を査定依頼は出来ず、個人がマイホームやマンションを売却する際に利用できる不動産一括査定サービスになります。

利用者No.1!大手・中堅から地域密着まで探せられる「イエウール」
イエウール
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/区分マンション(収益)/区分ビル(ビル一室)/農地
サービス開始年月2014年1月
実績累計利用者数 1,000万人以上
提携会社数1,974社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
イエウールは、提携会社が 1,974社の一括査定サイトです。

イエウールの運営会社は株式会社Speeeで、JASDAQスタンダード市場への新規上場を承認され、2020年7月10日(金)に上場しています。

査定の情報入力画面がLINE風になっており、質問に沿って入力やタップ・クリックしていくだけなので、誰でも簡単に入力できます。

地方の不動産会社を含め、提携会社数が多く、会社がヒットしなかった場合のサポートまで整備されているため、田舎の物件を売りたい方は是非使いたい一括査定サイトです。

地域密着の不動産会社も多数参加!「ホームズ」
ホームズ
対応エリア全国
対応対応物件種別 マンション/一戸建て/土地/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/倉庫・工場
サービス開始年月2008年12月
実績サービス利用者数 736万人
提携会社数2,985社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービスですが、一括査定サイトも展開しています。

不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会社を探せるのが大きな強みで、匿名査定にも対応しています。

ホームズを運営しているのは東証1部上場の株式会社LIFULLで、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」、国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しており、個人情報の取扱いも徹底されています。

厳重な情報セキュリティを確保しているため、その点でも安心して利用できます。

旧SBIグループが運営!「リガイド」
リガイド
対応エリア全国
対応対応物件種別 マンション/一戸建て/土地/ビル/事務所/マンション一棟/アパート一棟/事務所・ビル一棟
サービス開始年月2006年7月
実績データなし
提携会社数800社以上
同時依頼数10社
机上査定対応
備考欄・要望可能
リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社が運営する査定サイトであり、現在は株式会社ウェイブダッシュにより運営されています。

そのような背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴、サイト内にプロが好む収益物件の紹介サイトもあります。

「マンション一棟」や「事務所・店舗ビル一棟」、「事務所・店舗ビル一室」等の個人投資家が保有するような不動産も査定することができます。

収益性の高い不動産を所有している方やマンション一棟を所有している方に特にオススメの一括査定サイトです。

マンションに強く賃料査定も可能な「マンションナビ」
マンションナビ
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション
サービス開始年月2011年8月
実績年間2万人プロ査定利用
提携会社数2,500店舗
同時依頼数9社(売買6社+賃貸3社)
机上査定対応
備考欄・要望可能
マンションリサーチ株式会社という会社が運営しており、2011年よりサービスが開始されています。

対応しているエリアは全国で、提携している不動産会社の店舗数は2,500店舗と公表されています。

マンションナビの最大の特徴としては、マンション査定に特化している点です。

一括査定サービスは「プロ査定」という名称でサービス提供がされていますが、それとは別にマンションナビでは「AI査定」というサービスも提供しています。

「AI査定」はマンション名を指定するだけで該当するマンションの価格と賃料の相場が無料で表示される優れモノです。

相場だけでなく、販売履歴や周辺物件と比較した物件の特徴、売り出し時期や販売価格を決める参考資料、建物価格の情報等も調べることができます。

「AI査定」の結果画面からは一括査定サービスに直接申し込むことができ、その際は、住所やマンション名等の情報が引き継がれるため、入力の手間も省けて便利です。

マンションの売却を検討している方なら気軽に「AI査定」だけでも使ってみて損はないサービスです。

分類別にオススメのサイトは「不動産一括査定サイトのオススメランキング!分類別に徹底解説」で詳しく解説しています。

まとめ

以上、「不動産売却と権利書」をテーマとして主に3つ知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

この3つの知識さえ押さえておけば、不動産の権利書に関する知識はすべて網羅できています。

今後、不動産を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。