不動産売却のタイミングはいつが良い?ベストな時期を見定める指標とは

更新日:2020/6/20

不動産売却のタイミングはいつが良い?ベストな時期を見定める指標とは

家や土地を売却しようと考えたとき、少しでも高く売りたいと思うのは当然です。

不動産売却で重要なのは、やはりタイミングです。

不動産は良いタイミングで売れば高く売却できますし、タイミングが悪ければ安く売却することになります。

では、一口に『売りどき』といっても、どのようなタイミングがあるのでしょうか。

そこで、この記事では不動産売却のタイミングについて解説します。

この記事を読むことで、売却にベストなタイミングを判断するポイントや価格動向を見極める指標、将来予想される影響について知ることができます。

記事に書いてあることを参考にすれば、不動産が少しでも高く売却できる確率はグンと高まること間違いなしです。

市況における不動産売却のタイミング

不動産を高く売るには、市況におけるタイミングを意識することが重要です。

不動産価格は市況が良いときには特は高くなり、市況が悪いときは安くなります。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」より、過去10年間のマンションと戸建ての価格の推移を示します。
過去10年間のマンションと戸建ての価格の推移
ここ10年の中では、2012年が価格の底で、その後は中古住宅の価格は上がり続けています。

土地が2013年から上がりだしたのは、日銀による異次元金融緩和政策がスタートしたことにより、住宅ローンが安くなって購入需要が高まったことが主な要因です。

不動産を高く売るなら上昇トレンドの最中に売るのが鉄則です。

季節における不動産売却のタイミング

不動産売却は季節におけるタイミングを意識する必要があります。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「Market Watch2019(令和1)年12月度」によると、1年間における月ごとの不動産の取引件数の変化は以下の通りです。
1年間における月ごとの不動産の取引件数の変化
毎年、2~3月の引っ越しシーズンは不動産の取引件数は上昇します。

それに対して例年8月はお盆休みもあり、不動産の取引件数は下落します。

不動産は2~3月が売りやすく、8月は売りにくいというのが特徴です。

不動産の売却には3ヶ月程度販売期間を要するため、12月くらいから売却を始めるのが適切となります。

築年数における不動産売却のタイミング

不動産売却は築年数におけるタイミングも意識する必要があります。

中古住宅は、マンションも戸建ても築20年以内に人気が集中しますので、築20年以内が売りやすくなります。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」によると、築年数別の値引き率は以下の通りです。
築年数から見た首都圏の不動産流通市場
中古住宅の値引き率は、築20年を過ぎると急激に上昇し始めます。

木造の戸建ては築20年超、鉄筋コンクリート造のマンションは築25年超で買主が住宅ローン控除を原則として利用できないためです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで家やマンションを購入すると「年末のローン残高の1%が10年間、所得税から控除される」という優遇制度です。

戸建てもマンションも築20年を過ぎると売却しにくくなりますので、売るなら築20年以内に売ることをおススメします。

税金から見える不動産売却のタイミング

税金におけるタイミングも売却価格に影響します。

不動産を売却したときは、譲渡所得が生じると税金が生じます。

譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのことです

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に直接要した費用です。

税金は、譲渡所得に対して税率を乗じて計算します。

税金 = 譲渡所得 × 税率

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まります。

税率は、1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得の2つに分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
期譲渡所得長5年超15%5%

復興特別所得税に関しては、所得税に対し、一律に2.1%を乗じて求めます。

そのため、譲渡所得が生じる場合には、所有期間は5年を過ぎたタイミングで売却した方が安くなります。

賃貸マンションやオフィスビルなどの収益物件は、築年数が経過しても価格が下がらないことが多いです。

収益物件では、売却すると譲渡価額が取得費よりも高くなり、譲渡所得が生じることが良くあります。

よって、譲渡所得が発生しやすい収益物件の場合は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の変化を強く意識する必要があります。

一方で、マンションや戸建てなどのマイホームは、築年数とともに価格が下がるため、譲渡所得が発生しないことが多いです。

マイホームでは売却すると、むしろ譲渡損失(マイナスの譲渡所得のこと)が発生することが良くあります。

居住用財産と呼ばれるマイホームの売却では、譲渡損失が生じた場合は、やはり「5年超」というタイミングを意識することが重要です。

居住用財産の売却では、譲渡損失が生じると税金還付を受けられる特例を利用できるからです。

税金還付の特例には、以下の2つの特例が存在します。

  • マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの特例では、いずれも売却物件の要件に「所有期間が5年超」という要件が含まれています。

5年以内で売却してしまうと、これらの税金還付の特例が利用できないため、居住用財産の売却でも5年超というタイミングを意識するようにしましょう。

不動産売却の「特別控除」についてもっと知りたい人は「プロがわかりやすく解説!不動産売却後に使えるお得な3つの特別控除」に詳しく解説してますので、参考にしていただけると幸いです。

不動産の価格動向を見極める指標

不動産の価格動向を見極めるタイミング
ここまでは、不動産の売却タイミングを判断するポイントについて紹介してきました。

次に紹介するのは、より高く不動産を売却するために今後の価格動向を見極める指標について解説します。

不動産の価格動向を見極める指標は、以下になります。

「不動産の価格動向を見極める3つの指標

  1. 株価
  2. 取引件数
  3. 周辺環境

不動産を少しでも高く売却したいなら、不動産の価格動を見極めてより良いタイミングに売却することが重要です。

不動産の価格動向を見極める指標1.株価

株価は不動産価格の先行指標です。

株価が上がると遅れて不動産価格が上がり、株価が下がると遅れて不動産価格が下がります。

過去の日経平均株価と東京都の地価公示価格の変動推移を示すと以下の通りです。
過去の日経平均株価と東京都の地価公示価格の変動推移
土地価格は、おおむね株価の動きと連動していますが、土地価格のピークは株価のピークの1~2年後に遅れて発生していることが分かります。

よって、株価の動きを注視すれば、1~2年後の不動産価格の値動きなら予測することは可能です。

不動産の価格動向を見極める指標2.取引件数

株価と同様に、不動産の取引件数も不動産価格の先行指標です。

取引件数が増えれば遅れて不動産価格も上がり、取引件数が減れば遅れて不動産価格も下がります。

以下に、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」より、過去10年間の土地の取引件数と土地の価格の推移を示します。
過去10年間の土地の取引件数と土地の価格の推移
上のグラフは、青が「土地価格」、赤が「土地取引件数」を示します。

例えば、2014年から2015年にかけては、土地の取引件数は上昇しているのに対し、土地の価格は下落しています。

土地価格は、1年遅れて2015年から2016年にかけて上昇に転じています。

取引件数と価格の関係は非常に密接しており、1年後には価格への影響が現れます。

そのため、不動産価格は、取引件数が下落した年が価格のピークであり、翌年には価格が下がり始めるということです。

取引件数に関しては、注視しているとテレビのニュースに取り上げられていることもあります。

取引件数が上がった、または下がったというニュースは、来年の価格動向を知る上で重要な情報となりますので、注視しておくと良いでしょう。

不動産の価格動向を見極める指標3.周辺環境

不動産の価格動向を見極める指標3.周辺環境
株価や取引件数は、日本全体の不動産価格に影響を与えるマクロ的な要因でした。

一方で、不動産価格は周辺環境の変化といったミクロ的な要因も影響します。

不動産価格に最も影響を与える周辺環境の変化は再開発です。

記憶に新しいところで、川崎市の武蔵小杉は再開発によって大きく不動産価格が上がりました。

それより以前は、東京都江東区の豊洲も再開発によって大きく不動産価格が上昇しています。

武蔵小杉や豊洲は、再開発が行われる以前は大規模な工場の跡地でした。

大規模な工場周辺は人があまり住まないこともあって、土地の価格が低くなります。

そこに再開発によって新たな街が生まれると、人が多く住むようになりますので土地価格が大きく上昇することになります。

再開発は、株価や取引件数といったマクロ的な要因とは全く別のタイミングで起こります。

周辺に街を大きく変えるような再開発の動向があれば、不動産価格が上がる可能性もありますので、再開発後に売却するのが売りどきです。

将来予測される不動産売却への影響

不動産の価格動向を見極める指標について、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「将来予測される不動産売却への影響」です。

将来予想される不動産価格に与える3つの影響

  1. 住宅ローンの変化
  2. 空き家の増加
  3. 生産緑地法の解除

この章を参考にして、不動産を売却するタイミングを検討いただけると幸いです。

将来予測される不動産売却への影響1.住宅ローンの金利変動

住宅ローンの金利変動は売却タイミングに影響を与えます。

国内では、2013年頃から続いている日銀の異次元金融緩和政策のため、低金利の状態が続いています。

バブル時代に比べると、住宅ローンは総じて安い状態にあり、その結果、住宅取得意欲が向上して不動産価格が高くなってきました。

仮に今後、日銀が金利を上昇させるような政策に舵を取れば、住宅ローンの金利も上昇して不動産の購入需要が落ち込むと考えられます。

日銀の金融政策は、突然、変わるものではありません。

恐らく、国内でそれなりのインフレが生じてから変化するものと思われ、前触れは十分にあるはずです。

今のところ金利が上がる見込みはありませんが、将来的に金利の上昇の兆しがあれば、売りどきではなくなる可能性はあるでしょう。

将来予測される不動産売却への影響2.空き家の増加

空き家の増加は不動産を売却しにくくさせる深刻な原因です。

総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数と空き家率の推移は以下のようになっています。
全国の空き家数と空き家率の推移
空き家は全国的に増えつつあり、今のところ増加が収まる気配がありません。

特に地方は今後も空き家が増えていきますので、今後の空き家の増加を考慮すると「まさに今」が売却のベストタイミングといえます。

将来予測される不動産売却への影響3.生産緑地法の解除

以前は、2022年に生産緑地法の解除によって、不動産価格が下落するのではないかという噂がありました。

これは通称、「2022年問題」と呼ばれています。

2022年問題とは、言い換えると生産緑地法という法律の不備の問題です。

2022年に市街地の農地が一気に売りに出されるような法律構成でしたが、この法律の不備は既に解消されています。

2022年問題はかなり以前から指摘されていたため、2017年6月には特定生産緑地制度が導入され、2018 年9月には「都市農地貸借法(都市農地の貸借の円滑化に関する法律)」という法律もできました。

これらの法整備によって、従来から懸念されていた2022年問題は起こらないようになっています。

そのため、2022年に生産緑地法が原因で不動産市況が崩れることはないと考えて大丈夫です。

不動産を高く売るなら不動産一括査定は欠かせない

不動産を高くスムーズに売りたい!

そう考えるなら2つのポイントがあります。

  1. あなたの不動産に強い会社を見つけること
  2. あなたと相性の良い不動産会社を見つけること

2つ書きましたが、まとめると「信頼できる不動産会社を見つけること」。

ただ、信頼できる不動産会社と言われても、探せられないですよね…

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不動産一括査定のオススメランキング

不動産一括査定のオススメランキング

筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。

不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。

サイトを選ぶ基準としては下記3つ。

不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること
ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。

大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。

ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。

逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。

不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。

筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。

当サイトがオススメする不動産一括査定サイトの賢い選び方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断

都市部や県庁所在地など人口が多いエリアの物件にオススメ

  1. 超大手不動産会社が探せる「すまいValue
  2. 大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
  3. 知名度No.1ポータルサイトの実績を活かした「SUUMO
  4. 両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)

都市部での一括査定サイトの活用法についてはこちらの記事で詳しく解説しております。

田舎や地方の人口の少ないエリアの物件にオススメ

  1. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
  2. 地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
  3. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U

地方での一括査定サイトの活用法についてはこちらの記事で詳しく解説しております。

収益・投資用物件にオススメ

  1. 投資物件に特化した一括査定サイト「リガイド
  2. マンションに強く賃料査定も可能な「マンションナビ
  3. 超大手不動産会社が探せる「すまいValue
  4. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U

投資物件の売却に特化した「リガイド(RE-Guide)」をベースに、物件特性に合わせて他の一括査定サイトの併用がオススメです。

それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。

安心感抜群!大手6社に唯一依頼ができる「すまいValue」
すまいValue
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟
サービス開始年月2016年10月
実績年間成約件数 11万件
提携会社数6社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウスの超大手不動産会社6社が全て参加している唯一の不動産一括査定サイトです。

これら6社で日本の仲介取引の1/3以上を占めるほど大きい会社ですので、対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。

他の一括査定サイトは、すまいValueが依頼できる国内TOP3(三井不動産リアルティネットワーク、住友不動産、東急リバブル)の不動産会社には依頼ができませんので、これらの不動産会社に査定依頼したい方はすまいValueの利用をオススメします。

「すまいValue」を使う際には注意が必要
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。
その対策として、筆者としては、「すまいValue」を使う際は、売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」も併せて申し込んでおくことをオススメします。
SRE不動産(旧ソニー不動産

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社で、以前がソニー不動産という名称でした。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産の対象エリアである、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、京都、奈良在住の方は申し込んでおくことをオススメします。

安心のNTTグループが運営!「HOME4U」
HOME4U
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション一室/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/その他
サービス開始年月2001年11月
実績売却査定数累計40万件
提携会社数約1,500社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能

HOME4Uは、NTTグループが2001年から運営している日本初の一括査定サイトです。

長い歴史と実績から培ったノウハウを活かし、不動産会社を優良会社に厳選しているのが特徴です。

HOME4Uでは、個人向けのマンションや戸建て、土地だけではなく、アパート一棟や店舗・事務所・倉庫などの収益物件も査定できますので、不動産売却を検討しているなら、HOME4Uを利用しておけば間違いないでしょう。

また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。

※TEL:0800-080-4326 受付時間:平日10時30分~18時

知名度No.1ポータルサイトの実績を活かした「SUUMO」
スーモ(SUUMO)の一括査定とは?有名不動産ポータルサイトを使った売却方法を解説
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地
サービス開始年月2009年8月(前身は『住宅情報ナビ』で1976年から運営)
実績月間訪問者数 約2188万人
提携会社数2,000社以上
同時依頼数10社以上
机上査定対応
備考欄・要望可能
スーモは、不動産ポータルサイトとしては言わずと知れたメジャーなサイトであり、アットホーム、ホームズ含めて3大ポータルサイトと呼ばれることが多いです。

スーモは、買主や借主向けに物件広告をインターネット上に展開しており、住宅の売買や賃貸をする際に多くの方がスーモを利用します。

基本的には買主または借主向けのサイトですが、売主向けに不動産一括査定サービスも行っており、査定依頼できる不動産は、「マンション」「一戸建て」「土地」の3つです。

事務所や店舗、工場、倉庫、アパート、1棟賃貸マンション等の物件を査定依頼は出来ず、個人がマイホームやマンションを売却する際に利用できる不動産一括査定サービスになります。

利用者No.1!大手・中堅から地域密着まで探せられる「イエウール」
イエウール
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/区分マンション(収益)/区分ビル(ビル一室)/農地
サービス開始年月2014年1月
実績累計利用者数 1,000万人以上
提携会社数1,600社以上
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
イエウールは、提携会社が 1,600社以上の一括査定サイトです。

イエウールの運営会社は株式会社Speeeで、JASDAQスタンダード市場への新規上場を承認され、2020年7月10日(金)に上場しています。

査定の情報入力画面がLINE風になっており、質問に沿って入力やタップ・クリックしていくだけなので、誰でも簡単に入力できます。

地方の不動産会社を含め、提携会社数が多く、会社がヒットしなかった場合のサポートまで整備されているため、田舎の物件を売りたい方は是非使いたい一括査定サイトです。

地域密着の不動産会社も多数参加!「ホームズ」
ホームズ
対応エリア全国
対応対応物件種別 マンション/一戸建て/土地/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/倉庫・工場
サービス開始年月2008年12月
実績サービス利用者数 736万人
提携会社数2,766社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービスですが、一括査定サイトも展開しています。

不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会社を探せるのが大きな強みで、匿名査定にも対応しています。

ホームズを運営しているのは東証1部上場の株式会社LIFULLで、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」、国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しており、個人情報の取扱いも徹底されています。

厳重な情報セキュリティを確保しているため、その点でも安心して利用できます。

旧SBIグループが運営!「リガイド」
リガイド
対応エリア全国
対応対応物件種別 マンション/一戸建て/土地/ビル/事務所/マンション一棟/アパート一棟/事務所・ビル一棟
サービス開始年月2006年7月
実績データなし
提携会社数800社以上
同時依頼数10社
机上査定対応
備考欄・要望可能
リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社が運営する査定サイトであり、現在は株式会社ウェイブダッシュにより運営されています。

そのような背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴、サイト内にプロが好む収益物件の紹介サイトもあります。

「マンション一棟」や「事務所・店舗ビル一棟」、「事務所・店舗ビル一室」等の個人投資家が保有するような不動産も査定することができます。

収益性の高い不動産を所有している方やマンション一棟を所有している方に特にオススメの一括査定サイトです。

マンションに強く賃料査定も可能な「マンションナビ」
マンションナビ
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション
サービス開始年月2011年8月
実績年間2万人プロ査定利用
提携会社数2,500店舗
同時依頼数9社(売買6社+賃貸3社)
机上査定対応
備考欄・要望可能
マンションリサーチ株式会社という会社が運営しており、2011年よりサービスが開始されています。

対応しているエリアは全国で、提携している不動産会社の店舗数は2,500店舗と公表されています。

マンションナビの最大の特徴としては、マンション査定に特化している点です。

一括査定サービスは「プロ査定」という名称でサービス提供がされていますが、それとは別にマンションナビでは「AI査定」というサービスも提供しています。

「AI査定」はマンション名を指定するだけで該当するマンションの価格と賃料の相場が無料で表示される優れモノです。

相場だけでなく、販売履歴や周辺物件と比較した物件の特徴、売り出し時期や販売価格を決める参考資料、建物価格の情報等も調べることができます。

「AI査定」の結果画面からは一括査定サービスに直接申し込むことができ、その際は、住所やマンション名等の情報が引き継がれるため、入力の手間も省けて便利です。

マンションの売却を検討している方なら気軽に「AI査定」だけでも使ってみて損はないサービスです。

分類別にオススメのサイトは「不動産一括査定サイトのオススメランキング!分類別に徹底解説」で詳しく解説しています。

まとめ

以上、不動産売却のタイミングについて解説してきました。

不動産を売却するタイミングの判断ポイントには、「市況におけるタイミング」、「季節におけるタイミング」、「築年数におけるタイミング」、「税金におけるタイミング」の4つがあります。

不動産の価格動向からタイミングを見極める指標としては、「株価」「取引件数」「周辺環境」の3つです。

不動産売却において将来予測される影響としては、「住宅ローンの変化」、「空き家の増加」が考えられます。

タイミングを理解できたら、売りどきを逃さず売却しましょう。