【決定版】複数社比較が鉄則！不動産売却の業者選びのポイントを徹底解説

「不動産売却業者の選び方」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか？

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産売却業者を選ぼうとしてはいけません。

不動産売却の業者選びを間違えると、売却できるタイミングや価格に大きな影響が出ます。

大きな金額が動くものですので、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね？

そこで今回の記事では「不動産売却の業者の選び方」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が解説していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産売却業者の選び方」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

読み終えた時には、

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却における会社選びの重要性

まず紹介するのは「不動産売却における会社選びの重要性」です。

不動産をより高値で売ることを希望しているなら、売却のタイミングや物件の内容が大事です。

しかし、それと肩を並べるくらい不動産会社選びは重要になってきます。

不動産売却というのは、不動産会社や担当者の力量により、成約価格や販売スピードが大きく左右されるのです。

不動産会社や担当者によって、売却が成功するか否かが決まってしまうと言っても過言ではないでしょう。

しっかり、ポイントを抑えて、自分の不動産に合った不動産会社選びを進めていきましょう。

また、「不動産会社選び」の軸とともに「担当者選び」という軸も重要になってきます。

良い不動産会社を見つけたと思っても、担当者レベルで外れに当たってしまうケースもあります。

そこで今回の記事では、「不動産会社選び」で確認するべきポイントと「担当者選び」で確認するべきポイントに分けて解説しています。

不動産会社選びで確認するべき3つのポイント

不動産会社選びの重要性について解説しましたが、素人の方はどうやって会社を選ぶべきか分からないという方が多いでしょう。

昔は一般的な考え方として「不動産会社の免許番号の更新回数をチェックすることが良い」と言われてきました。

更新回数が多いということは会社の営業年数が長く、信頼できるだろうという考え方です。

しかし、筆者としては、それだけで会社の信用度をはかるのはあまりにも短絡的でリスクがあるように感じます。

不動産業は廃業率の低い業種なので、更新回数の多さは他業界に比べるとむしろ価値が低い部分ですし、長くやっているだけでやる気のない会社も山ほどあるのです。

そこで本記事では、元・不動産業者である筆者が考える「不動産会社選びで確認するべき3つのポイント」をお伝えしていきます。

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

会社選びのポイント1.自分の物件を得意とする不動産会社かどうか

一言で不動産仲介会社といっても、バラエティーに富んだ会社が存在します。

主に物件の売り買いを専業にしている企業、賃貸専門等々、それぞれ得意分野があるのです。

もちろん売買から賃貸、リフォームまであらゆる角度から扱っている会社もあります。

あなたは不動産を売却するので「不動産売却」が得意な会社を探すべきなのです。

不動産売却のみを専門としている企業というのは、あまり見たことがありません。

地元の不動産仲介の店舗などの場合、店の前に貼ってある物件情報を見てみましょう。

目立つところに賃貸物件が貼ってある場合は賃貸専門ですから候補からは除外です。

また、会社のサイトをチェックすると、どういった物件を取り扱っているかが分かりやすいでしょう。

例えばマンションを売却したいのに、賃貸アパートや土地といったものが多ければアウトです。

今あなたが必要としている企業ではないことが分かります。

また、不動産売却に関する情報を多く掲載している会社であればチャンスです。売却に力を入れている企業であると言えるでしょう。

「売却が得意かどうか」「得意な物件種別がマッチしているか」という大枠だけでなく、不動産会社のなかには、下記のように、一点尖った強みを持っているような会社もあります。

例えば、小田急不動産は小田急沿線の不動産は強い、というのは分かりやすい例です。

対象物件のエリアや物件特性によって、各社得意不得意が分かれていくのです。

あなたの物件が得意な不動産会社を見つけるには、沢山の会社に相談して比較検討するのが一番です。

複数の不動産会社から話を聞いて、過去実績や査定価格を見ながら検討していきましょう。

会社選びのポイント2.査定内容に信憑性があるかどうか

不動産会社に最初に依頼することは不動産査定です。

査定にはパソコンで情報を入力して依頼する場合と実際に物件を見て査定を行う場合の2種類ありますが、査定を依頼すると、物件の査定価格とその理由をメールか書面で受け取ることが出来ます。

一般に査定価格は、3ヶ月以内で売却可能と予想される価格です。

不動産会社から高い見積もり査定価格を提示されると喜んで契約しそうになりますが、それは危険です。

査定価格は、あくまで各不動産会社の予想の為、不動産会社によってバラつきが出ます。

そして、契約が取りたいがために、わざと高い見積もり査定を提示してくれる不動産会社もいるということです。

査定内容に信憑性があるか、わざと実現不可能な高い査定を出してきていないかを見極めるポイントを紹介します。

査定の根拠と戦略を聞くこと

信憑性をチェックする最も確かな方法は、査定の根拠と戦略を聞くことです。

これは、担当者選びとも密接にかかわっています。

なぜなら、査定の根拠と戦略を語ってくれる人は担当者の方だからです。

最終的には、「いい担当者に巡り合えるか」が重要といえるので、その物件をどのように売るのか、担当者の戦略を必ず聞くようにしましょう。

この際、把握しておくべきポイントは以下の2点です。

• まずいくらで売りに出して、最終的にはいくらくらいで売るのか
• もしなかなか売れないようであれば、どのように対応するのか

話を聞いた上で、信頼できる担当者を見つけ依頼すれば、失敗は少ないです。

チェックポイント1.複数社の査定額を比べて、高すぎないか

まずは、前提として複数社への査定依頼がポイントになります。

一社だけの査定額を見て、査定額の妥当性を判断することは難しく、大変危険です。

複数社に査定依頼をして、突出して査定額が高い会社に関しては、信頼性が低いものと考えましょう。

チェックポイント2.成約事例が査定対象物件とかけ離れてないか

査定書の詳細を見ていく時に、特に注意して見ていきたいポイントは成約事例です。

不動産の査定金額を算出するうえでよく使われるのが「取引事例比較法」です。

この「取引事例比較法」では、査定対象不動産と同じような環境で実際に取引された事例をベースに査定金額を算出していきます。

つまり、査定書に掲載されている「成約事例」を参考にして査定金額が算出されているのです。

この成約事例が査定対象の物件とかけ離れている場合は、信憑性の低い査定額と言えます。

例えば、成約物件事例が査定対象物件のすぐそばで、物件のスペックも近く、売却タイミングも過去半年以内という成約物件事例であれば、再現性はかなり高いでしょう。

しかし、3km以上離れた場所の物件で、5年以上前の販売実績だったりすると、再現性が低く、参考にならない成約物件事例と言えます。

査定書を確認する際は、しっかり成約物件の詳細までチェックして、信憑性の高い査定額が見極めていきましょう。

会社選びのポイント3.囲い込みをしないかどうか

「囲い込み」とは、売主側の不動産会社が買主を囲い込むことです。

具体的には、売主の売物件情報を隠し、他の不動産会社からの購入申込を一切断るような行為が囲い込みです。

本来、不動産会社はレインズという不動産会社が売却情報を登録するサイトへ登録し、広く不動産会社に対して情報開示をします。

レインズの情報を見て、多くの不動産会社が購入の申込をするわけですが、「もう契約予定です」「既にお話が入っています」などと嘘をついて、一切他の会社を寄せ付けないようにするのが囲い込みです。

このように、お願いした仲介会社に囲い込まれてしまうと、売り主としては不動産を高く・早く売れるチャンスを逃してしまいます。

「囲い込み」をされないためには、複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結び、不動産売却を進めることをオススメします。

複数社の不動産会社への売却依頼や、媒介契約に関しては、「複数の不動産業者に売却依頼／主なメリットと注意点を徹底解説」の記事で詳しく解説しております。

大手か中小、どちらが自分の物件に適切なのか？

ここまで、不動産会社選びのポイントをお伝えしてきました。

そのなかで「自分の物件を得意とする不動産会社かどうか」というポイントを挙げましたが、「大手と中小の会社、どちらにするべきか？」という点は詳しく解説していきたいと思います。

まず、大手・中小それぞれの特徴を対比させてチェックしていきたいと思います。

大手企業と中小企業の違い

大手は情報量が多く、ネットワークもワイドなので集客力は確かに凄いものがあります。

広告費の予算も多いので、広く自分の買ってもらいたい土地の情報を流す事ができます。

知名度も高いので、買主にも知られており、安心感を与えられるのも大きなメリットでしょう。

一方、地元の中小業者は、コネクションの広さでは大手にかないません。

しかし「地元に精通している」という点は大変心強いです。

「ここの地域ではいくらで売れるのか」を、大手と比べても正確に把握しています。

また、売主からの「この地域の良さは？」という疑問にも有利になるよう回答可能です。

大手企業と中小企業の選び方

具体的に大手と地場、どちらにすべきなのでしょうか。

前提として、大手・中小満遍なく相談をしながら、自分にあった会社を選んでいくのが理想ですが、傾向として把握しておくことは会社選びを進めるうえで大切です。

物件特性によって異なる得意・不得意について解説をしていきます。

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

1.人気物件を売却するなら大手

需要がある地域で、値段も高く売り買いされていて人気がある物件の場合は、大手がオススメでしょう。

全国に情報網が広がっているので物件データを広める事ができます。

そのうえで、買主も多く集める事ができるので値段が下がりません。

2.築年数が古い不動産なら中小

一概にそうとも言えないのですが、築年数が過ぎ去っている家の場合、大手は苦手です。

著名な不動産企業ほど金額よりも期間を最優先して、売り急ぐ傾向があります。

「急がずより高く」を重視するケースでは地元の昔からある不動産屋をオススメします。

3.広大な土地を売却するなら大手

広い土地は、全国に探しているバイヤーがいます。

そのため、全国的にネットワークを保持している大手業者がオススメです。

個人ではなく、一般の会社や不動産屋がバイヤーとなることもあります。

4.狭小土地を売却するなら中小

狭い土地では、用途として居住用の家を建築するために物件を探している買主が多いです。

その場合「この地域で建てたいから」と地域を絞り込んで探している人がほとんどでしょう。

その地域のことを心得ている地元不動産仲介業者がオススメです。

5.田舎の土地を売却するなら中小

田舎では昔からその地域に根差してセールスを展開している不動産屋に依頼するのがベストです。

親の世代からずっと地元の不動産屋と、古くからお付き合いがある場合も多いです。

ただ遠方でいちいち取引の度に現地へ足を運べない場合もあるでしょう。

そういった場合は、融通のきく大手企業も選択肢に入れてください。

信頼できる営業マンなのかを見極める3つのポイント

ここまで、会社選びのポイントから、大手・中小の違いについて解説してきました。

複数社をピックアップして査定依頼をしていくわけですが、次に直面するのが、「この担当者は本当に力があるのだろうか？」という疑問です。

会社選びはとても大切ですが、実際のところ、担当する営業マンの力量次第ということも否めません。

信頼できる営業マンなのか、見極めるポイントを解説していきます。

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、ポイントは下記の4点になります。

名刺の肩書きに要注意

あなたの家の査定をしに来たセールスマンは、ご挨拶と共に自分の名刺を出してくるでしょう。

名刺の役職名や取得資格欄に、「宅地建物取引主任者」の明記があるかどうかをチェックします。

複数人で来た場合はそのうちのひとりだろうとかまいません。

しかし物件査定をするのに「宅地建物取引主任者」をただの一人も寄こさない会社はNGです。

宅建主任者が行わなくてはならない仕事内容は「重要事項説明」などです。

他の業務（査定も含む）は宅建主任者が現れなくても行えます。

しかし、「宅地建物取引主任者」の免許を持ち合わせていない人に、大切な家の売却を任せられないと考えてよいでしょう。

素人にも分かりやすい説明をできるか

査定に来た不動産会社の人は不動産のスペシャリストであり、売主のあなたは素人です。

ですから、査定額や根拠の説明はアマチュアにも分かる言葉で、理解できるようにすべきです。

ただし、あなたにとって不都合のない話だけしてくるというのもあまり感心できません。

プロが客観的に見た物件のウィークポイントなど、あなたにとっては耳障りの悪い話もあるでしょう。

そういう点についてもきちんと正確にわかりやすい言葉で話してくれることが必要です。

一方的に話し続けていないか

あなたのパートナーとなる仲介スタッフは、あなたの立場に立つ人が望ましいです。

あなたやその物件について、よく頭に叩き込んで売却活動をする人でなくてはなりません。

自分の査定額だけを強引に推進してくる人はダメです。

さらにこちらの話を全く耳にしてくれることが不可能な人では役不足です。

大事な不動産を売却するパートナーをきちんと見極めることで、売却活動は全く違うものになります。

そのことを忘れずに、根気よく、販売を成功に導くパートナーを探しましょう。

査定の根拠と戦略を聞くこと

査定の根拠や物件をどう売却するのかストーリーを聞きましょう。

明確なビジョンが見えていたり、確かな知識や実績を持つ信頼できる担当者を見つけましょう。

そのためには複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額やその根拠について説明を聞くことが大切です。

ただし、ここまで紹介した知識だけではまだ不十分です。

不動産売却業者を選ぶのであれば、「一括査定」の利用が必須なのを忘れてはいけません。

そこで次は、不動産売却業者の選び方における「一括査定の必要性」について紹介していきます。

不動産会社選びは一括査定サイトの利用が必須

自分が所有する財産を託すことになるのですから、会社に決定するのは慎重にならざるを得ません。

また「査定を出したら実際に仲介をリクエストすべき？」などと不安に思う方もいるでしょう。

そんな方には気軽に一括で複数社に査定を委託できるサイトの利用をオススメします。

その上で、信頼できそうな業者にだけコンタクトを取ってください。

そこまでしたうえで結果的に不動産売却の業者を選べば良いのです。

失敗しない不動産売却のために、一括査定を利用するのは非常に大切です。

不動産一括査定サイト（サービス）を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

自分が本当に納得できる仲介業者を見つけ出すように心がけましょう。

上手な一括査定サイトの使い方

筆者は「机上査定」を使って効率よく不動産会社選びを進めていくことオススメします。

机上査定とは、査定依頼時に入力した物件の基本情報や登記簿謄本、地図等の資料を基に行われる査定です。

正確な査定額を知りたい場合には、実際に家に業者を呼んで行う訪問査定が必要ですが、机上査定でおおよその目安を知ることが出来ます。

筆者としては、まず机上査定で複数社に査定を依頼し、その結果や対応を見ながら実際に訪問査定をお願いする会社を絞り込んでいくことをオススメします。

出来るだけ多くの会社を比較検討したいものの、5社以上も訪問査定を対応するとなると、なかなか大変です。

そこで、まずは、机上査定で信頼できそうな会社に絞り込んでいくイメージです。

机上査定であれば、簡単な入力項目への入力のみで対応できます。

実際に査定結果をチェックする際は、本記事で解説したチェックポイントを参考にしてみてください。

次の章では、筆者がオススメする一括査定サイトを解説しております。

どれも机上査定に対応しているサイトですので、是非、ご活用をオススメします。

不動産一括査定のオススメランキング

筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。

不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。

サイトを選ぶ基準としては下記3つ。

大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。

ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。

逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。

不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。

筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。

それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。

これら6社で日本の仲介取引の1/3以上を占めるほど大きい会社ですので、対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。

他の一括査定サイトは、すまいValueが依頼できる国内TOP3（三井不動産リアルティネットワーク、住友不動産、東急リバブル）の不動産会社には依頼ができませんので、これらの不動産会社に査定依頼したい方はすまいValueの利用をオススメします。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社で、以前がソニー不動産という名称でした。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産の対象エリアである、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、京都、奈良在住の方は申し込んでおくことをオススメします。

HOME4Uは、NTTグループが2001年から運営している日本初の一括査定サイトです。

長い歴史と実績から培ったノウハウを活かし、不動産会社を優良会社に厳選しているのが特徴です。

HOME4Uでは、個人向けのマンションや戸建て、土地だけではなく、アパート一棟や店舗・事務所・倉庫などの収益物件も査定できますので、不動産売却を検討しているなら、HOME4Uを利用しておけば間違いないでしょう。

また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。

※TEL：0800-080-4326　受付時間：平日10時30分～18時

スーモは、買主や借主向けに物件広告をインターネット上に展開しており、住宅の売買や賃貸をする際に多くの方がスーモを利用します。

基本的には買主または借主向けのサイトですが、売主向けに不動産一括査定サービスも行っており、査定依頼できる不動産は、「マンション」「一戸建て」「土地」の3つです。

事務所や店舗、工場、倉庫、アパート、1棟賃貸マンション等の物件を査定依頼は出来ず、個人がマイホームやマンションを売却する際に利用できる不動産一括査定サービスになります。

イエウールの運営会社は株式会社Speeeで、JASDAQスタンダード市場への新規上場を承認され、2020年7月10日（金）に上場しています。

査定の情報入力画面がLINE風になっており、質問に沿って入力やタップ・クリックしていくだけなので、誰でも簡単に入力できます。

地方の不動産会社を含め、提携会社数が多く、会社がヒットしなかった場合のサポートまで整備されているため、田舎の物件を売りたい方は是非使いたい一括査定サイトです。

不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会社を探せるのが大きな強みで、匿名査定にも対応しています。

ホームズを運営しているのは東証1部上場の株式会社LIFULLで、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」、国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しており、個人情報の取扱いも徹底されています。

厳重な情報セキュリティを確保しているため、その点でも安心して利用できます。

そのような背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴、サイト内にプロが好む収益物件の紹介サイトもあります。

「マンション一棟」や「事務所・店舗ビル一棟」、「事務所・店舗ビル一室」等の個人投資家が保有するような不動産も査定することができます。

収益性の高い不動産を所有している方やマンション一棟を所有している方に特にオススメの一括査定サイトです。

対応しているエリアは全国で、提携している不動産会社の店舗数は2,500店舗と公表されています。

マンションナビの最大の特徴としては、マンション査定に特化している点です。

一括査定サービスは「プロ査定」という名称でサービス提供がされていますが、それとは別にマンションナビでは「AI査定」というサービスも提供しています。

「AI査定」はマンション名を指定するだけで該当するマンションの価格と賃料の相場が無料で表示される優れモノです。

相場だけでなく、販売履歴や周辺物件と比較した物件の特徴、売り出し時期や販売価格を決める参考資料、建物価格の情報等も調べることができます。

「AI査定」の結果画面からは一括査定サービスに直接申し込むことができ、その際は、住所やマンション名等の情報が引き継がれるため、入力の手間も省けて便利です。

マンションの売却を検討している方なら気軽に「AI査定」だけでも使ってみて損はないサービスです。

分類別にオススメのサイトは「不動産一括査定サイトのオススメランキング！分類別に徹底解説」で詳しく解説しています。

まとめ

以上、「不動産売却業者の選び方」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

紹介した知識さえ押さえておけば、「不動産売却業者の選び方」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

今後、不動産売却業者を選ぶ機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。