売却するなら必要不可欠?!不動産売却で弁護士が必要になるケース

更新日:2020/1/1

退職後も安心!80歳まで組める住宅ローンを使いこなすための全知識

もしあなたがマンションなどの不動産をすでに売却中、または売却を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・不動産売却に弁護士が必要って本当?
・どんなケースで弁護士が必要になるの?
・最終的には弁護士に頼む必要があるの?

このように不動産売却において弁護士が必要なのかどうか、気になっている人は多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、不動産売却における「弁護士の必要性」について、絶対に知っておくべき必須知識を解説していきます。

この記事を読むことによって、不動産売却において弁護士が必要なのかどうかわかりますよ!

記事を最後まで読んだ頃には、どんなケースの時に弁護士を利用することになるのか、しっかり理解できていることでしょう。

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不動産売却で弁護士が必要となる4つのケース

不動産売却で弁護士が必要となる4つのケース
弁護士とはご存知「法律のプロ」。主な仕事としては、裁判での代理人をしたり、ケースごとによる法律の適用事例などをアドバイスしたりすることが挙げられます。

そんな弁護士が不動産売却の現場に絡むとき、一体どのような役割を果たすのでしょうか?

結論から言いますと、弁護士が一般的な不動産売却に関わることはほぼありません

10件あれば1件あるかないかの割合でしょう。

不動産売却の最終局面である「所有権変更」を弁護士が行うと勘違いしている人もいますが、大きな間違いです。

弁護士ではなく、正しくは司法書士が行います。

司法書士を利用するため、一般的な不動産売却の現場では、弁護士を利用することはほとんどありません。

しかし先述したように、10件中1件は関わってくるのも事実。では一体どのようなケースで弁護士を利用することになるのでしょうか?

契約書の内容チェック

買主と売主が交わすことになる「売買契約書」ですが、内容について完全に理解している一般人は絶対にいません。

大抵の人が全てを理解していないまま、契約を締結することになります。

自分では理解できないので不動産会社に解説してもらうのが一般的ですが、中には不動産会社だけでは不安なので、弁護士に契約書のチェックを希望するケースがあるのです。

売主が不利になるような内容はないか、不動産会社が不正を働いてないかを弁護士にチェックしてもらい、問題がある部分を報告書としてまとめてもらいます。

実際に悪徳な不動産業者はいまだにゼロではなく、ごく稀に売主を不利益にさせる内容で契約させようとするケースはいまだ存在します。

念には念をいうことで弁護士にチェックをしてもらう人は、今でも少なからず存在するのです。

ちなみに法人同士による超・高額の不動産売却になると、セカンドオピニオンとして弁護士のチェックは必ず入るようになっています。

白紙撤回・解約時のトラブル解決

購入希望者が出てきて無事に契約まで締結したとしても、まだまだ安心してはいけません。

契約したのにも関わらず、白紙撤回にしたいという話は結構な頻度で出てきます。

最初は乗り気だったのだけど、話が進むにつれ怖くなって「購入をやめたい」と考える買主がいるのです。

また予想に反して住宅ローンが合格できなかったので、契約をなかったことにして欲しいというケースも少なくありません。

法律的には手付金を放棄することによって、無条件で白紙撤回することができるのですが、手付金がない場合、泥沼のトラブルに発展します。

持ち主は「貴重な時間をムダにして、1円も手に入らない。なんとかしろ」と主張し、元・買主は「そうは言われても・・」とトラブルに発展するのです。

こうなると、個人間はもちろんのこと不動産会社が間に入っても解決できません。

個人間紛争の法律である「民法」のプロ、弁護士にトラブル解決をお願いする他ないでしょう。

代金受け渡しの立ち合い

多くの購入者は住宅ローンを使って、不動産を購入します。

住宅ローンを利用した場合、売却金額が売主の口座に直接振り込まれるので、金銭受け渡しのリスクがありません。

しかし現金で売買代金を受け渡しする際、膨大な金額を人様にさらすことになります。

現金を堅牢なアタッシュケースにいれて渡すことになるのですが、その前にお金のカウントを1枚1枚やる必要があります。

その際にカウントミスや窃盗などの何かしらトラブルが発生する可能性もゼロではありません。

これらのトラブルを未然に防ぐために、弁護士を依頼するケースがあるのです。

弁護士は警備員ではないので防犯能力はないのですが、何かあったときの立証人としての意味合いで立ち合いを依頼します。

ただし現金での受け渡し自体がそもそもあまりないので、弁護士立ち合いの機会はごくごく稀なケースだと言えます。

所有権変更時の立会い

実は現金受け渡しの立ち合いよりも、圧倒的に弁護士が立ち合いする可能性の高い事項があります。それは所有権変更時の立会いです。

今はほぼ撲滅されていますが、ひと昔前まで、不動産の名義を変更(所有権変更)する際に司法書士と不動産業者が共謀して犯罪を働くケースが頻発していました。

名義人を勝手に不動産業者に変えて、不動産を第三者に売り払うという悪質な犯罪です。

味方であるはずの不動産業者と司法書士が最後の最後で裏切るということから、なかなか防ぎようのない犯罪として問題になっていました。

この犯罪を阻止できる効果的な方法として、「弁護士の立ち合い」が主流になっていたのです。

悪質な行為をする不動産業者は根こそぎ逮捕され、このような手口を行う業者は今ではほぼ皆無となりました。

しかし念には念をということで、いまだに所有権変更時に弁護士を立ち会いさせるケースがあります。

信頼できる不動産会社が探せるかが重要

信頼できる不動産会社を探すことがもっと大事
前章でも紹介したとおり、結局は信頼できる不動産会社が探せればそれでOKということです。

家やマンションなどの大きなものを売却する上で一番大事なこと。

そう、それは前章でも話した通り「信頼できる不動産会社を見つけること」です。

家は人生で一番大きな資産であるため、良い不動産会社に当たるかどうかで数百万、場合によっては数千万円と変わることがザラにあります。

ただ、自分で近くの不動産会社を探し回るのも面倒だし、効率的ではありません。

そこで筆者がおすすめしているのが、「不動産一括査定サイト」を利用することです。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。不動産一括査定を利用

不動産一括査定のオススメランキング

不動産一括査定のオススメランキング

筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。

不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。

サイトを選ぶ基準としては下記3つ。

不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること
ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。

大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。

ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。

逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。

不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。

筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。

当サイトがオススメする不動産一括査定サイトの賢い選び方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断

都市部や県庁所在地など人口が多いエリアの物件にオススメ

  1. 超大手不動産会社が探せる「すまいValue
  2. 大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
  3. 知名度No.1ポータルサイトの実績を活かした「SUUMO
  4. 両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)

都市部での一括査定サイトの活用法についてはこちらの記事で詳しく解説しております。

田舎や地方の人口の少ないエリアの物件にオススメ

  1. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
  2. 地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
  3. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U

地方での一括査定サイトの活用法についてはこちらの記事で詳しく解説しております。

収益・投資用物件にオススメ

  1. 投資物件に特化した一括査定サイト「リガイド
  2. マンションに強く賃料査定も可能な「マンションナビ
  3. 超大手不動産会社が探せる「すまいValue
  4. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U

投資物件の売却に特化した「リガイド(RE-Guide)」をベースに、物件特性に合わせて他の一括査定サイトの併用がオススメです。

それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。

安心感抜群!大手6社に唯一依頼ができる「すまいValue」
すまいValue
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟
サービス開始年月2016年10月
実績年間成約件数 11万件
提携会社数6社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウスの超大手不動産会社6社が全て参加している唯一の不動産一括査定サイトです。

これら6社で日本の仲介取引の1/3以上を占めるほど大きい会社ですので、対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。

他の一括査定サイトは、すまいValueが依頼できる国内TOP3(三井不動産リアルティネットワーク、住友不動産、東急リバブル)の不動産会社には依頼ができませんので、これらの不動産会社に査定依頼したい方はすまいValueの利用をオススメします。

「すまいValue」を使う際には注意が必要
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。
その対策として、筆者としては、「すまいValue」を使う際は、売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」も併せて申し込んでおくことをオススメします。
SRE不動産(旧ソニー不動産

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社で、以前がソニー不動産という名称でした。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産の対象エリアである、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、京都、奈良在住の方は申し込んでおくことをオススメします。

安心のNTTグループが運営!「HOME4U」
HOME4U
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション一室/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/その他
サービス開始年月2001年11月
実績売却査定数累計40万件
提携会社数約1,500社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能

HOME4Uは、NTTグループが2001年から運営している日本初の一括査定サイトです。

長い歴史と実績から培ったノウハウを活かし、不動産会社を優良会社に厳選しているのが特徴です。

HOME4Uでは、個人向けのマンションや戸建て、土地だけではなく、アパート一棟や店舗・事務所・倉庫などの収益物件も査定できますので、不動産売却を検討しているなら、HOME4Uを利用しておけば間違いないでしょう。

また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。

※TEL:0800-080-4326 受付時間:平日10時30分~18時

知名度No.1ポータルサイトの実績を活かした「SUUMO」
スーモ(SUUMO)の一括査定とは?有名不動産ポータルサイトを使った売却方法を解説
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地
サービス開始年月2009年8月(前身は『住宅情報ナビ』で1976年から運営)
実績月間訪問者数 約2188万人
提携会社数2,000社以上
同時依頼数10社以上
机上査定対応
備考欄・要望可能
スーモは、不動産ポータルサイトとしては言わずと知れたメジャーなサイトであり、アットホーム、ホームズ含めて3大ポータルサイトと呼ばれることが多いです。

スーモは、買主や借主向けに物件広告をインターネット上に展開しており、住宅の売買や賃貸をする際に多くの方がスーモを利用します。

基本的には買主または借主向けのサイトですが、売主向けに不動産一括査定サービスも行っており、査定依頼できる不動産は、「マンション」「一戸建て」「土地」の3つです。

事務所や店舗、工場、倉庫、アパート、1棟賃貸マンション等の物件を査定依頼は出来ず、個人がマイホームやマンションを売却する際に利用できる不動産一括査定サービスになります。

利用者No.1!大手・中堅から地域密着まで探せられる「イエウール」
イエウール
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/区分マンション(収益)/区分ビル(ビル一室)/農地
サービス開始年月2014年1月
実績累計利用者数 1,000万人以上
提携会社数1,974社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
イエウールは、提携会社が 1,974社の一括査定サイトです。

イエウールの運営会社は株式会社Speeeで、JASDAQスタンダード市場への新規上場を承認され、2020年7月10日(金)に上場しています。

査定の情報入力画面がLINE風になっており、質問に沿って入力やタップ・クリックしていくだけなので、誰でも簡単に入力できます。

地方の不動産会社を含め、提携会社数が多く、会社がヒットしなかった場合のサポートまで整備されているため、田舎の物件を売りたい方は是非使いたい一括査定サイトです。

地域密着の不動産会社も多数参加!「ホームズ」
ホームズ
対応エリア全国
対応対応物件種別 マンション/一戸建て/土地/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/倉庫・工場
サービス開始年月2008年12月
実績サービス利用者数 736万人
提携会社数2,985社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービスですが、一括査定サイトも展開しています。

不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会社を探せるのが大きな強みで、匿名査定にも対応しています。

ホームズを運営しているのは東証1部上場の株式会社LIFULLで、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」、国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しており、個人情報の取扱いも徹底されています。

厳重な情報セキュリティを確保しているため、その点でも安心して利用できます。

旧SBIグループが運営!「リガイド」
リガイド
対応エリア全国
対応対応物件種別 マンション/一戸建て/土地/ビル/事務所/マンション一棟/アパート一棟/事務所・ビル一棟
サービス開始年月2006年7月
実績データなし
提携会社数800社以上
同時依頼数10社
机上査定対応
備考欄・要望可能
リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社が運営する査定サイトであり、現在は株式会社ウェイブダッシュにより運営されています。

そのような背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴、サイト内にプロが好む収益物件の紹介サイトもあります。

「マンション一棟」や「事務所・店舗ビル一棟」、「事務所・店舗ビル一室」等の個人投資家が保有するような不動産も査定することができます。

収益性の高い不動産を所有している方やマンション一棟を所有している方に特にオススメの一括査定サイトです。

マンションに強く賃料査定も可能な「マンションナビ」
マンションナビ
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション
サービス開始年月2011年8月
実績年間2万人プロ査定利用
提携会社数2,500店舗
同時依頼数9社(売買6社+賃貸3社)
机上査定対応
備考欄・要望可能
マンションリサーチ株式会社という会社が運営しており、2011年よりサービスが開始されています。

対応しているエリアは全国で、提携している不動産会社の店舗数は2,500店舗と公表されています。

マンションナビの最大の特徴としては、マンション査定に特化している点です。

一括査定サービスは「プロ査定」という名称でサービス提供がされていますが、それとは別にマンションナビでは「AI査定」というサービスも提供しています。

「AI査定」はマンション名を指定するだけで該当するマンションの価格と賃料の相場が無料で表示される優れモノです。

相場だけでなく、販売履歴や周辺物件と比較した物件の特徴、売り出し時期や販売価格を決める参考資料、建物価格の情報等も調べることができます。

「AI査定」の結果画面からは一括査定サービスに直接申し込むことができ、その際は、住所やマンション名等の情報が引き継がれるため、入力の手間も省けて便利です。

マンションの売却を検討している方なら気軽に「AI査定」だけでも使ってみて損はないサービスです。

分類別にオススメのサイトは「不動産一括査定サイトのオススメランキング!分類別に徹底解説」で詳しく解説しています。

まとめ

以上、不動産売却における「弁護士の必要性」について必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

基本的に弁護士を使う必要はありませんが、場合によっては弁護士に依頼しなければならないケースもあることを理解いただけたと思います。

今後、不動産の売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。