プロが教える土地売却！売買の流れ・注意点・必要書類まですべて解説

ただしまだ土地売却を経験していない人からすると、未知の領域ですよね。

土地売却の未経験者だからこそ、こんな疑問や不安を抱えていませんか？

今回の記事では上記のような「土地売却」に関する疑問全てに、元・不動産業者として回答していきます。

この記事を読めば、「土地売却」に関連する必要な知識はすべて網羅できるでしょう。

これから土地を売却する人、すでに売却中の人に必ずお役に立てるはずなので、ぜひ最後までお付き合いください。

「土地売却」をするなら押さえておくべき5つの知識

私が不動産業者として従事していた時、毎日のように土地売却に関わっていました。

土地は戸建てやマンションと違ってすぐに住めない不動産なので、個人的に苦手な案件でしたね…。

私だけでなく、不動産業界の常識として「土地売却は難しい」という認識がありました。

しかし土地の持ち主さんは、住宅よりも売れにくいなんて認識はもっていません。

場合によっては、土地の方が売れやすいと思っている人がいましたね。

そんな土地の持ち主さん達とともに売却活動をしているうえで、特に質問が多かった「あるテーマ」があります。

今回の記事の主題は、「土地売却」です。おそらく当時のお客さんと同じテーマで疑問を持っている人は多いはず。

だからこそ今回は当時のお客様から質問の多かった「土地売却」に関する5つのテーマを解説する事にしました。

これら5つの知識を押さえておけば、「土地売却」に関する知識は全て網羅できるでしょう。

土地を売る6つの流れ

ここまで「土地売却」にはおさえておくべき知識が5つあるとお伝えしました。

まず紹介するのは「土地を売る流れ」です。

最初に結論のみと伝えすると下記6STEPです。

買い手を募集する活動開始

媒介契約を締結した業者が、不動産業者だけが見る事ができる指定流通機構に情報(土地代と面積)を登録します。

広告のチラシやポスティングで、顧客誘致にも力を注ぐ所もあります。

ここで注意したいのは一部の営業マンには質の悪い「ハズレ」があること。

このような会社に仲介を依頼しても売れない恐れがあります。 気をつけてください。

無料の不動産一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社から土地の査定額を知ることができます。

その時、ずさんな会社ほど高い評価を出して、あたかもその金額で売買が成立するように装う所もあります。

こうした会社は1ヵ月は明確な宣伝活動はせず、売却依頼を受けただけで終わります。

その後、売却価格では売れません。もっと価格を下げないといけなくなるでしょう。

ある意味、詐欺的な方法で住宅価格を下げさせる方法です。

私の経験上、大手・中堅とわずこの手法をよく使用している会社は存在します。

ただ不動産一括査定サイトを活用すれば、大企業・中小に関係なく、様々な不動産会社が登録されているからぜひ活用してください。

不動産一括査定のオススメランキング

筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。

不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。

サイトを選ぶ基準としては下記3つ。

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。

大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。

ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。

逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。

不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。

筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。

それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。

対応エリア	全国
対応対応物件種別	マンション／一戸建て／土地／マンション一棟／アパート一棟／ビル一棟
サービス開始年月	2016年10月
実績	年間成約件数 11万件
提携会社数	6社
同時依頼数	6社
机上査定	対応
備考欄・要望	可能

小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウスの超大手不動産会社6社が全て参加している唯一の不動産一括査定サイトです。

これら6社で日本の仲介取引の1/3以上を占めるほど大きい会社ですので、対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。

他の一括査定サイトは、すまいValueが依頼できる国内TOP3（三井不動産リアルティネットワーク、住友不動産、東急リバブル）の不動産会社には依頼ができませんので、これらの不動産会社に査定依頼したい方はすまいValueの利用をオススメします。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社で、以前がソニー不動産という名称でした。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産の対象エリアである、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、京都、奈良在住の方は申し込んでおくことをオススメします。

対応エリア	全国
対応対応物件種別	マンション一室/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/その他
サービス開始年月	2001年11月
実績	売却査定数累計40万件
提携会社数	約1,500社
同時依頼数	6社
机上査定	対応
備考欄・要望	可能

HOME4Uは、NTTグループが2001年から運営している日本初の一括査定サイトです。

長い歴史と実績から培ったノウハウを活かし、不動産会社を優良会社に厳選しているのが特徴です。

HOME4Uでは、個人向けのマンションや戸建て、土地だけではなく、アパート一棟や店舗・事務所・倉庫などの収益物件も査定できますので、不動産売却を検討しているなら、HOME4Uを利用しておけば間違いないでしょう。

また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。

※TEL：0800-080-4326　受付時間：平日10時30分～18時

対応エリア	全国
対応対応物件種別	マンション／一戸建て／土地
サービス開始年月	2009年8月（前身は『住宅情報ナビ』で1976年から運営）
実績	月間訪問者数 約2188万人
提携会社数	2,000社以上
同時依頼数	10社以上
机上査定	対応
備考欄・要望	可能

スーモは、不動産ポータルサイトとしては言わずと知れたメジャーなサイトであり、アットホーム、ホームズ含めて3大ポータルサイトと呼ばれることが多いです。

スーモは、買主や借主向けに物件広告をインターネット上に展開しており、住宅の売買や賃貸をする際に多くの方がスーモを利用します。

基本的には買主または借主向けのサイトですが、売主向けに不動産一括査定サービスも行っており、査定依頼できる不動産は、「マンション」「一戸建て」「土地」の3つです。

事務所や店舗、工場、倉庫、アパート、1棟賃貸マンション等の物件を査定依頼は出来ず、個人がマイホームやマンションを売却する際に利用できる不動産一括査定サービスになります。

対応エリア	全国
対応対応物件種別	マンション／一戸建て／土地／ビル一室／店舗・事務所・倉庫／マンション一棟／アパート一棟／ビル一棟／区分マンション（収益）／区分ビル（ビル一室）／農地
サービス開始年月	2014年1月
実績	累計利用者数 1,000万人以上
提携会社数	1,600社以上
同時依頼数	6社
机上査定	対応
備考欄・要望	可能

イエウールは、提携会社が 1,600社以上の一括査定サイトです。

イエウールの運営会社は株式会社Speeeで、JASDAQスタンダード市場への新規上場を承認され、2020年7月10日（金）に上場しています。

査定の情報入力画面がLINE風になっており、質問に沿って入力やタップ・クリックしていくだけなので、誰でも簡単に入力できます。

地方の不動産会社を含め、提携会社数が多く、会社がヒットしなかった場合のサポートまで整備されているため、田舎の物件を売りたい方は是非使いたい一括査定サイトです。

対応エリア	全国
対応対応物件種別	マンション／一戸建て／土地／マンション一棟／アパート一棟／ビル一棟／倉庫・工場
サービス開始年月	2008年12月
実績	サービス利用者数 736万人
提携会社数	2,766社
同時依頼数	6社
机上査定	対応
備考欄・要望	可能

ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービスですが、一括査定サイトも展開しています。

不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会社を探せるのが大きな強みで、匿名査定にも対応しています。

ホームズを運営しているのは東証1部上場の株式会社LIFULLで、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」、国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しており、個人情報の取扱いも徹底されています。

厳重な情報セキュリティを確保しているため、その点でも安心して利用できます。

対応エリア	全国
対応対応物件種別	マンション／一戸建て／土地／ビル／事務所／マンション一棟／アパート一棟／事務所・ビル一棟
サービス開始年月	2006年7月
実績	データなし
提携会社数	800社以上
同時依頼数	10社
机上査定	対応
備考欄・要望	可能

リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社が運営する査定サイトであり、現在は株式会社ウェイブダッシュにより運営されています。

そのような背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴、サイト内にプロが好む収益物件の紹介サイトもあります。

「マンション一棟」や「事務所・店舗ビル一棟」、「事務所・店舗ビル一室」等の個人投資家が保有するような不動産も査定することができます。

収益性の高い不動産を所有している方やマンション一棟を所有している方に特にオススメの一括査定サイトです。

対応エリア	全国
対応対応物件種別	マンション
サービス開始年月	2011年8月
実績	年間2万人プロ査定利用
提携会社数	2,500店舗
同時依頼数	9社(売買6社+賃貸3社)
机上査定	対応
備考欄・要望	可能

マンションリサーチ株式会社という会社が運営しており、2011年よりサービスが開始されています。

対応しているエリアは全国で、提携している不動産会社の店舗数は2,500店舗と公表されています。

マンションナビの最大の特徴としては、マンション査定に特化している点です。

一括査定サービスは「プロ査定」という名称でサービス提供がされていますが、それとは別にマンションナビでは「AI査定」というサービスも提供しています。

「AI査定」はマンション名を指定するだけで該当するマンションの価格と賃料の相場が無料で表示される優れモノです。

相場だけでなく、販売履歴や周辺物件と比較した物件の特徴、売り出し時期や販売価格を決める参考資料、建物価格の情報等も調べることができます。

「AI査定」の結果画面からは一括査定サービスに直接申し込むことができ、その際は、住所やマンション名等の情報が引き継がれるため、入力の手間も省けて便利です。

マンションの売却を検討している方なら気軽に「AI査定」だけでも使ってみて損はないサービスです。

分類別にオススメのサイトは「不動産一括査定サイトのオススメランキング！分類別に徹底解説」で詳しく解説しています。

購入希望者から購入証明書の提出

購入希望者が購入証明書(購入申込書)に購入希望額を記入して不動産会社に提出します。

この際、売却代金の指定や価格交渉(割引)が入ったら、不動産会社から売主に打診があります。

購入希望者が提示した契約金額を受け入れたら、売買契約締結に向けた準備に入ります。

また、購入証明書には購入希望価格以外にも住宅ローンの資金計画、手付金の額、返却予定日等も記載する必要があります。

買い手が重要事項説明書の説明や交付を受ける

売買契約締結前に、不動産会社が重要事項説明書を作成して購入希望者への説明や交付が開かれます。

この中には「告知事項」と呼ばれる内容も明記されています。

例えば「自殺があった」「防空壕を埋めた」「付近に精神病棟を備えた病院がある」などが対象です。

これは後に「そんな話を聞いてないんだけど」のようなトラブルを防ぐためです。

可能な限りその物件に対する個別情報を盛り込むようにします。

重要事項説明書は、不動産会社の腕の見せ所です。

引渡し後のトラブルを未然に防ぐためにも力量が問われる重要な書類です。

重要事項説明の不備が原因の引渡し後問題は多く、売買の経験が豊富な会社であれば、漏れを無くし、作ってくれます。

媒介契約を締結する時は、必ずそのような業者に依頼してください。

契約を締結する前に購入希望者から契約金の入金がある

よく「契約金はいくらぐらいが妥当ですか？」という質問を受けますが、契約の拘束力を高めるため最低限、売却値段の1割程度は高く望むところです。

知っている方も多いと思いますが、土地売却は支払った契約金を放棄する事で契約を解除する事ができます。

それで簡単に契約を解除しないためにも放棄するのがもったいないと思える契約金を、不動産会社側に伝えるようにしましょう。

売買契約書に署名押印を行って「契約締結」

不動産会社側で売買契約書の説明を聞き、署名・捺印を実施します。

この時買い手が住宅ローンを利用すれば、ローン特約(ローンを合格しなければ契約を白紙になる制度)や契約解除をする際の解除契約に関する内容なども含めて、重要な事が記載されます。

また、契約締結後に仲介手数料の半額分を不動産会社側に支払いします。

残りの半額は決済時に支払う事となるでしょう。

重要事項説明書と売買契約書は、購入契約においてに重要なものです。

不足な点があったら、署名捺印する前に必ず不動産会社に確認するようにしてください。

引渡し後のトラブルの多くは「言った・言ってない」の水掛け論です。

水掛け論は事前に証拠をのこせば起こりません。すべては不動産業者次第です。

決済完了後に鍵を渡して取引終了

引き渡しが近づいてくると、「付帯設備に関する注意事項」を用意します。

「台所と浴室の給湯設備が十分に稼動しているか」「エアコンはどうするか」などを記載します。

この時必ず「事実の内容」を記入するようにしてください。 引渡し後のトラブルの原因になります。

買い手が見ると、新居に対する資産価値を大きく左右する可能性があります。

「設備状況」は必ず事実を知らせるようにしてください。 知らないのは「不明」と記載するようにしましょう。

買い手が住宅ローンを利用する人なら、借り入れを希望する金融機関の支店で決済を実施します。

契約金を除いた残金が売り手が希望する口座に入金され、抵当権がある場合はこれが抹消されます。

その後、鍵や住宅設備などの説明書を渡し、仲介手数料の残金を支払って決済終了です。

土地を売る際の注意点

ここまででは、「土地を売る流れ」をお伝えしました。

どうすれば土地が売却されるのか大筋の流れを理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「土地を売る際の注意点」です。

土地を売却する経験は人生に何度もしている方は少ないと思います。土地の売却に数千万円の金額が動きます。

売却を依頼する不動産会社や買主にいいようにされないために知識・注意事項をしっかり押さえておきましょう。

土地を売却する際、最小限おさえておくべき注意点を本章で紹介します。

土地を売却する際には段階別にそれぞれ注意点があります。

「売却を依頼する会社の選ぶ際の注意点」「実際の売却に関する注意点」「契約時の注意点」「引き渡しの注意点」です。

それでは実際にどのような注意点があるのか次項より見てみましょう。

土地会社を選択する際の注意点

土地会社を選ぶ時、かならず相互に査定を取りましょう。

1つの会社にだけ売却を依頼するのは絶対避けてください。

1つの会社で依頼した場合、その会社が高値で売れて顧客をつけてくれるサービスの良い会社か、ただ仲介手数料のためしか考えていない悪い会社かが分からないからです。

また、お互いに査定を取る際の注意点ですが、必ず査定書を受けるようにしましょう。

適当な営業トークだけで販売価格を伝えて、媒介契約を要求する会社は避けた方が無難です。

正式の査定額を書面で受けるように依頼して、もし許可しないのなら、その会社は依頼先の対象から除外しましょう。

また売却しようとする土地を購入した土地会社に売却をお願いする必要はありません。

購入時と売却時に土地会社が違ってもかまいません。 特に義理立てする必要はないのです。

それでは、まずどういう基準で、売却を依頼する土地会社を選択すればよいのでしょうか。

複数の土地会社に査定する前提で話をすると、「売却しようとする土地の種類」によって選択するのをオススメします。

不動産会社の選び方については、「大手か地場か分かる！不動産売却業者の選び方5つのポイントを解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

1,000～5,000万円程度の土地を売却する場合

個人が購入できる1,000～5,000万円程度の住宅地は、一戸建て住宅やマンションと同じ市場にそのまま出せばすぐに売れるかもしれません。

メーカーの買入ではなく、市場に直接流通させ、エンドユーザーと直接契約する事で高い価格で売却する事ができます。

この場合は近隣地域に根付く地場の不動産会社が圧倒的に強いです。ポストに土地のビラがよく撒かれている業者に依頼すればOKです。

5,000万以上の個人購入が難しい土地の場合

一戸建て住宅を1つ建てるだけだと、過度に広い土地はいりません。

都心のマンションなど高額な案件のための購入はあっても。個人で買う事はないでしょう。

数年単位でゆったりと待つ事ならいいですが、ある程度短期的に売りたい場合は、不動産会社に直接買い付けを依頼するのがオススメです。

購入した土地会社は土地を分割していろんな人に売ったり、マンションなどを作って賃貸する事による収益を確保します。

相続税や税金問題が絡んでいる土地の場合

相続税や税金問題が絡んでいると、売却金額としては得をしても、税金部分で後から損害を被る可能性があります。

土地を売却すれば、普通多くの税金が取られてしまいます。

少しだけ損をしておけば、節税が生じるケースも少なくありません。

相続や税金問題が絡んでいる土地の場合は、税理士事務所と提携している不動産会社に依頼するのをオススメします。

実際に土地を売りに出す際の注意点

実際に売りに出す時は、お互いに査定を取った会社で売りに出す事も可能です（一般媒介を使用）

そして値段が一番高くなった会社を通じて売却すれば、問題ありません。

また、仲介を依頼せずに、自ら購入者を探して販売する方法もあります。 土地会社自体に売るのもいいでしょう。

高く売れたり、賃貸需要があると判断されれば、売買ではなく、購入で土地会社が買収する場合もあります。

中小企業および大企業だけでなく、土地会社は同時に賃貸業も行っている場合が多いためです。

うまくいくと数百万円の差がでます。だからこそ、会社に売る事を考えましょう。

しかしながら、会社が勝ってくれることはそうそうありません。

基本的には個人への売却になります。個人への売却は不動産業者との付き合いが密になります。

ストレスの問題を考えたとき、対応が良い会社に売ってほしいもの。

数万円程度の差であれば、不動産業者の担当者の印象が良いところを選択する事がいいでしょう。

また土地といえど、きれいに掃除する事を絶対忘れないでください。

当たり前ですが、荷物は全部カラにして残留物がないようにしましょう。

土地がきれいになるだけで、査定価格は大幅に上がります。 美しい土地を買いたいと思う人は多いからです。

自分たちにも良い影響があるのですから、めんどくさがらずにキレイにしましょう。

売却の理由を話すのも重要

土地売却をスムーズに進めたいなら、なぜ土地を売却するのか「理由」もしっかり説明しておきましょう。

後々のトラブルを防止する事もできますし、なにより購入してくれる確率がかなり高まります。

土地に関するバックストーリーを重要視する人は今も昔も多いです。

つまり、いわくつきの土地を買ってしまうのでないか恐れている人がいるのです。

なにかやましい理由で土地を売却するのでないかと、疑ってかかっている人は少なくありません。

そんな人たちを安心してあげるためにも、土地を売却する理由は正直に教えてあげてください。

「相続でもらったから」「使い道がないから」「売り時だとおもったから」と伝えてあげましょう。

売却の理由を言うのと言わないのとでは、結果に大きな違いがでてきますよ。

売却の理由については、「不動産売却の「理由」は隠してはダメ！その重要性を解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

土地の売却契約をする際の注意点

土地契約をする時は売却価格と仲介手数料だけでなく、契約書に特に注意しましょう。

仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。

仲介の依頼を受けた土地会社については、契約書が義務化されています。

契約書は、双方が納得した後に実施します。契約をしたら、簡単に解除できません。

お互いに責任を持って契約できるように契約書を準備します。

地盤沈下や元・防空壕などの土地の欠陥を知らなかった場合には瑕疵担保責任が発生します。

これは完全に売り主の責任になるので注意が必要です。

だからこそ、売買契約書では瑕疵担保責任の「期間」を明記する必要があるでしょう。

買ってくれる人への重要事項の説明や売買契約の際、保険、供託の措置を取る事について、きちんと説明する事が必要です。

明記されていない場合は民法が適用され、住む人が隠れた瑕疵を知ってから1年が瑕疵担保責任の期間となっています。

土地を引き渡すときの注意点

土地売買は所有権の転移したあと、引き渡しの義務が生じます。

引き渡しの義務を期日までにできなければ、債務不履行で処理されてしまうでしょう。

その場合は違約金なども発生するので注意してください。

また、所有権の遷移については、登記などを準備して、しっかりと準備しましょう。

そのためには、司法書士にお願いして使専門的な書類を完成する事が必要です。

抵当権が設定されている場合は確認して、ローンを全額返済して抵当権を抹消します。

入金されたお金でローンを完済し、綺麗な状態になるでしょう。

また土地の場合は土地家屋調査士などに依頼して、問題を確認する事も重要です。

問題の未確認はトラブルになる事があるので、十分気をつけましょう。

現地の確認も重要です。買い手と持ち主だけでなく、不動産会社も動向して現況確認する事が重要です。

売却する土地の状況による土地売却の注意点

土地売却時には様々な注意点が、まだあります。それは売却土地の種類や状況によって変わります。

具体的には「相続」「ローン返済が残っている」「賃貸している」などが該当します。

注意点は全て違って、全く内容が異なります。 よく内容を読んで正しく理解してください。

相続した土地を売却する際の注意点

土地を相続する場合は多いと思います。他の所に住んでいる場合はそこに住む事も難しいですよね。

また、固定資産税もかかります。 管理もしないため、土地価値も下がります。

相続した土地は相続登記をする事が重要です。

期限はないですが、いつまでも亡くなった方の所有状態にしていたら売却も担保にお金を借りる事ができません。

相続登記を早くして、万一の事態に備えましょう。

ローン返済が残っている土地を売却する際の注意点

一般的に売却代金は月割りの返済のため、売却時に一括返済する場合が多いです。

住宅ローンを受けているときには、抵当権がついている事だと思います。

銀行は抵当権を付ける事で、融資に万一がある時、返還するようにできます。

そのため、抵当権が付いている土地をそのままで買ってくれる人はほとんどいません。

だからこそ売却代金を受けた同日に抵当権を抹消する必要がなります。

売却代金を受け取って金融機関の融資金を返済して、抵当権を抹消するのが通常の手続きです。

また、新婚の家を購入してそこにも融資を受ける場合には注意が必要です。

買い換えサービス等を使用する事になるでしょう。

その時は、今あるローンの残高を新規に購入する住宅ローンに追加する事ができます。

借入額が大幅に増えるので、審査が難しい短所はありますので、リスクも考えて慎重に検討する必要があります。

賃貸にだしている土地を売却する際の注意点

賃貸のうちに土地を売却に出せば、その物件は土地収益が発生する「収益率」で見られるようになります。

購入検討者は収益率を計算するでしょう。つまり毎月の利回りなどをもとに売却の査定額が決定されるのです。

購買額で年間の家賃収入を利子に分けて計算したあと、二桁程度はないと売ってはいけないかもしれません。

通常の土地として売却する時より、貸しているだけで査定額が低くなる傾向があります。

また、管理費と修繕積立金の滞納も買収されるため、事前に精算する事が望まれます。

費用の滞納は売買の重要事項説明書で記載する必要があるので、だまって売却はできません。

土地売却には注意すべき点がつきもの

土地を売却する場合は、そのケースによって気にする事が違います。

住宅ローンが残っている場合、相続した土地の場合、賃貸している場合などでそれぞれ注意点が異なるため、無条件に使える売却のノウハウはありません。

だからこそ、まずは地域でまじめないい不動産屋を探して適切な査定を言う事から始めましょう。

良い不動産屋を見つけるなら、不動産一括査定を利用するのが効率的かつ効果的です。

不動産一括査定については、「なんで無料？不動産一括査定サイトの仕組みやメリット・デメリットを徹底解剖！」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

土地を売るときの費用

ここまででは、「土地を売る際の注意点」をお伝えしました。

土地売却する際に何に気を付ければいいのか、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「土地を売るときの費用」です。

土地を売る際、売った金額イコール手に残る金額だと思いませんか。

土地売却には多様な諸費用が入るので、売却金額がそのまま手元に残ることはありません。

売れた金額で諸費用を差し引いた金額が手に残るお金です。

売却金額を新居の購入資金で充当する事も多いでしょう。

最初に様々な費用がどれくらいかかるか把握しなければ、高く売れると思ったのにお金が足りなくなります。

土地売却の様々な費用には必ずかかるものと、必要に応じて費用があります。 どんな費用が必要なのか見てみましょう。

売却時に必要な諸費用とは

土地売却は無料で行う事はできません。必ず費用が発生します。しかし場合によっては発生しないものもあります。

土地売却で必ずかかる費用と、物件や条件によってかからない費用に分けて紹介していきましょう。

仲介手数料

土地は個人で購入者を見出せないため、不動産会社に仲介を依頼する事が一般的となっています。

不動産会社に仲介を依頼し、購買者が発見された場合、成功報酬で支払うお金が仲介手数料です。

仲介を依頼しても、引が成立しなければ払う必要はありません。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定めています。

仲介手数料の計算方法は【売買金額×3%+6万円(税別)】です。

もし3,000万円の物を売買する場合、仲介手数料は1,036,800円です。仲介手数料だけで100万円を超えてしまいます。

実際に仲介手数料を計算してもらうと、金額に驚いてしまう人が多いです。

そのせいか、会社によっては手数料を何割か割引したり、半分にしたりするサービスを出す所もあるようです。

仲介手数料を最大限支出は減らしたいところですよね。

ただ、金額の安さだけで会社を決定するのではなく、信じて任せられるか、どのような営業するかなど、売却実績も吟味して選びましょう。

不動産会社を通さずに個人的に売買したら、仲介手数料と消費税はかかりません。

ただ、相当に難易度は高い事を覚悟してください。（土地の個人間売買については後述します）

印紙税

不動産売買契約書には収入印紙を貼って納税します。印紙代は売買価格で変わります。

例えば、契約金額が3,000万円の場合、印紙代は10,000円です。

売買金額ごとに詳しく印紙額が決まっていますが、基本的には10000万円以下と認識してOKです。

印紙税については、「これを見れば完璧！不動産売却にかかる税金まるわかりガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

登録免許税（および司法書士報酬）

住宅ローンを受けており、抵当権がついている場合は、残金を返済して抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消手続きについては、登録免許税が必要で収入印紙で支払います。

不動産1件につき1,000円で土地と建物だと1,000円+1,000円=2,000円になります。

抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合は、5,000円～15,000円程度の報酬が必要です。

譲渡所得税

不動産を売り払って利益が出る場合のみ、譲渡所得税がかかります。

税率は、不動産の所有期間によっても異なります。

一方、購入した時より安い金額でしか売れなかった場合に限り、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算方法は【譲渡所得=売却代金‐(取得費+譲渡費)‐特別控除額】です。

取得費とは購入したときの金額で、所有期間の減価償却費を差し引いた金額です。

購入時の仲介手数料、印紙税登記費用、リフォーム費用などの経費も含みます。

譲渡費は不動産を売却するための仲介手数料や印紙代、測量費などが該当します。

上記の計算で3,000万円以下なら税金はかかりません。

譲渡所得税については、「不動産売却で発生する税金は安くできる？誰でもできる節税テクニック」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

土地売却中で「費用が発生するタイミング」とは

売却に関する費用は、基本的に売買契約や引き渡しの時に費用がかかります。

しかし売買契約までに発生する費用も存在します。

家を売りたいと考えて契約を結ぶ引き渡しまでの流れを振り返りつつ、費用が発生するタイミングを見てみましょう。

情報収集

不動産情報サイトなどで自分の土地がどの程度に売れるか知っておきます。

不動産会社もいくつかチェックします。

インターネットを利用した調査なので、この時点で発生する費用はありません。

土地の売却価格を自力で算出する方法については、「売却価格を決めるのは計算？不動産査定額を算出する計算式について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

土地査定

不動産会社に査定をお願いします。不動産の大まかな金額を判断するにはデータによる簡易査定が便利です。

一方、訪問査定なら物件を見るので、詳細な査定額を引き出す事ができます。

査定は無料で行う事が可能なので、複数の会社に依頼して金額の違いやサービス内容を比較しましょう。

土地査定の方法については、下記記事にて詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ

査定を受けた会社の中で正式に依頼する会社を選んで、媒介契約を交わします。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任」「専任」は1社に任せる方法で、一般はいくつかの会社にお願いする契約です。

売却方法が異なるため、慎重に判断しましょう。

専属専任と専任媒介については、「 初めて土地を売却する人は必見！土地売却の手続き完全ガイド」に詳しく解説しております。

また一般媒介については、「複数の不動産業者に売却依頼／主なメリットと注意点を徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

ちなみに媒介契約を結ぶときに発生する費用は一切ありません。なにか請求されたら、疑ってかかりましょう。

営業活動スタート

売却価格を決定したら、不動産会社の営業活動が開始されます。

広告や検索サイトに掲載するなどの売却活動を不動産会社は行って、媒介契約に基づいて報告をします。

広告にお金はかかりますが、依頼主が負担する事はありません。すべて不動産業者が広告量を負担します。

売買契約締結

会社が決まれば、売買契約書を交わします。

ここでは仲介手数料の半額が発生します。さらに契約書の印紙代を揃えなかければいけません。

ちなみに会社によっては、半額払わなくていいケースもあります。

その場合はもう半額を払うタイミングで全額を払う事になるでしょう。

決済・引き渡し

お金を清算したらら、買主に土地を引き渡しをします。

固定資産税は買主と議論した後、負担割合を定めて清算します。

ローンが残っている場合は全額返済して、抵当権抹消のための費用（登録免許税、司法書士報酬）が必要です。

仲介手数料の残金があれば準備します。一括で支払う場合はこの段階で支払います。

決済については、「一日の流れから司法書士の見つけ方まで！住宅ローン「融資実行日」の全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

土地を売るのに必要な書類

ここまででは、「土地を売るときの費用」をお伝えしました。

土地売却するといくらの費用がかかるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「土地を売るのに必要な書類」です。

土地を売る場合、どんな必要書類は何が必要なのでしょうか。

必要な書類は意外と多いので、少しずつ準備しておくと便利ですよ。

以下にまとめましたのでご参考ください。

平成17年前に土地を取得した場合には権利書は「登記権利証書類」として法務局より公布されています。

一方、平成17年以降に土地を所有した場合は、登記識別情報が発行されています。

固定資産税は1月1日時点で所有者に年間の固定資産税が課税されます。

一般的には不動産を取得した時期に応じて、買い手側で買い手に対して負担額を調整して払い戻しをする事になります。

実際の土地の形状と面積、境界などを明示した土地測量、地盤確認書は不動産業者が用意してくれるでしょう。

トラブルなどが発生しないように自分で用意するのもいいかもしれません。

土地を個人間で売買する方法

ここまででは、「土地を売るのに必要な書類」をお伝えしました。

土地売却は個人間で売買できるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「土地を個人間で売買する方法」です。

土地を売ろうと考えている友達と、新築を建てようとしていた友達でとんとんと順調に進み、個人間で土地を売買する、なんて事は少なくありません。

無駄な出費を減らすために不動産業者を使用しないで、自分たちで売買する事は可能です。

しかし銀行の融資が通らなかったり、書類の作成に四苦八苦したりして、結果的に失敗になる事もあります。

「そもそも個人間で不動産取引するのは可能なの？」というところから注意点などを紹介していきます。

土地は個人同士で売却する事ができる

土地は不動産業者を経ず、自ら売る事ができます。法律的な問題はありません。

不動産関係者で宅地建物取引者などの資格を持っていなくても、個人間で不動産を売買する事は可能です。

ただ個人が不動産を販売できる事は1年に1回までと、宅地建物取引業法で定められています。

不動産業者の斡旋で売った場合は問題ないですが、1年以内に個人売買をしているなら要注意です。

土地を個人売買する流れ

不動産業者を経ずに、土地を個人で売るなら、全ての事を、自分でする必要があります。

具体的に何をすればいいのか順に説明していきましょう。

自分の土地の価値を確認して価格を付ける

自分の土地の価値をきちんと知っていなければ、適正価格で売れません。

また親戚などに売却する場合も相場より安く売れば、贈与税を出さないといけないのもあります。

土地の価格設定については、「これで安心！土地売却で絶対におさえておくべき4つの注意点」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

買い手を発見する

売るなら「買う人」を見つけなければなりません。 買い手を見つけるのには2つの方法があります。

まずは親や親戚、近所の人に声をかけてみるのがいいでしょう。

「隣の土地は借金してでも買え!」と考える人もいます。近くで家や土地を訪れる人たちは意外に多いです。

土地を売っているのなら、子供会のように近くの集会に行ってみるといいですよ。

実際に筆者は周辺の住民に声をかけて個人間売買を成功させた事例を知っています。

知り合いや近所が難しそうなら、自分に広告を出すことになるでしょう。

インターネット土地情報ポータルサイトやポスティングチラシなどの広告を出して、多くの人に幅広く知らせる必要があります。

一般的に土地情報検索サイトの広告出稿料金は、月一万円程度で契約できます。

メールや電話などの問い合わせが発生した場合、その都度課金される形式のサイトもあるので注意してください。

新聞などに挿入チラシは部数による差があるものの、平均的な部数・万部で計算すれば、デザイン代金3万円～10万円、挿入の広告料は1回に5万円～10万円かかります。

また、折り込み広告を追加でポスティングする事になれば、五万円程度の追加金額が発生します。

つまり広告費として14万円～25万円もかかってしまうでしょう。

無料で登録できる土地情報サイトもあるが、結果的に契約後に報酬として料金支払が発生するタイプばかりなので、こちらも注意が必要です。

ちなみに電柱へ勝手に広告を掲示するのは、法律違反になります。

電柱にはありふれた宣伝がありますが、電柱は電力会社や電話会社、ガードレールは自治体の管轄となるので許可を受けずに表示をする行為はNGです。

器物破損容疑で最高100万円の罰金が発生する場合もあります。 電柱に巻いている表札も同じです。

表示をしたい場合は許可を受けたり、自分が所有した土地や建物内に行ってください。

問い合わせに対する対応を行う

購入を検討している人たちの問い合わせに対応して、内覧、現地の確認などのスケジュール管理を実施します。

この時、専門的知識が必要な質問をする場合もあるので、質問に関しては事前に準備するのがいいです。

いくつかの例を想定して、柔らかに答えられるようにしておいてください。

契約書など必要な書類を準備

土地の個人取引の問題でよく耳にするのが、書類の不備です。

ここでは少なくとも備えておくとよい書類とその書類を作成するために必要な事項を整理しておきます。

買い手が備えるべき必要最小限の書類は以下の通りです。

売買契約書の作成する際、購買者がローンの場合は重要事項説明書を作成する場合があります。

下記の場所に行って各種書類を集めておく必要があります。

固定資産税の割り当てはなぜ必要なのか

固定資産税の納税義務者は毎年1月1日の時点で、その土地の所有者と登記に出た人になります。

つまり、年度途中で土地を売ったとしても、納付書が自分にくるのです。

しかし、もう自分の所持品がないのに固定資産税を払うのは納得がいかないでしょう。

だからこそ、固定資産税を日割り計算で公平に負担するようにしておく必要があります。

売った後のトラブルに対処する責任がある

土地を売買した場合、買い手には1年間の「瑕疵担保責任」があります。

問題が起きたら持ち主がなんとかすべきだと、法で決まっているのです。

個人間売買が行われない理由が売った後のトラブルが怖いためです。

仲介手数料をケチるぐらいでトラブルに巻き込まれたくないと思う人の方が多いのでしょう。

私も個人間売買がきっかけで裁判沙汰まで発展したケースを見たことがあります。

賠償金やら強制執行やら泥沼の戦いになっていて、見ている方が辛くなるほどでした。

もし個人間売買するなら、後々のトラブルに関する覚悟はもっておくべきです。

もっと極論をいうなら、個人間売買でトラブルなしで終わるのはほぼ不可能といっても過言ではないです。

少なくとも私は長い不動産業者時代の中で個人間売買をノートラブルで終わらせた人を見たことがありません。

場合によって弁護士をつかって、円滑に事態を収拾しましょう。

不動産売却における弁護士の活用については、「売却するなら必要不可欠？！不動産売却で弁護士が必要になるケース」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

専門家の力を受けなければ売れない場合も

さきほど少し言及しましたが、個人売買で買い手が住宅ローンを受けたい場合は注意が必要です。

銀行など金融機関は、住宅ローン審査の際、売買契約書と重要事項取引説明書を参考にしています。

重要事項取引説明書に関しては、宅建資格保有者が作成しないと受理されない可能性が高いです。

厳しい金融機関の場合、売買契約書も却下されます。

銀行によっては司法書士や土地鑑定士、弁護士を突き合わせて土地調査と報告書を作成して提出する事を求めてくる事もあります。

あとでしれば大変なので、事前に金融機関に確認してください。

売買契約を結ぶ

一般的には契約日に決済日(お金が入金される日)別途に設定します。

まずは売買契約書を、互いに確認して契約を結び、決済日を設定します。

決済日まで相手に渡した書類のコピーをして保存できるようにするのがいいです。

契約日や決済日は、金融機関で実施してください。

自分の書類は完璧でも登記の変更などは買い手側で行っています。相手の書類に不備があるかもしれません。

それに気づかずに契約をすれば、後のトラブルになってしまいます。

可能であれば、書類不備を確認できる司法書士の立ち会いの下、実行するのが安心です。

司法書士は銀行に所属されている事が多いので、相談したら紹介してもらう事ができます。

この場合、司法書士に対する報酬は二万円ほどです。

まとめ

以上、「土地売却」を主題として5つのテーマを解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

「売却の流れ」「注意点」「必要な費用」「必要な書類」「個人間売買」について理解いただけたと思います。

この5つのテーマさえ押さえておけば、「土地売却」で困る事はありません。

今後の土地を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。