プロが教える不動産売却5つの注意点/手続き・費用・会社選びまで完全ガイド

更新日:2020/1/1

プロが教える不動産売却5つの注意点/手続き・費用・会社選びまで完全ガイド

「不動産売却の注意点」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。あなたも同じ疑問や不安をもっていませんか?

・初心者なので不動産売却の手続きを進めるうえでの注意点を知りたい
・不動産売却の会社選びをするときの注意点を教えてほしい
・騙されたくないので不動産売却でかかる費用の注意点を把握しておきたい
・もし買い取りで不動産売却するなら、どんな注意点を知っておくべき?
・不動産一括査定サイトを利用したいのだけど、使う際の注意点は?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産売却を開始してはいけません。

何もわからず業者の良いなりになる可能生は高いでしょうし、満足いく売却結果にならない確率は高いです。

せっかく不動産売却するなら、注意点を事前に知って、誰よりもうまく売りたいですよね。

そこで今回の記事では不動産売却に関する注意点について、元・不動産業者である筆者が解説していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき不動産売却に関する注意点はすべて網羅できます。

読み終えた時には、

  • 「不動産売却の手続きを進めるうえでの注意点」
  • 「不動産売却の会社選びをするときの注意点」
  • 「不動産売却でかかる費用に関する注意点」
  • 「買い取りで不動産売却する時の注意点」
  • 「不動産一括査定サイトを使う際の注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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注意点1.不動産売却の手続きを進めるうえでの注意点

まず紹介するのは「不動産売却の手続きを進めるうえでの注意点」です。

不動産の売却には、価格設定や手続き、契約の内容など複雑でわかりにくいことがたくさんあります。

一般の商取引と異なる点も多いため、円滑に売却するためには、注意しなければならないポイントをあらかじめ知っておくことが重要です。

この章では不動産の売却手続きをすすめていくうえで、おさえておくべき具体的な注意点を紹介していきましょう。

売却する不動産について詳細を把握する

不動産を円滑に売却するためには売却不動産の詳細を把握している必要があります。

広さはもちろん、権利関係、用途地域、地盤や土壌など、売却関連不動産の詳細情報は多様です。

広さ、権利関係などは、不動産登記簿を見て確認しましょう。

不動産登記簿には、所在・地番・地目(不動産の用途)、地積(不動産の広さ)、不動産の所有関係や担保設定などが表記されています。

ただし、表記と不動産の実態は必ずしも一致しないので注意が必要です。

登記された時期が長くなった不動産には、境界が間違っていたり、測量が不正確になることがあります。

また不動産の所有権を示す登記簿の甲区は、届出を義務化されないため、古い表記どおりになっていることがあります。

その他にも不動産の土壌汚染や地盤が売却で問題となることがあるので、専門家に相談するのがおすすめします。

適正価格・売却条件・必要な時間と費用を確認する

不動産売却で知りたいのは「いくらで売れるか」ということです。

不動産は二つと同じものがなく、「定価」という概念がありません。

ただ相場レートはあるため、これをもとに購入希望者と交渉することになります。

ネットを使って条件が似ている周辺の不動産がいくらで売買されたかを調査すれば、相場を把握することができます。

一般の方が相場を調べるのであれば、「REINS Market Information」を使って見るといいでしょう。過去の相場が簡単に調査できます。

また売却の交渉では、価格のほかにも条件がつくことがあります。

不必要物の撤去や測量などが必要な場合には、どちらの負担にするかということが売買条件に含まれます。

場合によっては費用がかかるため、交渉の時はきちんと確認することが重要です。

時間的余裕を持って交渉にのぞむためにも、不動産の売却時に厳しいスケジュールを組むのは避けたいところです。

少なくとも3ヵ月はかかると見ておきましょう。

不動産の売却については時間と共に一定の費用もかかります。

不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」や売買契約書の「印紙税」のほか、測量費用・解体費用・譲渡所得税などの支払いを要求されることがあります。

不動産が債務の担保になっている場合、「抵当権抹消費用」が必要となるため、あらかじめ準備しておかなければなりません。

パートナーとなる不動産仲介会社をしっかり選ぶ

個人を相手に売却することもできますが、安心して取引を推進するためにはプロの不動産仲介事業者に依頼するのが一般的です。

不動産価格の査定・売り値の決定・購入希望者を捜す・不動産詳細説明・契約や引渡しの手続きまで、売却に必要な流れのすべてをサポートしてくれるのが不動産仲介会社です。

売却を依頼する不動産仲介業者の選定は、不動産売却の満足度を決める要素になります。

不動産仲介会社にはさまざまなタイプの会社があり、それぞれ強みがあります。

全国に支店を持つ大手企業は広範囲な情報提供が可能です。

一方、現地密着型の会社は地域情報に強く、普段の付き合いの中で購入希望者を探してくれたりもします。

売却不動産の性質に合った不動産仲介会社を選ぶのが円滑な売却のコツです。

売却契約の形態にも要注意

不動産仲介会社に売却を依頼する際に契約を結びますが、契約には「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」、「一般媒介契約」という3つの形態があります。

「専属専任媒介契約」は拘束力が強い契約で、他の不動産仲介会社と契約したり、自分で見つけた購入希望者と勝手に取引することも禁止されます。

「専任媒介契約」はこれに比べれば緩めで、自分で見つけた購入希望者と自由に契約することもできます。

さらに「一般媒介契約」は他社との契約も自由で、自分で見つけた購入希望者との契約も自由です。

一般媒介契約のように自由な契約形態ほど、売主においては有利になります。

しかし持ち主であるあなたに不動産売却の経験がないと、対応が難しい事態が発生することもあります。

どの契約形態を選択するかは、状況にあわせて判断するのがいいでしょう。

ここまででは、「不動産売却の手続きを進めるうえでの注意点」をお伝えしました。

どんなことに注意しながら不動産売却を進めていくべきなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「不動産売却の会社選びをするときの注意点」です。

注意点2.不動産売却の会社選びをするときの注意点

不動産売却の会社選びをするときの注意点
不動産を売却するため自分で購入希望者を探すこともありますが、個人が売買契約を交わすのは難しいです。

そのため、所有する土地や一戸建て住宅、マンションなどの不動産を個人が売却するためには、不動産業者に依頼するのが一般的です。

そこで重要なのは、どの不動産業者に依頼するかということ。

自分の不動産がどれだけ迅速に、どれだけ高く売れるかといった不動産の売却の成否は、不動産会社の選択にかかっていると言っても過言ではありません。

それでは、どのように不動産業者を選択すれば良いのでしょうか?選択方法にはいくつかの注意点があります。

少しでも有利に売却できるよう、この章で紹介する注意点を参考にして、本当に信頼できる不動産業者と媒介契約を結ぶようにしましょう。

買い換えたい不動産を持っている会社にするのもアリ

もし買い換えによるマイホーム売却が目的で、すでに購入しようとする不動産が決まっているなら、その購入先の不動産会社を選ぶのもアリです。

家が売れなければ購入予定の不動産も契約できないので、危機感を持って売却活動を行ってもらえます。

また、購入代金の支払いと売却代金の受け取り時期を調整できる長所もあります。

免許番号と行政処分の経験を確認

信頼できる不動産会社を選ぶための基本となることがあります。それは免許番号の確認です。

民間企業が建物の取引を行うには、免許が必要です。免許を確認することで、無免許業者との取引を防ぐことができます。

また、免許を交付した行政庁に行けば、会社のリストを無料で閲覧することができます。

このリストを見れば過去の実績や行政処分の経験なども分かるため、不安な方は念のため参考にすると良いでしょう。

免許を交付した行政機関によって、国土交通大臣免許か各都道府県知事の免許証かは異なります。

詳しい事項は各行政機関の担当部署に確認してみてください。

また国土交通省と一部の都道府県では、不動産会社の行政処分の情報をインターネットでも確認することができます。

国土交通省ネガティブ情報等検索システムにアクセスすれば、簡単に調査できますよ。

会社の口コミだけ満足しない

信頼できる会社を見定めるうえで、宅建業者の番号と同じくらい利用されているのが「口コミ」です。

宅建業者の番号の存在を知らない人は、口コミだけで会社の良し悪しを判断していることも多いです。

しかし口コミは操作できるものなので、過信は危険です。

口コミだけで満足せずに客観的な評価方法である宅建業者の番号もキチンと確認するようにしてください。

不動産会社にも得意分野がある

売却を依頼する不動産業者は、宅地建物取引業免許を受けている業者であればどこでも良いというわけではありません。

同じ免許を取得しても、業務は会社によって大きく異なるからです。

不動産の売却を依頼するなら、同じ種別を取り扱っている不動産業者を選びましょう。

売買契約を締結する前に各会社の取り扱い業務と、その業績について事前に話を聞いておいてください。

仲介業者の選出に有効な「一括査定」

不動産には「相場」というものがあります。

相場を把握して不動産がいくらで売れるのかを判断するには、それなりの専門性と経験が必要です。

素人が相場を理解するには、あなたの不動産が一体いくらで売却できるのかを査定する方法が有効です。

ただし一社に頼んでも比較ができないため、できるだけ多くの会社に査定を依頼しましょう。

本来ならどこも差はないはずですが、他社に比べて極端に高い査定額を提示している会社は要注意です。

専属仲介契約を結びたいために、高い査定額を出していることもあるのです。

またあまりにも安い査定額も、担当者が相場を把握できていない可能性があります。

このように一括査定を依頼することで、自分の相場感を養いながら候補となる不動産業者をいくつかに絞れます。

その中で本当に信頼できる会社を選ぶには、どうしてその査定額になったのか明確な根拠を聞いておくことも有効です。

「すぐに売れます」など、良いことだけを言う会社は注意しましょう。

また不動産会社のなかでも、担当する営業社員によって結果が左右されることもあります。

営業社員と直接話す機会を得たなら、今までの実績はマンションが多いのか、一戸建て住宅が多いのか、特異な地域の営業方法などを聞いておきましょう。

また、税金や法律などについての質問を投げかけてみるのも有効です。

売却案件に慣れた営業社員ならちゃんと答えてくれます。

大手企業・中小企業どちらがいいのか

不動産業者を選ぶ際に、大手企業か中小企業かの選択をためらう人もいるでしょう。

大手なら確実に実績があるので、自社の多くの顧客から購入希望者を探すことができます。

でも一概に大手企業がいいとも言えません。

中小企業は現地の情報を細かく把握していることも多く、親切に相談にのってくれたりもします。

実際には、会社の規模はあまり関係ありません。大切なのは、どんな販売活動をしてくれるかということです。

一般的に売却を依頼された不動産業者は「レインズ」という不動産取引情報提供サイトに登録します。

その登録によって、どの会社にもあなたの不動産情報が提供されることになります。

大企業だから閲覧が増えるということもありません。

ただ、レインズに登録しただけで売れるとは限らないので、他にどんな販売活動をするか、各社に詳しく確認すべきです。

まずは査定を依頼してみるのが一番

自分が所有する財産を預けることになるので、仲介業者となる不動産会社を選ぶのは慎重にならざるを得ません。

慎重に選びだすには、査定に挑戦するのが一番です。

しかし「査定依頼を出せば実際に仲介を依頼しなければならなくなるのでないか」「しつこい営業電話がくるのではないか」などと不安に思う方もいるでしょう。

不安に負けて動かないままでいると、どうしようもありません。まずは一歩踏み出すのです。

もし査定に躊躇しているなら、無料で一括して業者に査定を依頼できるウェブサービスの利用をおすすめします。

しつこい会社をシャットアウトしてくれる機能を備えたサイトがあるので、査定に関する不安も払拭できますよ。

不動産一括査定サイトで出会った信じられる会社に連絡を取って、不動産売却のパートナーを選べばOKです。

失敗しない不動産売却のためには、一括査定サービスを利用して納得できる仲介業者を選ぶように心がけましょう。

一括査定サ-ビスについては後述していますが、「なんで無料?不動産一括査定サイトの仕組みやメリット・デメリットを徹底解剖!」でも詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

ここまででは、「不動産売却の会社選びをするときの注意点」をお伝えしました。

信頼できる不動産会社の選ぶコツについて、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「不動産売却でかかる費用に関する注意点」です。

注意点3.不動産売却でかかる費用に関する注意点

不動産売却でかかる費用に関する注意点
不動産売却でかかる費用の代表例といえば、「仲介手数料」です。

仲介手数料は多額ですが、それ以外の費用はそこまで大きな金額になりません。

仲介手数料さえ意識しておけば、不動産売却における他の費用はそこまで気にしなくてもOKです。

そんな仲介手数料ですが、非常にデリケートな費用です。仲介手数料をめぐってトラブルも度々おこります。

仲介手数料に関するトラブルを防ぐためにも、仲介手数料の注意点をおさえておきましょう。

法規制によって仲介手数料には上限がある

宅建法による不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には限度があります。

そのため、不動産会社が提示した金額を超える仲介手数料を要求した場合、法令違反になります。

また法令で定められているのはあくまでも上限額なので、上限額を請求できるというわけではありません。

仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する

不動産取引の仲介では売買契約が成立した時、不動産会社仲介手数料の請求権が発生します。

したがって、売買契約が実現するまでは原則的に不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

売買契約が成立すれば、不動産会社に仲介手数料請求権が発生するので、売買契約成立時に仲介手数料を全額、不動産会社に支払っても違法というわけではありません。

ただし、不動産売買では契約締結時点では引き渡しまで完了していない場合が多いので、一般的には契約締結時、仲介手数料の50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが一般的です。

仲介手数料は何の費用なのか

通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼人に請求することができません。

例えば一般的に実施される広告費用及び購買希望者の現地案内にかかわる費用は、売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるのです。

例外的に依頼人の特別な依頼による発生した広告費用などの実費については、請求することが認められています。

例えば依頼人の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝費用、依頼人の希望で行った遠隔地の購入希望者と交渉のための出張旅費等については、不動産会社は仲介手数料とは別途で請求することができます。

ただあくまでも、依頼人の依頼により発生したこと、通常の仲介業務では発生しない費用であることが満たされた場合だけの限定した例外的な扱いです。

仲介手数料注意すべき不動産会社

仲介手数料について、不適切な協議をしてくる不動産会社には注意しましょう。

法律で定められた「売買代金×3%+6万円」以上を請求してくる会社はアウトです。

請求された仲介手数料は必ず計算するようにしてください。

何か疑問を感じることがあれば、納得するまで確認しなければなりません。

不誠実な説明を受けた場合には、その不動産会社への依頼を再考する余地があります。

ここまででは、「不動産売却でかかる費用に関する注意点」をお伝えしました。

不動産売却における主な費用である「仲介手数料」について、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「買い取りで不動産売却する時の注意点」です。

注意点4.買い取りで不動産売却する時の注意点

買い取りで不動産売却する時の注意点
不動産の売却は、仲介業者を通じなくても行うことができます。それこそまさに「買い取り」です。

リサイクルショップで不用品を売るのと仕組み的には変わらない「買い取り」ですが、当然長所と短所があります。

この章では自分が買い取りを選択すべきなのか、判断するためのポイントや注意点を紹介していきます。

買い取りと相性のいい人とは

買い取りを選択すべきかどうか判断するには、メリットを理解する他ありません。

メリットを知ったうえで、自分に合っていると判断すれば買い取りを選択すればいいのです。

では買い取りにはどんな利点があるのか、詳しくみていきましょう。

現金化までの期間が短い

仲介業者を通すと、売却まで1〜3ヶ月くらいはかかると考えてもいいです。

購入希望者が現れなければ6カ月以上、場合によっては1年以上かかることもあります。

「1週間以内に●●●●万円必要」といった場合は仲介業者を通していては遅すぎるため、不動産を直接購入する買取業者を利用することになります。

仲介手数料が無料

その他、不動産買い取りの利点としては、仲介手数料が無料になるのが挙げられます。

買い取りの場合は、仲介会社は通さず買取業者との直接取引であるため、仲介手数料が発生しません。

先述しましたが、仲介手数料は「契約価格×3%+6万円」が上限になります。

もし契約価格が1,000万円のマンションの場合、36万円(別途消費税)の仲介手数料が発生します。

買い取りを選択すれば、この36万円がまるまる節約できるのです。

ご近所に知られずに静かに売却ができる

仲介はインターネット広告や折り込みチラシに広告を載せるため、隣人に「売却活動中だ」ということがわかってしまいます。

また現地に「オープンハウス開催中」などの旗を立てて内覧希望者を案内するため、土曜日・日曜日は希望者を迎える必要があります。

内覧時はすでに移住が完了していればいいですが、内覧の度に家をきれいにする必要があります。

全く見ず知らずの人を家に迎えることは、精神的負担が大きくなるでしょう。

その点、買い取りなら買取業者に1度見せるだけでOKなのでほとんど負担がありません。

売主のスケジュールに合わせた売却が可能

仲介の場合、購入希望者が現れたとしても購入する側のスケジュールが優先される傾向にあります。

「新学期が始まる前までは入居を終えたい」とか「買い主側の住宅ローンの関係で、入居の時期を遅らせる必要がある」と言ったことはよくあるのです。

一方、買い取りの場合は、売買契約締結後数日で決済が完了するので、売却する側のスケジュールが優先されます。

資金計画を立てやすい

買い取りは、「査定価格=売却価格」になります。

一方、仲介の場合は購入希望者が現れなければ、価格改定(引き下げ)する必要あります。

つまり買い取りは査定時に手に入るお金がわかり、仲介の方は最後の最後までいくらのお金が入ってくるのかわからないのです。

瑕疵担保責任が免責される

仲介で一般の人にマンションを売却すれば、一定期間(2〜3ヵ月ほど多い)瑕疵担保責任が従う可能性があります。

瑕疵担保責任とは、表面には見えない、あるいは見られない欠陥があった場合、売主に対して損害賠償や場合によっては契約解除に応じなければならないという責任があるのです。

よく知られた瑕疵では白蟻、水漏れなどが挙げられます。

一方、買い主が不動産会社の場合には瑕疵担保責任が免責されます。

理由としては、不動産会社は不動産取引のプロであり、一般人と違って保護する必要がないからです。

買い取りのデメリットは1つだけ

買い取りのデメリットとしてはただ一つ。「仲介業者に売却するよりは安い価格になる」ということです。

なぜ仲介よりも買い取りの方は安くなってしまうのでしょうか。

買取業者は自分たちがマンションで生活するために購入するのではありません。

購入したマンションにリフォームなどで付加価値を持たせる「リノベーション」をして再販売業者に売却します。

再販売業者も付加価値を付けた状態で売れそうな市場価格から逆算し、買い入れ価格を決定します。

諸経費も含めたうえに利益も載せないといけないとなれば、仲介で売却するより価格が安くなって当然です。

買い取り価格は、仲介での売却価格の60〜70%になると考えてください。

条件が悪い不動産であれば、市場価格の60%を下回る可能性があります。

やはり高く売りたいのであれば、は特別な事情がない限り、仲介に出すのが一番いいです。

買い取りにも2種類あるので要注意

買い取りによる売却方法にも2種類あります。「買い取り保証」と「即・買い取り」です。

買い取り保証は、仲介で一定期間の売却活動を行っても売買契約に至らなかった場合に、事前に約束した価格で買い取るというスタイルです。

スケジュールに余裕がある人用の買い取り制度といえるでしょう。

一方、「即・買い取り」は市場で売却活動はしない買い取り方法です。

今すぐ現金が必要な人には適していますが、買い取り保証と比較し、買い入れ価格は安くなります。

買い取りにも必要な費用がある

不動産の買い取りは、仕組み的にリサイクルショップで不用品を売るのと変わりません。

しかしリサイクルショップでの買い取りと、不動産の買い取りで明らかに違う点が一つあります。

それは、売却にかかる費用です。

リサイクルショップで売却をしても、何か費用がかかることはないですよね。

しかし不動産の買い取りは費用が発生します。

代表的なのが、売買契約書に添付する印紙代です。1万円から2万円必要になります。

また住宅ローンで買った不動産を買い取りしてもらう場合は、抵当権抹消費用も必要です。

抹消手続きを担当する司法書士の報酬も含めて、15000円から20000円は覚悟しておきましょう。

もし買い取りによって、売却利益が出れば譲渡所得税も発生します。

しかし買い取りは手に入る金額が少ない売却方法なので、利益がでることは高確率でないでしょう。

買い取り価格が相場の60〜70%を下回ることもある

先述したように買い取りの相場は60〜70%程度で収まる場合が大半です。

しかし査定をする時の状況によっては、60%以下になる可能生もあるので注意してください。

築年数が古かったり、犬と猫を室内で飼っていて部屋の汚れていたりする場合はもっと安くなります。

買い取り業者が後々に負担するリフォーム費用がかさみそうな不動産ほど、安くなってしまうのです。

「高価買い取り」のチラシに騙されない

よく皆さんが住んでいる家にも、買い取り業者と思われるチラシがポスティングされていると思います。

「高価で購入します」や、「高額査定!」などというビラが投函されていてもそのまま受け取ってはダメです。

残念ながら、不動産買い取り業界はそこまで甘くありません。

このような刺激的なチラシを出している会社ほど、結果的に色々と理由をつけて買い取り価格が減ります。

買い取り価格に対する期待値は上げすぎないようにしてください。

また不動産会社は、売り物件の情報を把握して、転売するようならば買い取りを実施しますが、そうでない場合は買い取りを実行しないことだってあります。

仲介手数料を得るため、売り急ぎの物件情報として自社に保存するように提案してくるでしょう。

これは大企業・中小に関係なく、刺激的なポスティングを行っている不動産業者はどの会社も同じ考えです。

もし買い取りしてもらおうと思っていたのに仲介に出されたのであれば、不動産会社から見切りを受けたと判断してください。

チラシをガンガンしている買い取り業者ほどシビアな判断をしています。見切りの目も確かです。

もしそんな業者に見切りをつけられたのであれば、他の業者でも買い取りされないかもしれません。

買い取りされても30〜40%の買い取り金額でしょう。

ここまで安くなってしまったら、さすがに買い取りは選択すべきではありません。一度仲介に出してみるべきです。

ここまででは、「買い取りで不動産売却する時の注意点」をお伝えしました。

仲介とは違った売却方法である「買い取り」について、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「不動産一括査定サイトを使う際の注意点」です。

注意点5.不動産一括査定サイトを使う際の注意点

不動産一括査定サイトを使う際の注意点
冒頭でもちらっと紹介しましたが、不動産売却には不動産一括査定サイトの利用が必要不可欠です。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。不動産一括査定を利用

しかし初めて不動産一括査定サイトを使う人にとっては、未知の部分が多すぎるのも事実。

不動産一括査定サイトを利用する前にもっとよく理解したいと思う方も多いのではないでしょうか。

そこでこの章では不動産一括査定サイトを利用するうえでのポイントや注意点についてまとめてみました。

まずは不動産一括査定サイトの6つの短所を知るべし

簡単に不動産相場価格が見れたり、自分の地域に対応した不動産会社を見つけられたりと、不動産一括査定サイトには多くのメリットがあります。

あまりにもメリットが多いので、盲目的になってしまうことも少なくありません。

冷静に不動産一括査定サイトについて理解したいなら、どんなデメリットがあるかを十分に知っておく必要があります。

「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産一括査定の短所を確認しておきましょう。

では実際にどのような短所があるのでしょうか。不動産一括査定サイトの短所は大きくわけて6つです。

不動産一括査定サイト6つの欠点

  1. 一括査定サイトに登録していない会社には申請できない
  2. 評判が良くない不動産会社にコンタクトするかもしれない
  3. 申請と同時に営業の電話がたくさん来る可能生がある
  4. どこの会社の査定額が相場か分からないことが多い
  5. 個人情報の扱いに不安がある
  6. 査定額を妙に高く提示する会社が多い

ではこれらの欠点について詳しく解説するとともに、回避策も紹介していきましょう。

欠点① 一括査定サイトに登録していない会社には申請できない

不動産一括査定サイトは紹介できる不動産会社を増やすために「サイトに加入しませんか?」という営業をして、提携の不動産会社を増やしています。

すなわち全ての不動産会社が登録されているわけではないため、日本全国の不動産会社が査定を出すわけではないのです。

特に地域に密着した小規模の不動産会社は、一括査定サイトには加入していない場合が多いです。

筆者は何社か不動産業者を転々としていますが、小さい会社はどこも不動産一括査定サイトに提携していなかったですね。

地元でも有数の不動産会社に移ったとき、はじめて不動産一括査定サイト経由での接客を経験しました。

もしすでにどこの不動産会社に依頼するかを決定しているなら、不動産一括査定サイトを意味がないでしょう。

狙っている会社が小さな会社ほど、不動産一括査定サイトと提携してない可能性があります。

不動産一括査定サイトを使うだけ無駄になるでしょう。最初からそこの不動産会社に依頼した方が良いかもしれません。

信用できる会社を予め決まっていない場合の時こそ、一括査定サイトの出番です。

欠点② 評判が良くない不動産会社を選んでしまうかもしれない

先ほど少し説明しましたが、一括査定サイトは提携する不動産会社を増やすため不動産会社に営業をしています。

理由は先ほどお話ししたように、不動産会社が集まらなければ、サイトの利用者に不動産会社を紹介できないからです。

そのために一括査定サイトはとにかく、不動産会社の数を稼ごうとします。

紹介できる不動産会社が多い方がサイトを利用する人が増えます。

利用者が増えると、連携する不動産会社も増えて手に入る広告料が多くなるからです。

注意すべきは一括査定サイトが数を稼ぐために、悪徳不動産会社でもかまわずに提携している場合です。

過度に登録されている不動産会社の質が悪ければ、いくら提携している不動産会社の数が多くても意味がありません。

そこで、サイト運営側の姿勢をしっかりチェックすることが必要です。

信じられる一括査定サイトなのか、細かくチェックしなければいけませんが、チェックにはかなりの時間と労力が必要になります。

チェックが面倒な人は筆者おすすめの不動産一括査定サイトである「HOME4U」を使ってみてください。

HOME4Uは提携する会社が500社ほどと、不動産一括査定サイトの中でも少ないです。

なぜ少ないのかというと、悪質な会社は徹底的に排除して良質な会社だけを残しているため。

不動産一括査定サイトの悪いところを完全に排除しているのが、HOME4Uなのです。

HOME4Uについては、「業界最長運営って本当?HOME4Uの特徴や口コミ・評判を徹底調査しました!」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

欠点③ 申請と同時に営業の電話がたくさん来る可能性がある

営業の電話が来るのは一括査定サイトの性質上、仕方ないです。

誤解を恐れずにいえば、複数の不動産会社に査定依頼をしたら連絡が来るのは当然といえます。

詳細の確認と営業電話をかけるのは当然であり、ビジネスマナーでもあります。

不動産会社は一番先に接触を行ったほうが専任契約につながる可能性が高いためいち早く連絡を取ろうとします。

申請をした後は結構な頻度の電話がかかってくるでしょう。

多くの不動産一括査定サイトが6社まで査定ができます。もし最大数の査定をしたら電話対応に追われる可能性は高いです。

それでは「営業電話がかかってくる」という欠点を回避する方法はあるのでしょうか。

結論を言えば、まったく電話が来なくなる方法はありません。

ただし、申請の際、「机上査定」を選択することで、しつこい電話を回避することができます。

机上査定すると、不動産会社側に「ひとまず概算の査定額が知りたい」ということが伝えられるためです。

さらに念には念を入れて、机上査定依頼時に「メールで査定額を教えてほしい」と入力しましょう。

ここまですれば電話がくることはありません。

ちなみに訪問査定を選択すると「メールで査定希望」としても、電話がかかってくるので要注意。

「いつ家を見に行ってもいいか?」という確認の電話が来てしまいます。

しかし営業の電話ではなく、確認の電話です。そこまで対応する手間はかからない場合が多いので気にしなくてもいでしょう。

依頼する会社は多すぎると対応は大変になる

一括査定サイトにて入力が全て終わったら、あなたの物件情報にマッチした不動産会社が表示されます。

多いところで6社程度表示されますが、6社に依頼すると対応が大変だと思っている方もいるでしょう。

さきほども説明しましたが査定方法を「訪問査定」と選択してしまうと、電話が一斉にかかってくる場合があります。

依頼した6社から同時に電話がかかってきても、どこと話をしたのかわからなくなってしまいます。

それでは、何社がおすすめなのでしょうか。おすすめの不動産会社の数は3〜4社です。

3〜4社なら申請直後にかかってくる電話も何とか対応できます。

実際に相談するとしても時間を調整すれば、1日で全ての不動産会社と相談をすることができます。

欠点④ どの会社の査定額が正しい相場なのかわからない

先述したように、多くの不動産一括査定サイトはだいたい6社程度の査定額を出してくれます。

一社ごとの査定内容はかなりしっかりしているので、素人が処理するのは大変です。

それぞれの査定価格を一度に受け取ると、あまりに処理できずにどの不動産会社を信じればいいか分からなくなるという短所があります。

不動産一括査定サイトは売り手と不動産会社を結ぶのが仕事ですが、最初の段階では1対1の関係ではなく、1対6の関係です。

いきなり6社から一方的に色々な知識や情報を入れられるので、処理が非常に難しいでしょう。

業者によっては、やたらとあなたの不動産を褒め称えてくる場合もあります。

「あなたの家は本当に良い状態で高く売れます」をそのまま信じる良い人もいるかもしれません。逆に胡散臭く感じる人もいるでしょう。

6社からの査定を処理するにはコツがあります。まずは査定額に対する定義を改めましょう。

不動産会社の査定額は、実際にその金額で売却を約束する価格ではありません。査定額は単なる1つの「意見」です。

「絶対にこれが正しい」とは思わずに俯瞰的な目で見てください。

ただ人は一度に様々な意見を聞いてしまうと、判断ができなくなる生き物です。

一気に査定結果をみるのでは、すこし時間をあけてから見るようにしてください。

タイミングを考えながら査定を見ていけば、受け取り方もずいぶん変わります。

6社からの査定額をうまく処理していくことにより、素人でも何かしらの価値基準を知ることはできます。

つまり上手く処理さえすれば、一括査定によって比較の目や相場感を育てることができるのです。

欠点⑤ 個人情報の扱いは大丈夫なのか

不動産一括査定サイトを利用するには、物件の情報はもちろん、個人情報の入力も必要です。

そこで心配になるのが「個人情報が漏れてしまうのではないか」ということ。

さっきほど言ったように、一括査定の依頼をすると様々な不動産会社から営業電話やダイレクトメールがたくさん来るようになります。

ただ、そのような連絡が来るのは、査定を依頼した不動産会社だけです。

情報流出によって連絡が来ることはありません。

不動産一括査定サイトにとって、個人情報流出は絶対避けなければならない事態です。

そのため、プライバシーマーク取得および個人情報保護方針の策定、SSLといったデータ暗号化技術の採用など、細心の注意を設けています。

個人情報の取り扱いについて心配かもしれませんが、大抵の不動産一括査定サイトでは心配する必要はありません。

しかし全ての不動産一括査定サイトの個人情報が完璧というわけではありません。

今後悪質なハッキングなど何かしらの理由で、情報流出が起こることだって考えられます。

どうしても個人情報の入力は避けたい場合は匿名で査定依頼できる不動産一括査定サイトもあるので、それを利用するのが良いでしょう。

匿名のサイトなんて本当にあるのか

実際に不動産一括査定サイトに対して「無料で気楽に申請出来るため査定額のみを知ることはできないか」という理由で、匿名で利用したいという声は多いです。

ネットで検索すると、「不動産一括査定サイト匿名では利用できない」と紹介されていることが多いです。

結論からいいますと、匿名で利用できる不動産一括査定サイトは存在します。

しかし匿名といえど、でたらめな情報だけで査定ができるわけではありません。

サイト上ですぐ概算の査定額が出るわけではないので、それなりの個人情報は入力する必要があります。

100%個人情報なしで査定できるわけではないので注意してください。

ちょっと不動産の価値が知りたい、というだけで一括査定を利用したい人には向いてないかもしれませんね。

匿名でできる不動産一括査定については、「不動産査定は匿名でできる!オススメ匿名査定サービスと注意点を紹介」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

どんな不動産一括査定サイトなら匿名で一括査定できるのかも詳しく紹介しています。

欠点⑥ 査定額を妙に高く提示する会社が多い

当然ですが、不動産の売却を考えている方は、できるだけ高く自身の不動産を売りたいと思います。

中にはその心理を利用して少し高い金額を提示する不動産会社もいるのが実状です。

他にも複数の会社に査定依頼することを知っているため、他社よりも自社を選択するよう意図的に高い金額を出してくる不動産会社もいるのです。

ここで気をつけた方が良いのは「査定額=売却額ではない」ということ。

売却額は実際には売り手と買い手が交渉した結果、決定されるものです。

つまり、一括査定をしただけでは、実際の売却代金を確認することにはならないのです。

査定された金額はただの「予想金額」だと認識して、過信しすぎないようにしてください。

売却を依頼する不動産会社は査定金額ではなく、対応や真摯さで決定すべきです。

短所があっても不動産一括査定サイトは利用すべき

このように短所はあったとしても、サイトを利用しない方がいいというほどの致命的なものではありません。

不動産の売却は少しの苦労で、売却金額が数百万から数千万変わる可能性があります。

それを考えれば、複数社に依頼できる不動産一括査定サイトは絶対に必要です。

短所に注意しながら不動産一括査定を利用することをおすすめします。

もし危険があるとすれば、事前に何も知らずに不動産会社の言うとおりに行動することです。

これまで紹介してきた知識を活用して、一括査定サービスを利用するようにしましょう。

不動産一括査定のオススメランキング

不動産一括査定のオススメランキング

筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。

不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。

サイトを選ぶ基準としては下記3つ。

不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること
ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。

大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。

ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。

逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。

不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。

筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。

当サイトがオススメする不動産一括査定サイトの賢い選び方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断

都市部や県庁所在地など人口が多いエリアの物件にオススメ

  1. 超大手不動産会社が探せる「すまいValue
  2. 大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
  3. 知名度No.1ポータルサイトの実績を活かした「SUUMO
  4. 両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)

都市部での一括査定サイトの活用法についてはこちらの記事で詳しく解説しております。

田舎や地方の人口の少ないエリアの物件にオススメ

  1. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
  2. 地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
  3. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U

地方での一括査定サイトの活用法についてはこちらの記事で詳しく解説しております。

収益・投資用物件にオススメ

  1. 投資物件に特化した一括査定サイト「リガイド
  2. マンションに強く賃料査定も可能な「マンションナビ
  3. 超大手不動産会社が探せる「すまいValue
  4. 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U

投資物件の売却に特化した「リガイド(RE-Guide)」をベースに、物件特性に合わせて他の一括査定サイトの併用がオススメです。

それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。

安心感抜群!大手6社に唯一依頼ができる「すまいValue」
すまいValue
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟
サービス開始年月2016年10月
実績年間成約件数 11万件
提携会社数6社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウスの超大手不動産会社6社が全て参加している唯一の不動産一括査定サイトです。

これら6社で日本の仲介取引の1/3以上を占めるほど大きい会社ですので、対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。

他の一括査定サイトは、すまいValueが依頼できる国内TOP3(三井不動産リアルティネットワーク、住友不動産、東急リバブル)の不動産会社には依頼ができませんので、これらの不動産会社に査定依頼したい方はすまいValueの利用をオススメします。

「すまいValue」を使う際には注意が必要
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。
その対策として、筆者としては、「すまいValue」を使う際は、売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」も併せて申し込んでおくことをオススメします。
SRE不動産(旧ソニー不動産

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社で、以前がソニー不動産という名称でした。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産の対象エリアである、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、京都、奈良在住の方は申し込んでおくことをオススメします。

安心のNTTグループが運営!「HOME4U」
HOME4U
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション一室/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/その他
サービス開始年月2001年11月
実績売却査定数累計40万件
提携会社数約1,500社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能

HOME4Uは、NTTグループが2001年から運営している日本初の一括査定サイトです。

長い歴史と実績から培ったノウハウを活かし、不動産会社を優良会社に厳選しているのが特徴です。

HOME4Uでは、個人向けのマンションや戸建て、土地だけではなく、アパート一棟や店舗・事務所・倉庫などの収益物件も査定できますので、不動産売却を検討しているなら、HOME4Uを利用しておけば間違いないでしょう。

また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。

※TEL:0800-080-4326 受付時間:平日10時30分~18時

知名度No.1ポータルサイトの実績を活かした「SUUMO」
スーモ(SUUMO)の一括査定とは?有名不動産ポータルサイトを使った売却方法を解説
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地
サービス開始年月2009年8月(前身は『住宅情報ナビ』で1976年から運営)
実績月間訪問者数 約2188万人
提携会社数2,000社以上
同時依頼数10社以上
机上査定対応
備考欄・要望可能
スーモは、不動産ポータルサイトとしては言わずと知れたメジャーなサイトであり、アットホーム、ホームズ含めて3大ポータルサイトと呼ばれることが多いです。

スーモは、買主や借主向けに物件広告をインターネット上に展開しており、住宅の売買や賃貸をする際に多くの方がスーモを利用します。

基本的には買主または借主向けのサイトですが、売主向けに不動産一括査定サービスも行っており、査定依頼できる不動産は、「マンション」「一戸建て」「土地」の3つです。

事務所や店舗、工場、倉庫、アパート、1棟賃貸マンション等の物件を査定依頼は出来ず、個人がマイホームやマンションを売却する際に利用できる不動産一括査定サービスになります。

利用者No.1!大手・中堅から地域密着まで探せられる「イエウール」
イエウール
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション/一戸建て/土地/ビル一室/店舗・事務所・倉庫/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/区分マンション(収益)/区分ビル(ビル一室)/農地
サービス開始年月2014年1月
実績累計利用者数 1,000万人以上
提携会社数1,974社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
イエウールは、提携会社が 1,974社の一括査定サイトです。

イエウールの運営会社は株式会社Speeeで、JASDAQスタンダード市場への新規上場を承認され、2020年7月10日(金)に上場しています。

査定の情報入力画面がLINE風になっており、質問に沿って入力やタップ・クリックしていくだけなので、誰でも簡単に入力できます。

地方の不動産会社を含め、提携会社数が多く、会社がヒットしなかった場合のサポートまで整備されているため、田舎の物件を売りたい方は是非使いたい一括査定サイトです。

地域密着の不動産会社も多数参加!「ホームズ」
ホームズ
対応エリア全国
対応対応物件種別 マンション/一戸建て/土地/マンション一棟/アパート一棟/ビル一棟/倉庫・工場
サービス開始年月2008年12月
実績サービス利用者数 736万人
提携会社数2,985社
同時依頼数6社
机上査定対応
備考欄・要望可能
ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービスですが、一括査定サイトも展開しています。

不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会社を探せるのが大きな強みで、匿名査定にも対応しています。

ホームズを運営しているのは東証1部上場の株式会社LIFULLで、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」、国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しており、個人情報の取扱いも徹底されています。

厳重な情報セキュリティを確保しているため、その点でも安心して利用できます。

旧SBIグループが運営!「リガイド」
リガイド
対応エリア全国
対応対応物件種別 マンション/一戸建て/土地/ビル/事務所/マンション一棟/アパート一棟/事務所・ビル一棟
サービス開始年月2006年7月
実績データなし
提携会社数800社以上
同時依頼数10社
机上査定対応
備考欄・要望可能
リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社が運営する査定サイトであり、現在は株式会社ウェイブダッシュにより運営されています。

そのような背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴、サイト内にプロが好む収益物件の紹介サイトもあります。

「マンション一棟」や「事務所・店舗ビル一棟」、「事務所・店舗ビル一室」等の個人投資家が保有するような不動産も査定することができます。

収益性の高い不動産を所有している方やマンション一棟を所有している方に特にオススメの一括査定サイトです。

マンションに強く賃料査定も可能な「マンションナビ」
マンションナビ
対応エリア全国
対応対応物件種別マンション
サービス開始年月2011年8月
実績年間2万人プロ査定利用
提携会社数2,500店舗
同時依頼数9社(売買6社+賃貸3社)
机上査定対応
備考欄・要望可能
マンションリサーチ株式会社という会社が運営しており、2011年よりサービスが開始されています。

対応しているエリアは全国で、提携している不動産会社の店舗数は2,500店舗と公表されています。

マンションナビの最大の特徴としては、マンション査定に特化している点です。

一括査定サービスは「プロ査定」という名称でサービス提供がされていますが、それとは別にマンションナビでは「AI査定」というサービスも提供しています。

「AI査定」はマンション名を指定するだけで該当するマンションの価格と賃料の相場が無料で表示される優れモノです。

相場だけでなく、販売履歴や周辺物件と比較した物件の特徴、売り出し時期や販売価格を決める参考資料、建物価格の情報等も調べることができます。

「AI査定」の結果画面からは一括査定サービスに直接申し込むことができ、その際は、住所やマンション名等の情報が引き継がれるため、入力の手間も省けて便利です。

マンションの売却を検討している方なら気軽に「AI査定」だけでも使ってみて損はないサービスです。

分類別にオススメのサイトは「不動産一括査定サイトのオススメランキング!分類別に徹底解説」で詳しく解説しています。

まとめ

以上、「不動産売却の注意点」をテーマとして主に5つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

この5つの知識さえ押さえておけば、不動産売却における注意点はすべて網羅できています。

今後、不動産を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。